De economen van ING zijn positiever gestemd over de commerciële vastgoedmarkt. De bank verwacht nu dat de prijsdaling, die in 2022 inzette, in de eerste helft van 2024 tot stilstand komt. Eerder ging ING nog uit van stabilisatie in de tweede helft van het jaar. Als belangrijkste redenen noemt de bank de gedaalde rente en een economie die licht aantrekt.
Zwaar jaar achter de rug
Dat de markt een lastige periode achter de rug heeft, blijkt uit de cijfers over 2023. De totale transactiewaarde in commercieel vastgoed lag volgens ING 53% lager dan in 2022. Bij grote transacties van meer dan 100 miljoen euro was de terugval nog sterker: daar ging het om een daling van ongeveer 70%. Juist die grote deals zijn gevoelig voor de financieringskosten, omdat ze vaak met veel vreemd vermogen worden gefinancierd en door institutionele en internationale partijen worden gedaan.
Groei blijft voorlopig beperkt
Een snel herstel verwacht ING niet. Beleggers blijven voorzichtig, de vraag naar kantoorruimte neemt af en in de winkelsector loopt het aantal faillissementen op. Die factoren drukken op de vraag naar commercieel vastgoed en beperken de ruimte voor prijsstijgingen, ook als de bodem in zicht komt.
Wat betekent dit voor beleggers?
Een stabilisatie van de prijzen betekent dat het verschil in prijsverwachting tussen kopers en verkopers kleiner kan worden. Dat gat was de afgelopen periode een belangrijke reden dat transacties uitbleven. Wie in een vroeg stadium van het herstel instapt, kan profiteren van prijzen die al flink zijn gecorrigeerd. Tegelijkertijd blijft selectiviteit geboden: segmenten met structureel dalende vraag, zoals verouderde kantoren, zullen minder profiteren van een lagere rente dan segmenten waar schaarste heerst.
Voor eigenaren met leningen die binnenkort moeten worden geherfinancierd, biedt een stabiele of licht dalende rente enige verlichting. Toch blijft herfinanciering tegen hogere tarieven dan vóór 2022 voor veel partijen een aandachtspunt.
Vooruitzicht
ING houdt vast aan een voorzichtig scenario: de neerwaartse spiraal lijkt te stoppen, maar een krachtige opleving blijft uit zolang beleggers de kat uit de boom kijken. De ontwikkeling van de rente en de economische groei in de loop van 2024 zijn bepalend voor het tempo van het herstel.
Rente en economie als drijvers
ING bracht de vervroegde verwachting eind februari 2024 naar buiten, in een vooruitzicht voor de markt van woningbeleggers, zo meldde persbureau ANP. In het najaar van 2023 ging de bank nog uit van stabilisatie in de tweede jaarhelft.
De rente is sinds de piek in het derde kwartaal van 2023 weer iets gedaald. Volgens ING spelen de afnemende inflatie en de verwachting dat de Europese Centrale Bank de rente in de loop van 2024 geleidelijk verlaagt daarbij een rol. Een lagere rente verlaagt de financieringskosten voor vastgoedbeleggers. Daarnaast kwam de Nederlandse economie in het vierde kwartaal van 2023 uit een lichte recessie, na drie kwartalen van krimp. Consumenten gaven meer uit en de arbeidsmarkt bleef krap, met een lage werkloosheid. Dat zorgt er volgens ING voor dat de leegstand in alle segmenten van de commerciële vastgoedmarkt tot nu toe historisch laag blijft.
De sterke terugval bij grote transacties raakt vooral institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars, die bij deals boven de 100 miljoen euro doorgaans de hoofdrol spelen. Bij winkels wijst ING specifiek op faillissementen in de non-foodretail.
