Na de forse correctie van de afgelopen jaren toont de Nederlandse vastgoedmarkt tekenen van herstel. Toch ontbreekt het volgens Arjen Ouwehand, sectorstrateeg commercieel vastgoed bij Rabobank, nog aan overtuiging bij beleggers en financiers.
Van diepe val naar voorzichtige opleving
De uitgangspositie is bescheiden. In 2023 kelderde het beleggingsvolume met 57% naar €8 miljard. In de eerste vijf maanden van 2024 werd circa €2,8 miljard belegd, tegen €2,6 miljard in dezelfde periode een jaar eerder: een lichte verbetering. Voor heel 2024 rekent Rabobank op een volume van ongeveer €10 miljard.
Die terugval heeft een duidelijke oorzaak. Vanaf juli 2022 verhoogde de ECB de rente in hoog tempo. Daardoor gingen financieringskosten omhoog en ontstond een kloof tussen de prijsverwachtingen van kopers en verkopers, waardoor veel transacties simpelweg niet tot stand kwamen. Na de rentestijgingen en afwaarderingen ziet de bank de sector nu stabiliseren.
Een verdere daling van de rente noemt de bank een cruciale voorwaarde voor een sterker herstel. De ECB verlaagde in juni de rente met 0,25 procentpunt; economen verwachten vergelijkbare stappen in september en december en vervolgens tot het voorjaar van 2025.
Gebruikersmarkt houdt stand
Opvallend is de veerkracht aan de gebruikerskant. Ondanks inflatie en hogere lonen zijn de huurinkomsten stabiel gebleven of gestegen. Dat komt door aanhoudende schaarste en een sterke vraag naar kwalitatief goed en duurzaam vastgoed. De huren in het commercieel vastgoed lieten volgens de analyse de sterkste stijging zien.
Onzekerheden remmen besluitvorming
Tegelijkertijd zijn er nog flink wat factoren die beleggers doen aarzelen. Rabobank noemt de politieke stabiliteit en de uitvoering van het coalitieakkoord, geopolitieke spanningen, regelgeving op de woningmarkt waaronder de Wet betaalbare huur, en juridische uitspraken over huurcontracten. Ook constateert de bank dat het nieuwe kabinet verduurzaming minder urgent lijkt te behandelen dan nodig is.
Europese verduurzamingseisen
Dat laatste wringt met Europese regels. In maart 2024 bereikten de Europese instellingen een akkoord over de herziene richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen, de EPBD IV. Daarin staat onder meer dat lidstaten de slechtst presterende utiliteitsgebouwen, zoals kantoren, winkels en scholen, versneld moeten aanpakken: 16% daarvan vóór 2030 en 26% vóór 2033, gemeten ten opzichte van 2020. Nieuwbouw moet vanaf 2030 emissievrij zijn. Lidstaten krijgen twee jaar om de richtlijn in nationale regels om te zetten. Voor eigenaren van verouderd commercieel vastgoed betekent dat een investeringsopgave die zich niet laat uitstellen, ongeacht het tempo van het kabinet.
Kansen voor beleggers
Voor beleggers betekent dit een markt waarin de fundamenten aan de gebruikerskant sterk zijn, terwijl de prijzen al een flinke correctie achter de rug hebben. Wie selectief koopt in segmenten met schaarste en duurzame kwaliteit, profiteert van stabiele of stijgende huurstromen. De onzekerheid over regelgeving vraagt wel om een zorgvuldige beoordeling per segment, met name bij woningbeleggingen.
Wat volgt
Rabobank verwacht een geleidelijk herstel vanaf 2025, op voorwaarde dat de rente verder daalt en de economie stabiel blijft. Tot die tijd zal de markt vooral worden gedragen door partijen met eigen vermogen en een lange beleggingshorizon.
Bron: Rabobank; extra bron: Volkshuisvesting Nederland
