Logistiek vastgoed lijkt de eerste sector te worden die zich herstelt van de renteschok van de afgelopen jaren. Volgens JLL lag de beleggingsactiviteit in de eerste helft van 2024 23% hoger dan in dezelfde periode van 2023. Met ongeveer €1 miljard aan beleggingen in het eerste halfjaar nadert de sector al het niveau van heel 2023, toen €1,2 miljard werd belegd.

Huren flink gestegen

Een belangrijke drijfveer is de huurontwikkeling. Tussen het tweede kwartaal van 2022 en het tweede kwartaal van 2024 stegen de tophuren voor logistiek vastgoed gemiddeld met 25%. Het aanvangsrendement daalde in dezelfde periode licht, met 5 basispunten. Dat wijst erop dat de prijsvorming zich stabiliseert.

Core+ in trek

Thijs van de Meulengraaf, hoofd Capital Markets Industrial & Logistics bij JLL Nederland, ziet dat vooral het Core+-segment populair wordt. Veel huurcontracten lopen binnen twee tot drie jaar af, wat beleggers ruimte biedt om bij heronderhandeling een hogere huur te realiseren. Sven Bertens, hoofd Research & Strategy, wijst erop dat de logistieke sector snel reageert op marktveranderingen en klaarstaat om het herstel te leiden, gesteund door beleggersvertrouwen, huurgroeipotentieel en een aanhoudende onbalans tussen vraag en aanbod, met name in stedelijke gebieden.

In vakjargon staat core voor objecten met een lange, zekere huurstroom en weinig risico, zoals een volledig verhuurd distributiecentrum met een langjarig contract. Core+ zit daar net boven: het risico is iets hoger, bijvoorbeeld door kortere contracten, maar daar staat extra rendementspotentieel tegenover. Volgens JLL verschoof de interesse van beleggers al tijdens de periode van rentestijgingen, van het derde kwartaal van 2022 tot het eerste kwartaal van 2024, richting Core+. Het core-segment kwam in die jaren juist sterker onder druk te staan, en buitenlandse beleggers trokken zich deels terug. Gedwongen verkopen bleven volgens JLL uit, omdat de eigendomsverhoudingen in de sector stabiel zijn.

Beperkt nieuw aanbod

JLL verwacht dat het nieuwe aanbod vanaf 2024 beperkt blijft. Dat houdt de leegstand laag en ondersteunt de waarde van bestaande objecten. Daarnaast dragen de renteverlagingen van de ECB en de kleiner wordende kloof tussen de prijsverwachtingen van kopers en verkopers bij aan het herstel.

Duurzaamheid als selectiecriterium

Aan de gebruikerskant speelt nog een factor mee. Uit eerder internationaal onderzoek van JLL onder 720 logistieke experts in 43 landen bleek dat bijna 70% van de huurders van logistiek vastgoed in Nederland duurzaamheid meeweegt bij de locatiekeuze, het hoogste aandeel ter wereld. Ook noemde een ruime meerderheid van de respondenten in onder meer Nederland de beperkte beschikbaarheid van grond als grootste rem op de groei. Moderne, verduurzaamde objecten op goede locaties profiteren daar het meest van.

Kansen

Voor beleggers biedt de combinatie van gestegen markthuren en aflopende contracten een concreet waardecreatiemodel: objecten met huren onder marktniveau kunnen bij heronderhandeling of nieuwe verhuur meer opleveren. Het beperkte nieuwbouwaanbod, onder meer door de krappe beschikbaarheid van grond en netcapaciteit, versterkt de positie van bestaande, goed gelegen distributiecentra.

Vooruitblik

Met de verwachte verdere renteverlagingen en een nog altijd krappe gebruikersmarkt ziet JLL logistiek als voortrekker van het bredere marktherstel. De komende kwartalen moeten uitwijzen of het hogere activiteitsniveau doorzet in de rest van 2024.

Bron: JLL; extra bron: JLL (onderzoek duurzaamheid logistiek)