Beleggers keren terug naar de Nederlandse vastgoedmarkt. In het derde kwartaal van 2024 werd volgens CBRE €2,5 miljard in commercieel vastgoed belegd, 6% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Over de eerste drie kwartalen samen komt het volume uit op €7,3 miljard, een stijging van 30% ten opzichte van 2023.
Wonen als motor
De grootste groei kwam uit de woningbeleggingsmarkt. Het volume in het segment wonen steeg met 119% naar €2,7 miljard, goed voor 38% van alle beleggingen. Opvallend is de verschuiving in strategie. Waar beleggers tussen 2020 en 2023 vooral nieuwbouw aankochten, richten ze zich nu op bestaande complexen die per woning worden uitgepond aan eigenaar-bewoners. Die strategie vertegenwoordigt 64% van de beleggingen in wonen; slechts 36% gaat nog naar nieuwbouw. CBRE wijst als oorzaak op hogere financieringskosten in combinatie met nieuw overheidsbeleid, wat het aanbod aan huurwoningen onder druk zet.
Een belangrijke bijdrage aan het woningvolume kwam van één grote transactie: de zogeheten Glass-portefeuille, waarin 2.947 woningen werden aangekocht met het doel ze afzonderlijk te verkopen op de koopwoningmarkt. Volgens CBRE is het aandeel nieuwbouw binnen de aangekochte wooncomplexen daarmee gedaald tot het laagste niveau in twaalf jaar.
Wat is uitponden?
Bij uitponden verkoopt een eigenaar een huurcomplex niet in één keer door aan een andere belegger, maar woning voor woning, meestal zodra een huurder vertrekt. De verkoopwaarde van een leeg opgeleverde woning op de koopmarkt ligt doorgaans hoger dan de beleggingswaarde in verhuurde staat. Dat verschil is het verdienmodel. Hoe minder een woning in de verhuur oplevert, hoe aantrekkelijker die route wordt.
Groei in vrijwel alle sectoren
Ook buiten wonen nam de activiteit toe. Hotels lieten met 55% de sterkste stijging zien, gevolgd door logistiek (21%), kantoren (17%) en retail (14%). Volgens CBRE stegen in recente kwartalen zowel het aantal transacties als het totale volume in alle sectoren, met zorgvastgoed als enige uitzondering.
Instapmoment
Erik Langens, managing director van CBRE Nederland, ziet steeds meer beleggers die dit moment beschouwen als het juiste tijdstip om terug te keren of actiever te worden. Renteverlagingen en betere omstandigheden op de kapitaalmarkt voeden het vertrouwen richting 2025.
Kansen en risico’s
Voor beleggers die nu instappen, zijn de prijzen na de correctie van 2022 en 2023 aanzienlijk aantrekkelijker dan op de top van de markt. De brede groei over alle sectoren wijst erop dat het herstel niet beperkt blijft tot één niche. Tegelijk laat de uitpondstrategie in de woningmarkt zien dat beleid direct doorwerkt in het rendement: waar verhuur minder oplevert, wordt verkoop aan particulieren aantrekkelijker. Dat biedt kansen voor kopers van bestaande complexen, maar betekent ook dat de huurwoningvoorraad krimpt.
Ter vergelijking: Rabobank becijferde eerder dit jaar dat het totale beleggingsvolume in 2023 met 57% was teruggevallen naar €8 miljard, en rekende voor heel 2024 op ongeveer €10 miljard. Met €7,3 miljard na drie kwartalen ligt de markt op koers om die verwachting te halen, mits het vierde kwartaal het gebruikelijke patroon volgt.
Wat volgt
Het vierde kwartaal is traditioneel het drukste van het jaar. CBRE verwacht dat dalende rentes in combinatie met een sterker economisch jaar in 2025 zowel de kasstromen als de waarde van vastgoed ten goede komen, waarmee de waardeontwikkeling na tweeënhalf jaar weer een opwaartse beweging kan laten zien.
