De Hoge Raad blijft bij zijn strenge uitleg van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. In een arrest van 31 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:157) verwerpt de belastingkamer het betoog dat Europese rechtspraak tot een ruimere maatstaf dwingt. Voor beleggers die verbouwd vastgoed of aandelen in vastgoedvennootschappen kopen, heeft dat directe gevolgen voor de overdrachtsbelasting.
Achtergrond: btw of overdrachtsbelasting
Bij de levering van een nieuw gebouw, vóór of kort na de eerste ingebruikneming, is btw verschuldigd. In dat geval geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting, de zogenoemde samenloopvrijstelling. Een verbouwd bestaand pand kan alleen als nieuw gebouw gelden als het om een vervaardigd goed gaat. Volgens de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van november 2022 moet de verbouwing daarvoor zo ingrijpend zijn dat in wezen een nieuw gebouw ontstaat.
De zaak
Een besloten vennootschap verwierf in maart 2018 de aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon. Die vennootschap bezat een gebouw dat was verbouwd. De koper deed een beroep op de samenloopvrijstelling, maar het Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat de verbouwing niet ingrijpend genoeg was om van in wezen nieuwbouw te spreken. Overdrachtsbelasting was dus verschuldigd.
In cassatie betoogde de koper dat het Hof van Justitie van de EU in de zaak Promo 54 uit 2023 een lagere drempel hanteert: elke ingrijpende verbouwing die het gebruik wezenlijk wijzigt, zou het gebouw voor de btw gelijk moeten stellen aan een nieuw gebouw. Lidstaten zouden volgens die redenering geen hogere ondergrens mogen hanteren.
Het oordeel
De Hoge Raad deelt die opvatting niet. De btw-richtlijn wil, rekening houdend met de toegevoegde waarde van een verbouwing, vaststellen wanneer sprake is van levering van een nieuw onroerend goed. Bij een oud gebouw is dat het geval als de werkzaamheden materieel zo ingrijpend zijn dat het op één lijn staat met nieuwbouw. Het acht het buiten redelijke twijfel dat de Nederlandse uitleg past binnen de ruimte die de richtlijn de lidstaten laat, en ziet daarom geen aanleiding voor nieuwe prejudiciële vragen aan het Europese Hof. De Hoge Raad volgt daarmee de conclusie van advocaat-generaal Wattel en verklaart het cassatieberoep ongegrond.
Betekenis voor de markt
Voor kopers van herontwikkeld vastgoed betekent het arrest dat zij bij verbouwingen die niet tot in wezen nieuwbouw leiden, geen samenloopvrijstelling krijgen en overdrachtsbelasting betalen over de verkrijging. Een zorgvuldige fiscale analyse van de omvang van de verbouwing vóór de transactie blijft daarom noodzakelijk. Met dit arrest is de procedure definitief beslist in het voordeel van de fiscus.
