Uitspraakdatum: 19 augustus 2025 (gepubliceerd 27 augustus 2025)

Eiser / appellant: [eiser] · Wederpartij: Coco Media B.V.
Instantie: Rechtbank Amsterdam, kantonrechter (kort geding) · Datum: 19 augustus 2025 · ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:6296
Advocaat eiser: mr. J.J.L. Boudewijn en mr. R.G. Matti (gemachtigden) · Advocaat wederpartij: niet vermeld in de uitspraak (Coco Media werd vertegenwoordigd door twee in de uitspraak geanonimiseerde personen)
Deelgebied: Huur overige bedrijfsruimte (230a)

Een Amsterdams communicatie- en televisieproductiebedrijf dat zijn kantoorhuur eenzijdig beëindigde vanwege bouwlawaai van de werkzaamheden aan de A10, moet de achterstallige huur toch betalen. De kantonrechter in Amsterdam oordeelde in kort geding dat de werkzaamheden aan de ringweg een feit van algemene bekendheid zijn, dat de huurder bij het aangaan van het contract zelf had moeten onderzoeken of de ruimte geschikt was voor geluidsopnamen, en dat niet aannemelijk is gemaakt dat het kantoor onbruikbaar was. De huurovereenkomst loopt daarom gewoon door. Een vordering van de verhuurder om ook alle toekomstige huurtermijnen tot eind 2026 alvast toe te wijzen, ging de rechter echter te ver.

Een tweejarig huurcontract voor kantoorruimte

De zaak draait om kantoorruimte in Amsterdam die een particuliere eigenaar, in de uitspraak aangeduid als [eiser], per 1 januari 2025 verhuurde aan Coco Media B.V. Het bedrijf omschrijft zichzelf als adviesbureau en televisieproductiehuis. De partijen kozen voor een vaste looptijd van twee jaar, tot en met 31 december 2026. De maandhuur bedroeg € 2.662, vooruit te betalen.

Op de overeenkomst waren de algemene bepalingen van toepassing die de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft opgesteld voor de huur van kantoorruimte, in de versie die in februari 2015 is gedeponeerd. Dat is in de markt het standaardmodel voor kantoren en vergelijkbare ruimten die onder artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek vallen. Twee bepalingen uit dat model speelden in deze zaak een rol. Volgens de boeteregeling is de huurder bij te late betaling per maand een boete verschuldigd van 1 procent van het openstaande bedrag, met een minimum van € 300 per maand. Daarnaast regelt het model dat de huurder de kosten van aanmaningen, ingebrekestellingen en incasso draagt, waarbij de buitengerechtelijke kosten forfaitair op 15 procent van de hoofdsom worden gesteld, met een maximum per geval.

Huurder stopt met betalen

Na een paar maanden ontstond onenigheid. Coco Media stelde dat in de directe omgeving van het pand langdurig zwaar werk aan de snelweg plaatsvond, met heien, boren en ander lawaaiig materieel. Volgens het bedrijf maakte die overlast het onmogelijk om in het pand audiovisuele producties en podcasts op te nemen. Het bedrijf verweet de verhuurder dat die bij het sluiten van de overeenkomst niets over de werkzaamheden had verteld.

Half juni 2025 liet Coco Media de verhuurder per brief weten dat het de huurovereenkomst vernietigde wegens dwaling en tegelijkertijd ontbond wegens schending van de mededelingsplicht. Vanaf dat moment werd er geen huur meer betaald. Over juni, juli en augustus 2025 bleef de huur onbetaald. De verhuurder verstuurde begin juni een aanmaning en dagvaardde het bedrijf vervolgens in kort geding.

Wat de verhuurder vorderde

In de dagvaarding van 21 juli 2025 vroeg de verhuurder de kantonrechter om Coco Media te veroordelen tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de contractuele boete en incassokosten. Tijdens de mondelinge behandeling op 5 augustus 2025 verminderde de verhuurder de eis, waardoor voor de achterstand over drie maanden uiteindelijk € 9.384 resteerde. Daarnaast vorderde de verhuurder veroordeling tot betaling van alle nog komende huurtermijnen van september 2025 tot en met december 2026, samen € 42.592. Tot slot verlangde de verhuurder vergoeding van de proceskosten.

De verhuurder stelde een spoedeisend belang te hebben. Als particuliere eigenaar had [eiser] bij het verhuren gerekend op een vaste maandelijkse huurstroom gedurende de volledige looptijd van twee jaar.

Het verweer van Coco Media

Coco Media voerde in de kern drie argumenten aan. Ten eerste zou de verhuurder een mededelingsplicht hebben geschonden door niet te melden dat er langdurige en zware werkzaamheden aan de nabijgelegen snelweg zouden plaatsvinden. Was het bedrijf daarvan op de hoogte geweest, dan had het het contract niet getekend. Ten tweede zou de overlast het pand onbruikbaar maken voor de bedrijfsvoering, omdat geluidsopnamen niet meer mogelijk waren en producties moesten worden geannuleerd. Ten derde had het bedrijf de overeenkomst daarom buitengerechtelijk vernietigd en ontbonden, zodat er geen huur meer verschuldigd was.

Daarnaast vroeg Coco Media tijdens de zitting om opschorting van de betalingsverplichting en om terugbetaling van de waarborgsom en van de huur die vanaf april 2025 was betaald. Ter onderbouwing van de overlast legde het bedrijf verklaringen over van een stagiair, een geluidstechnicus en de bestuurder.

Kort geding en geldvorderingen: een strenge maatstaf

De kantonrechter benadrukte eerst dat een geldvordering in kort geding met terughoudendheid moet worden beoordeeld. Die maatstaf gaat terug op vaste rechtspraak van de Hoge Raad, onder meer het arrest van 30 juni 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA6341). Daarin zette de Hoge Raad uiteen dat de voorzieningenrechter moet nagaan of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is, of er een spoedeisend belang is, en dat hij bij de belangenafweging ook het risico moet betrekken dat het betaalde bedrag later niet kan worden terugbetaald als de bodemrechter anders oordeelt. De rechter moet daarbij wel motiveren waarom een voorlopige voorziening nodig is. De kantonrechter verwees in deze zaak overigens niet uitdrukkelijk naar dat arrest.

In deze zaak vond de kantonrechter het spoedeisend belang gegeven. Een particuliere verhuurder die voor zijn financiële huishouding uitgaat van een maandelijkse huurbetaling, heeft er belang bij niet maanden op een bodemprocedure te hoeven wachten. Van een restitutierisico aan de kant van de verhuurder bleek niets.

Waarom het beroep op dwaling strandde

Het zwaartepunt van de uitspraak ligt bij de vraag of Coco Media met succes een beroep kon doen op dwaling. Op grond van artikel 6:228 BW kan een overeenkomst worden vernietigd als zij is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken die onder meer te wijten is aan het verzwijgen van informatie die de wederpartij had moeten meedelen. Tegenover zo’n mededelingsplicht staat de onderzoeksplicht van degene die de overeenkomst aangaat. Welke van de twee zwaarder weegt, hangt af van de omstandigheden van het geval.

De kantonrechter woog die omstandigheden en kwam uit bij de huurder. Volgens de rechter is het grote wegenproject aan de A10 een feit van algemene bekendheid. Bovendien was het werk al in uitvoering toen het contract werd gesloten en toen het pand werd bezichtigd, en is er tijdens de bezichtiging ook met de makelaar over gesproken. Coco Media had geen gerichte vragen gesteld over de geschiktheid van de ruimte voor audio-opnamen. Daar komt bij dat het bedrijf kantoorruimte huurde en geen opnamestudio: in het contract was niet vastgelegd dat het pand akoestisch geschikt moest zijn voor professionele opnamen.

De rechter wees er verder op dat de geluidsoverlast afkomstig is van een derde, namelijk de partijen die het wegenwerk uitvoeren, en niet van de verhuurder. Bij een zakelijke huurder van bedrijfsruimte past volgens de kantonrechter een eigen onderzoeksplicht en een zeker ondernemersrisico. Dat de werkzaamheden voor het bedrijf zwaarder uitpakten dan het had verwacht, komt in die situatie in beginsel voor rekening van de huurder.

Onvoldoende bewijs van onbruikbaarheid

Ook het argument dat het pand onbruikbaar was, haalde het niet. De kantonrechter vond de onderbouwing te mager. De overgelegde verklaringen van een stagiair, een geluidsman en de bestuurder beschreven de overlast slechts in algemene bewoordingen. Metingen, opnamen of andere objectieve gegevens ontbraken. Op basis daarvan kon de rechter niet vaststellen dat de gehuurde ruimte geheel ongeschikt was voor het gebruik waarvoor zij was gehuurd.

Die vaststelling is relevant, omdat Coco Media alleen van haar betalingsverplichting bevrijd zou zijn als met grote waarschijnlijkheid te verwachten is dat de bodemrechter de vernietiging of ontbinding zal aanvaarden. Die hoge drempel werd niet gehaald. Daarmee bleef de huurovereenkomst in stand en had het bedrijf geen grond om de huur in te houden. De hoogte van de achterstand zelf was niet betwist.

Boete en incassokosten toegewezen

Omdat de huur te laat werd betaald, was Coco Media volgens de kantonrechter ook de contractuele boete uit het ROZ-model verschuldigd. Hetzelfde gold voor de incassokosten. De verhuurder had voldoende aangetoond dat er buitengerechtelijke werkzaamheden waren verricht, waaronder de aanmaning van begin juni 2025. De rechter wees daarom het volledige bedrag van € 9.384 toe, binnen een week na betekening te betalen.

Geen veroordeling voor toekomstige huur

Op één punt kreeg de verhuurder geen gelijk. De vordering om Coco Media nu al te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen van september 2025 tot en met december 2026 werd afgewezen. De kantonrechter erkende dat Coco Media door de mededeling dat zij de overeenkomst als beëindigd beschouwde, zonder ingebrekestelling in verzuim was geraakt (artikel 6:83 aanhef en onder c BW). Volgens artikel 6:80 BW kunnen de gevolgen van niet-nakoming in zo’n geval al intreden voordat een vordering opeisbaar is. Maar die gevolgen omvatten volgens de rechter niet dat de schuldeiser al nakoming kan afdwingen van termijnen die nog niet vervallen zijn. Een veroordeling tot betaling van toekomstige huur was daarom niet aan de orde.

Tegenvordering niet behandeld

De verzoeken van Coco Media om de betalingsverplichting op te schorten en om de borg en eerder betaalde huur terug te krijgen, merkte de kantonrechter aan als een tegenvordering. Zo’n eis moet in een procedure als deze schriftelijk worden ingesteld, en dat was niet gebeurd. De rechter liet het daarom bij de opmerking dat er, nu de huurovereenkomst voortduurt, geen grond is voor terugbetaling.

Coco Media werd veroordeeld in de proceskosten, door de rechter begroot op € 989,85, te vermeerderen met de kosten van betekening. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Juridisch kader: 230a-ruimte en het gebrekenbegrip

Kantoorruimte valt niet onder het beschermingsregime van de artikelen 7:290 en verder BW, dat is voorbehouden aan winkels, horeca en andere voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte. Voor kantoren gelden de algemene huurbepalingen van titel 7.4 BW, aangevuld met artikel 7:230a BW, dat de huurder na een opzegging alleen een beperkte ontruimingsbescherming biedt. In deze zaak speelde dat onderscheid overigens geen rol: het ging niet om beëindiging door de verhuurder, maar om de vraag of de huurder zich via het algemene vermogensrecht van het contract kon losmaken.

Opvallend is dat Coco Media de route via dwaling en schending van de mededelingsplicht koos, en niet primair via de gebrekenregeling van de artikelen 7:204 en verder BW. Onder die regeling is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wat een huurder mocht verwachten, hangt mede af van wat hij bij het sluiten van het contract wist of had kunnen weten. Dat de werkzaamheden aan de A10 al liepen en zichtbaar waren, zou ook binnen dat kader waarschijnlijk zwaar meewegen.

De Hoge Raad heeft in de coronarechtspraak bovendien laten zien dat niet iedere van buiten komende beperking van het gebruik als gebrek kwalificeert. In het arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) oordeelde de Hoge Raad dat overheidsmaatregelen die horecabedrijven tot sluiting dwongen geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleverden, maar dat wel een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) mogelijk was. Dat arrest ging over een heel andere situatie, maar onderstreept dat hinder van buitenaf niet automatisch voor rekening van de verhuurder komt.

Mededelingsplicht in eerdere huurzaken

Dat een beroep op dwaling in het huurrecht wél kan slagen, blijkt uit een bekende uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam van 8 november 2012 (ECLI:NL:RBAMS:2012:BY5795). Daar ging het om een huurder van bedrijfsruimte die werd geconfronteerd met servicekosten die een veelvoud bedroegen van het afgesproken voorschot. De kantonrechter oordeelde dat de professionele verhuurder had moeten melden dat het voorschot bij lange na niet toereikend was, en dat die mededelingsplicht in de verhouding tot een onervaren huurder zwaarder woog dan diens onderzoeksplicht. Het verschil met de zaak van Coco Media is duidelijk: in 2012 ging het om informatie die alleen de verhuurder kende, terwijl de A10-werkzaamheden voor iedereen zichtbaar en bekend waren.

Wat betekent dit voor huurders en verhuurders?

Voor huurders van kantoor- en bedrijfsruimte bevat de uitspraak een aantal duidelijke lessen. Wie een pand huurt voor een specifiek gebruik met bijzondere eisen, zoals geluidsopnamen, een laboratoriumopstelling of trillingsgevoelige apparatuur, doet er goed aan die eisen uitdrukkelijk in de huurovereenkomst op te nemen. Een algemene bestemming als kantoorruimte geeft weinig houvast als het pand later ongeschikt blijkt voor dat bijzondere gebruik.

Daarnaast laat de uitspraak zien dat een eenzijdige vernietiging of ontbinding een riskante stap is. Wie de huurbetaling staakt in de verwachting dat de rechter de beëindiging achteraf zal bevestigen, loopt het risico op een veroordeling tot betaling van de achterstand, contractuele boetes, incassokosten en proceskosten. In deze zaak liep het bedrag van de boete door het minimum van € 300 per maand relatief snel op.

Een derde les betreft het bewijs. Wie stelt dat een pand onbruikbaar is, zal dat met objectieve gegevens moeten onderbouwen, zoals geluidsmetingen door een deskundige, logboeken van de overlast of documentatie van geannuleerde opdrachten. Verklaringen van eigen medewerkers in algemene termen overtuigen een rechter zelden.

Praktische tips

Voor huurders:

• Onderzoek vóór het tekenen de omgeving: lopende en geplande infrastructuurprojecten, bouwplannen van buren en vergunningsaanvragen zijn vaak openbaar en via de gemeente of Rijkswaterstaat te raadplegen.
• Stel bij de bezichtiging gerichte vragen over geluid, trillingen en bereikbaarheid, en leg de antwoorden schriftelijk vast.
• Neem bijzondere gebruikseisen op in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld als bestemmingsomschrijving of in een aanvullende bepaling.
• Overweeg bij overlast eerst overleg of een procedure tot huurprijsvermindering, in plaats van eenzijdig te stoppen met betalen.

Voor verhuurders:

• Vermeld bekende omgevingsfactoren die het gebruik kunnen beïnvloeden actief in de huurovereenkomst of in de correspondentie. Dat verkleint de kans op een succesvol dwalingsberoep.
• Documenteer aanmaningen en incassohandelingen zorgvuldig, zodat contractuele boetes en kosten in rechte kunnen worden geïnd.
• Houd er rekening mee dat een vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen in kort geding weinig kans maakt; incasso zal per vervallen termijn moeten plaatsvinden.

Wat er nu volgt

Het gaat om een voorlopige voorziening in kort geding. Coco Media kan tegen het vonnis in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Amsterdam, of een bodemprocedure starten waarin de vraag naar dwaling en de geldigheid van de ontbinding opnieuw en uitgebreider aan bod kan komen. Of een van die stappen is gezet, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak. Zolang er geen andere beslissing is, loopt de huurovereenkomst door tot het einde van de afgesproken looptijd op 31 december 2026, en zal de verhuurder bij nieuwe achterstanden opnieuw moeten incasseren.

Bron: Rechtspraak.nl; aanvullend: ECLI:NL:HR:2000:AA6341, ECLI:NL:HR:2021:1974, ECLI:NL:RBAMS:2012:BY5795

Beeld: “Office Interior” by Matt Moloney is marked with CC0 1.0