Zorgvastgoedspecialist Julian Nienhuis is sinds 1 oktober 2026 actief in het transactieteam van Capital Value. Hij gaat zich daar bezighouden met de verkoop van nieuwbouwprojecten en van zorgvastgoed. De stap is een interne overstap: Nienhuis kwam aan het begin van dit jaar bij het Utrechtse advies- en onderzoeksbureau binnen als taxateur van zorgvastgoed. Vakmedium PropertyNL meldde de overstap op 6 oktober.

Van taxeren naar transacties

Met de nieuwe functie schuift Nienhuis op van de waarderingskant naar de transactiekant van het bureau. Volgens PropertyNL richtte hij zich de afgelopen maanden binnen Capital Value op het waarderen van zorg- en maatschappelijk vastgoed en op strategisch advies aan opdrachtgevers. In het transactieteam wordt hij verantwoordelijk voor verkooptrajecten, met een focus op nieuwbouwprojecten en zorgvastgoed.

Capital Value maakte zijn komst in januari zelf bekend. In een bericht op de eigen website van 9 januari 2026 meldde het bureau dat Nienhuis per 1 januari was toegetreden tot het healthcareteam van Capital Value Valuations, als register-taxateur die zich toelegt op de waardering van vastgoed voor zorginstellingen. Tegelijk met hem begon Anouk Gouka als projectanalist in hetzelfde team. Associate director Rik Rozendal liet bij die gelegenheid weten dat het bureau blij was met de versterking en wees erop dat de vraag naar taxaties van zorgvastgoed toeneemt, zowel vanuit zorginstellingen als vanuit financiers.

Loopbaan in zorg- en maatschappelijk vastgoed

Nienhuis heeft een achtergrond in de gezondheidseconomie en heeft zich in de afgelopen jaren gespecialiseerd in zorgvastgoed. Zijn loopbaan speelde zich tot nu toe af bij grote namen in de Nederlandse vastgoedadvieswereld. Van 2020 tot en met 2024 werkte hij bij Cushman & Wakefield, waar hij als taxateur zorg- en maatschappelijk vastgoed actief was. Daarna stapte hij over naar CBRE, waar hij in 2025 een jaar deel uitmaakte van het transactieteam voor healthcare. In januari 2026 volgde de overstap naar Capital Value, waar hij nu na negen maanden van de taxatiepraktijk naar de transactiepraktijk verhuist.

Die combinatie van ervaring is in het zorgsegment relatief schaars. Zorgvastgoed vraagt kennis van zowel de vastgoedmarkt als de bekostiging en organisatie van de zorg zelf. Huurders zijn vaak zorgaanbieders met een eigen financieringslogica, en de waarde van een object hangt nauw samen met de exploitatie en de lange termijn van de huurovereenkomst. Specialisten die zowel taxaties als verkooptrajecten hebben begeleid, kunnen beide perspectieven aan tafel brengen.

Het bureau en de zorgvastgoedmarkt

Capital Value is gevestigd aan de Maliebaan in Utrecht en is actief op het gebied van transacties, taxaties, consultancy en onderzoek. Het bureau richt zich daarbij op twee marktsegmenten: woningbeleggingen en zorgvastgoed. Daarnaast publiceert het geregeld marktonderzoek naar beide sectoren.

Uit dat onderzoek blijkt dat de beleggingsmarkt voor zorgvastgoed de afgelopen jaren onder druk heeft gestaan. In een analyse van 14 juli 2025 berekende Capital Value dat er in de eerste helft van 2025 voor 268 miljoen euro in Nederlands zorgvastgoed werd belegd. Dat was 19 procent minder dan in dezelfde periode van 2024, toen het volume op 331 miljoen euro uitkwam. In het eerste halfjaar van 2023 lag het nog lager, op 134 miljoen euro. Ter vergelijking: in de jaren 2019 tot en met 2022 werd volgens het bureau gemiddeld meer dan 400 miljoen euro per halfjaar in het segment belegd.

Nieuwbouw speelde in die eerste helft van 2025 een duidelijke rol. Volgens Capital Value ging 105 miljoen euro om in nieuwbouwzorgwoningen, goed voor 39 procent van het totale volume. Particuliere zorgwoningen en intramuraal zorgvastgoed waren elk goed voor ruim een derde van de beleggingen. Institutionele beleggers, particuliere beleggers en vastgoedfondsen namen samen 86 procent van de aankopen voor hun rekening. Internationale kopers ontbraken in die periode, terwijl internationale beursgenoteerde fondsen juist voor 47,5 miljoen euro verkochten.

Het bureau constateerde verder dat de haalbaarheid van intramurale nieuwbouwprojecten onder druk stond, al verbeterde dat beeld in het eerste halfjaar van 2025 met vier van zulke transacties met een totale waarde van ruim 38 miljoen euro. Er is volgens Capital Value bovendien veel kapitaal beschikbaar: nieuwe zorgvastgoedfondsen hadden tussen de 250 en 380 miljoen euro aan toezeggingen opgehaald. Toch bleven de investeringen achter bij het historische niveau. Het bureau riep overheid en gemeenten op om de ontwikkeling van seniorenhuisvesting te ondersteunen en het investeringsklimaat te verbeteren.

Ook de bredere marktcijfers laten zien dat zorgwoningen een herkenbare niche zijn. Stichting Vastgoeddata (StiVAD) registreerde in zijn marktrapport over 2025, gepubliceerd in maart 2026, een totaal beleggingsvolume van 16,8 miljard euro over ongeveer 1.100 transacties. Daarvan ging 712 miljoen euro om in zorgwoningen.

Wat de overstap betekent

De verschuiving van Nienhuis naar het transactieteam past in een markt waarin nieuwbouw een groeiend deel van de zorgvastgoedtransacties uitmaakt en waarin beleggers met beschikbaar kapitaal op zoek zijn naar geschikte projecten. Zijn nieuwe portefeuille, met nadruk op de verkoop van nieuwbouwprojecten en zorgvastgoed, sluit aan op precies dat deel van de markt.

Voor Capital Value betekent de interne overstap dat de kennis die Nienhuis in zijn taxatiewerk opbouwde nu ook aan de verkoopzijde wordt ingezet. Het bureau heeft geen nadere details gegeven over de omvang van het transactieteam of over specifieke projecten die Nienhuis gaat begeleiden. Welke verkooptrajecten hij als eerste oppakt, is nog niet bekendgemaakt.

Lees ook: Maarten Donkers nieuwe directeur Research & Data Intelligence bij Capital Value en Achmea koopt 110 seniorenwoningen in Nieuw Oden in Hoogvliet van Sustay

Bron: PropertyNL · Extra bronnen: Capital Value (januari 2026), Capital Value – zorgvastgoed H1 2025, StiVAD Marktrapport 2025

Beeld: “All Saints Hospital Building 2” by ahisgett is licensed under CC BY 2.0. To view a copy of this license, visit https://creativecommons.org/licenses/by/2.0/.