Nieuwsdatum: 11 maart 2024

Fidelity International heeft in Oosterhout een nieuw opgeleverd logistiek gebouw van 34.000 m² gekocht van Rietveld Logistics Group. De aankoop is gedaan voor het Fidelity Eurozone Select Real Estate Fund. Het distributiecentrum is voor lange tijd verhuurd en wordt naar verwachting gecertificeerd met BREEAM Excellent. JLL, dat de verkoper adviseerde, maakte de transactie op 11 maart 2024 bekend.

Tweede logistieke aankoop van het fonds

Het Eurozone Select Real Estate Fund van Fidelity beheert volgens het bericht ongeveer € 1,2 miljard aan vermogen. Voor dit fonds is het pand in Oosterhout de tweede belegging in logistiek vastgoed. Eerder kocht het fonds een modern logistiek complex van 32.000 m² in het Duitse Erfurt. Volgens een bericht van advocatenkantoor Friedrich Graf von Westphalen & Partner, dat Fidelity bij die transactie bijstond, ligt dat object op een goederenvervoercentrum en is het verhuurd aan CATL, een grote Chinese fabrikant van accu’s voor elektrische auto’s.

Fidelity International is de internationale tak van de Fidelity-groep en staat sinds 1980 los van het Amerikaanse Fidelity Investments. Het bedrijf beheert beleggingsfondsen in aandelen, obligaties en vastgoed voor particuliere en institutionele beleggers wereldwijd. Met de aankoop in Oosterhout breidt de vermogensbeheerder zijn positie in de logistieke markt in Noordwest-Europa verder uit. In het persbericht wordt de naam van de huurder van het Nederlandse pand niet genoemd. JLL spreekt alleen van een langjarige huurovereenkomst.

Over de koopsom deed JLL geen mededelingen. Vakblad Vastgoedmarkt schreef op 13 maart 2024 ook over de aankoop van het nieuw opgeleverde pand en meldde een week later in zijn wekelijkse rubriek Deal op Dinsdag dat Fidelity International logistiek vastgoed van Rietveld Logistics Group had gekocht voor € 47,92 miljoen. In die rubriek werd een oppervlakte van 48.175 m² genoemd, terwijl JLL spreekt van 34.000 m². Dat verschil wordt in de beschikbare berichten niet toegelicht, zodat niet met zekerheid te zeggen is of het genoemde bedrag uitsluitend betrekking heeft op het distributiecentrum in Oosterhout.

Duurzaamheid als selectiecriterium

Volgens JLL voldoet het gebouw aan de hoogste duurzaamheidseisen; de certificering volgens BREEAM Excellent is aangevraagd. BREEAM is een veelgebruikte internationale methode om de duurzaamheid van gebouwen te beoordelen. Daarbij wordt onder meer gekeken naar energieverbruik, materiaalgebruik, waterbeheer en de gezondheid van gebruikers. Excellent is een van de hoogste niveaus binnen dat systeem. In Nederland wordt de Nederlandse variant, BREEAM-NL, beheerd door de Dutch Green Building Council.

Voor institutionele beleggers wordt een hoge duurzaamheidsscore steeds belangrijker. Dat komt door Europese rapportageverplichtingen, eigen klimaatdoelstellingen en de vraag van huurders. Nieuw opgeleverde distributiecentra met een hoge certificering hebben daarnaast meestal lagere energiekosten en minder kans op dure aanpassingen in de toekomst.

Adviseurs

Rietveld Logistics Group liet zich bij de verkoop commercieel adviseren door JLL. Taylor Wessing trad op als juridisch adviseur en Valeres verzorgde het technische advies. Fidelity werd juridisch bijgestaan door Greenberg Traurig, BBN gaf technisch advies, BDO adviseerde over de fiscale aspecten en CBRE taxeerde het object.

Logistieke markt in een lagere versnelling

De transactie vond plaats in een logistieke markt die na de recordjaren duidelijk was afgekoeld. Buck Consultants International publiceerde eind januari 2024 een onderzoek onder 75 ontwikkelaars en beleggers, die samen ongeveer 85 procent van de professionele Nederlandse logistieke vastgoedmarkt vertegenwoordigen. Volgens die prognose zou de opname van distributieruimte eind 2024 dalen tot ongeveer 1,7 miljoen m². In de topjaren 2021 en 2022 lag dat nog op bijna 5 miljoen m². Die piek werd volgens het onderzoek aangejaagd door de explosieve groei van e-commerce, versterkt door veranderend consumentengedrag en de coronacrisis. De verwachte opname voor 2024 komt dus uit op ongeveer een derde van het recordniveau.

Volgens Casper Wolf, senior adviseur bij Buck, kwam de terugval door de haperende economie. Vooral bouwbedrijven, retailers en modebedrijven hadden het moeilijk. Bedrijven stelden beslissingen over nieuwe of grotere vestigingen uit, en sommige gingen hun bestaande magazijnruimte efficiënter gebruiken of onderverhuren. Toch verwachtte het onderzoeksbureau dat de huren van logistiek vastgoed in 2024 gemiddeld met 5,5 procent zouden stijgen, vooral door hogere financieringslasten.

Het onderzoek liet ook zien dat duurzaamheid voor huurders geld waard is. Volgens Buck zijn huurders bereid tot 6 procent meer huur te betalen voor een energieneutraal pand. Bij het kiezen van een locatie wegen de ligging, de beschikbaarheid van personeel en de bereikbaarheid via snelwegen zwaarder dan de huurprijs. De grootste schaarste aan ruimte zag Buck in de regio’s Rotterdam, Tilburg-Waalwijk en Arnhem-Nijmegen.

Oosterhout als logistieke vestigingsplaats

Oosterhout ligt in West-Brabant, tussen Breda en het rivierengebied. Via de A27 en de A59 zijn de havens van Rotterdam en Antwerpen en het achterland goed te bereiken. Daardoor is de gemeente al jaren een gevestigde locatie voor distributiecentra.

Wat volgt

Het distributiecentrum gaat met de lopende huurovereenkomst over naar het fonds van Fidelity. De volgende stap is de afronding van de BREEAM-certificering, die nog in behandeling was toen de transactie werd aangekondigd. Of het fonds verdere logistieke aankopen in Nederland plant, staat niet in het bericht. Met inmiddels twee logistieke objecten in Duitsland en Nederland heeft Fidelity wel een basis gelegd voor verdere spreiding binnen de eurozone.

Bron: JLL

Extra bronnen: Vastgoedmarkt, Consultancy.nl / Buck Consultants International, FGvW

Beeld: “Returns Warehouse” by National Interagency Fire Center is marked with Public Domain Mark 1.0