De Hoge Raad heeft op 28 november 2025 beslist dat kopers van een bouwkavel waarop ruim de helft van een bestaande woning stond, recht hebben op het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2 procent (ECLI:NL:HR:2025:1800). Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden had alleen gekeken naar het deel van het huis dat binnen de kadastrale grens van de gekochte kavel lag, en dat deel was op zichzelf niet bewoonbaar. Dat was volgens de Hoge Raad de verkeerde toets. Of iemand een woning verkrijgt, moet worden beoordeeld aan de hand van het burgerlijk recht: wordt de koper eigenaar van het gebouw, van een deel ervan of van een onverdeeld aandeel? In deze zaak werden de kopers samen met de eigenaar van een naastgelegen perceel eigenaar van de woning als geheel. De Hoge Raad deed de zaak zelf af en gelastte een teruggaaf van 10.462 euro.

Het arrest gaat over een particuliere aankoop, maar de redenering is van direct belang voor projectontwikkelaars, gemeenten en beleggers die percelen met bestaande opstallen verkavelen, herverkavelen of in delen doorverkopen. Ook buiten de woningmarkt raakt het de vraag hoe de fiscus moet omgaan met gebouwen die over een perceelsgrens heen staan.

De feiten: een verkaveld erf met één woning over drie percelen

In 2018 kocht een projectontwikkelaar een onroerende zaak die bestond uit een perceel grond met een woning en een reeks aanhorigheden: een carport, een tuin, diverse schuren, overkappingen en stallen, een garage, een verhard terras, een zwembad en een vijver. De ontwikkelaar liet het perceel kadastraal splitsen in acht bouwkavels en één perceel dat onder meer bestemd was voor een nieuwe openbare weg.

Die verkaveling hield geen rekening met de ligging van de bestaande woning. Na de splitsing lag bijna 45 procent van het huis op het wegperceel, bijna 55 procent op kavel 1 en ongeveer 1 procent, een deel van de buitenmuur, op kavel 2. Ook een deel van het terras lag op kavel 2.

De belanghebbenden kochten kavel 1 van de ontwikkelaar op basis van een koop-aannemingsovereenkomst. Daarnaast sloten zij een aannemingsovereenkomst voor de bouw van een nieuwe twee-onder-een-kapwoning. Op 9 september 2020 werd kavel 1 aan hen geleverd. Daarna werd de oude woning met de bijgebouwen gesloopt en begon de nieuwbouw.

Bij de levering betaalden de kopers 15.693 euro aan overdrachtsbelasting. Dat is 6 procent over de verkrijgingsprijs van 261.550 euro. In 2020 was 6 procent het algemene tarief van de overdrachtsbelasting, terwijl voor de verkrijging van woningen en aanhorigheden het verlaagde tarief van 2 procent gold. De kopers stelden zich op het standpunt dat zij een woning hadden verkregen en dat zij dus te veel hadden betaald. Het verschil bedroeg 10.462 euro.

Procesverloop: rechtbank en hof wijzen het verzoek af

De Inspecteur volgde de kopers niet, en ook de Rechtbank Gelderland verklaarde hun beroep ongegrond. Volgens de rechtbank waren de kavels naar hun aard geen woning meer. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bevestigde die uitkomst op 28 mei 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:3652).

Het hof redeneerde dat per verkregen perceel moet worden beoordeeld of een woning is verkregen. Het keek dus naar het deel van de woning dat binnen de kadastrale grenzen van kavel 1 lag. Dat deel was op zichzelf niet bestemd of geschikt voor bewoning, ook niet na beperkte aanpassingen. Het hof concludeerde dat geen woning in de zin van artikel 14 lid 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) was verkregen, en dat het tarief van 6 procent terecht was toegepast.

De kopers gingen in cassatie. Zij betoogden dat het erop aankomt of de opstal als geheel, inclusief het deel van 55 procent dat zij verkregen, op grond van de bouwkundige kenmerken als woning kon gelden. Advocaat-generaal P.J. Wattel concludeerde op 14 februari 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:202) dat het cassatieberoep gegrond was. Hij wees de toets per kavel af, omdat die volgens hem tot willekeurige uitkomsten leidt.

Het oordeel van de Hoge Raad: het burgerlijk recht beslist

De Hoge Raad begon bij de wet. De WBR definieert niet wat een onroerende zaak is. Volgens de wetsgeschiedenis bij de invoering van de wet in 1970 moet daarvoor worden aangesloten bij het burgerlijk recht. Het verlaagde tarief van artikel 14 lid 2 WBR geldt voor de verkrijging van een woning met aanhorigheden, en uit de wet volgt dat dit ook geldt bij de verkrijging van een onverdeeld aandeel daarin.

Staat een gebouw op percelen die aan verschillende eigenaren toebehoren, en verkrijgt iemand een van die percelen, dan moet volgens de Hoge Raad naar burgerlijk recht worden beoordeeld of en in hoeverre de verkrijger daarmee ook eigenaar van het gebouw wordt. Daarbij spelen drie bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek een rol.

Artikel 5:20 lid 1 onder e BW bepaalt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Dat heet verticale natrekking. Artikel 5:3 BW bepaalt dat de eigenaar van een zaak eigenaar is van al haar bestanddelen. En volgens artikel 3:4 BW is een bestanddeel alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, of wat er zo mee is verbonden dat het niet kan worden losgemaakt zonder beschadiging van betekenis. Een gebouw kan zo als bestanddeel worden nagetrokken door een hoofdzaak, ook als het gedeeltelijk op andermans grond staat. Dat heet horizontale natrekking. De Hoge Raad verwees hierbij naar zijn arrest van 28 oktober 1994 (ECLI:NL:HR:1994:ZC1502).

Drie situaties

Uit die regels leidde de Hoge Raad drie situaties af die zich kunnen voordoen als een gebouw over meerdere percelen ligt.

In de eerste situatie bevat het verkregen perceel alleen een bestanddeel van een gebouw waarvan de hoofdzaak elders ligt. De verkrijger wordt dan geen eigenaar van het gebouw, en het verlaagde tarief voor woningen speelt niet.

In de tweede situatie bevat het verkregen perceel de hoofdzaak van het gebouw. Dan wordt de verkrijger eigenaar van het hele gebouw, inclusief de delen die op andere percelen staan. Als het gebouw een woning is, kan het verlaagde tarief van toepassing zijn.

In de derde situatie bevat het verkregen perceel een deel van het gebouw dat geen hoofdzaak en geen bestanddeel is. De verkrijger wordt dan, samen met de eigenaar of eigenaren van de andere percelen, eigenaar van een onverdeeld aandeel in het gebouw als geheel. Ook dan kan het verlaagde tarief gelden, als het gebouw een woning is.

Het hof hanteerde de verkeerde maatstaf

Het hof had volgens de Hoge Raad moeten onderzoeken welke van deze situaties zich voordeed. In plaats daarvan had het beslissend gewicht toegekend aan de vraag of het deel van de woning binnen de kavelgrens op zichzelf als woning kon dienen. Dat getuigt van een onjuiste rechtsopvatting. Het cassatiemiddel slaagde.

Eindbeslissing: onverdeeld aandeel in een woning

De Hoge Raad kon de zaak zelf afdoen, omdat de vastgestelde feiten daarvoor voldoende houvast boden. Het stukje buitenmuur op kavel 2 was een bestanddeel van de woning. Verder vormde de woning een functionele eenheid, en geen van de delen op kavel 1 of op het wegperceel was als hoofdzaak aan te merken. Daarmee deed de derde situatie zich voor: de kopers werden samen met de eigenaar van het wegperceel eigenaar van de woning als geheel. Dat het gebouw als geheel een woning was in de zin van artikel 14 lid 2 WBR, stond tussen partijen niet ter discussie.

De conclusie was dat de kopers een onverdeeld aandeel in een woning hadden verkregen, waarop het tarief van 2 procent van toepassing is. De verschuldigde overdrachtsbelasting bedroeg daarmee 5.231 euro. De Hoge Raad vernietigde de uitspraken van het hof en de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en gelastte een teruggaaf van 10.462 euro.

De Staat moet daarnaast griffierecht vergoeden: 138 euro voor de cassatieprocedure, 136 euro voor het hoger beroep en 49 euro voor de procedure bij de rechtbank. De proceskosten voor beroepsmatige rechtsbijstand werden voor elk van de drie instanties begroot op 2.721 euro. Het arrest werd gewezen door vicepresident J.A.R. van Eijsden als voorzitter en de raadsheren M.W.C. Feteris, M.T. Boerlage, A.E.H. van der Voort Maarschalk en W.A.P. van Roij.

Het woningbegrip in de overdrachtsbelasting

Het arrest past in een lange reeks uitspraken over de vraag wanneer sprake is van een woning in de zin van de overdrachtsbelasting. De Hoge Raad heeft in eerdere rechtspraak, waaronder een arrest uit februari 2017, bepaald dat het erom gaat of een onroerende zaak naar haar aard bestemd is voor bewoning. Die toets is objectief en kijkt in de eerste plaats naar de bouwkundige kenmerken op het moment van verkrijging. Feitelijke bewoning, het voornemen van de koper of de vraag of het pand op dat moment daadwerkelijk bewoonbaar was, zijn niet doorslaggevend. In 2019 oordeelde de Hoge Raad dat ook een kantoorpand dat ten tijde van de levering al tot woningen werd verbouwd, onder het verlaagde tarief kon vallen.

Uit die rechtspraak volgt ook dat het voornemen van de koper om een woning te slopen er op zichzelf niet aan afdoet dat een woning wordt verkregen. In deze zaak werd de oude woning na de levering gesloopt, maar dat speelde in de beoordeling van de Hoge Raad geen rol. Bepalend was wat op het moment van verkrijging werd verkregen.

Nieuw aan dit arrest is dat de Hoge Raad een helder kader biedt voor de situatie waarin een woning over meerdere kadastrale percelen ligt. De fiscale vraag of een woning wordt verkregen, wordt voorafgegaan door de civielrechtelijke vraag wat er eigenlijk in eigendom overgaat. Een kadastrale grens bepaalt niet automatisch waar de eigendom van een gebouw ophoudt. Door natrekking en bestanddeelvorming kan de eigenaar van het ene perceel eigenaar zijn van een gebouw dat deels op een ander perceel staat, of kunnen meerdere eigenaren samen eigenaar zijn van één gebouw.

Betekenis voor ontwikkelaars, beleggers en gemeenten

Voor de vastgoedpraktijk heeft het arrest meerdere kanten.

Het tariefverschil is aanzienlijk geworden. In 2020 ging het om 2 tegenover 6 procent. Sinds 1 januari 2021 geldt het verlaagde tarief van 2 procent alleen nog voor natuurlijke personen die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken, en kunnen starters onder voorwaarden een vrijstelling krijgen. Voor andere verkrijgers geldt het algemene tarief, dat sinds 2023 10,4 procent bedraagt. De civielrechtelijke toets uit dit arrest blijft voor de toepassing van die regels relevant, omdat ook de huidige verlaagde tarieven en de startersvrijstelling uitgaan van de verkrijging van een woning.

Voor projectontwikkelaars die bestaande erven verkavelen, is het arrest een aansporing om bij de verkaveling rekening te houden met bestaande opstallen. Een kadastrale grens die dwars door een bestaand gebouw loopt, kan leiden tot een onverdeeld mede-eigendom van dat gebouw tussen verschillende kopers, met de bijbehorende civielrechtelijke en fiscale vragen. Wie dat wil voorkomen, kan de oude bebouwing slopen vóór de levering, of de verkaveling zo inrichten dat het gebouw binnen één perceel valt. Welke keuze het gunstigst is, hangt af van de omstandigheden, maar het is van belang dat die keuze bewust wordt gemaakt.

Het arrest is ook relevant voor beleggers en bedrijven die zakelijk vastgoed verwerven waarbij een gebouw over meerdere percelen ligt, bijvoorbeeld bij bedrijfscomplexen die in fasen zijn uitgebreid of bij transformatieprojecten waar percelen worden samengevoegd of gesplitst. De vraag wie eigenaar is van welk deel van een gebouw, bepaalt niet alleen de heffing van overdrachtsbelasting, maar ook kwesties als zekerheidsrechten, verzekeringen en aansprakelijkheid. Ook voor de toepassing van vrijstellingen, zoals de samenloopvrijstelling bij de verkrijging van nieuwbouw waarover btw is verschuldigd, kan het van belang zijn precies vast te stellen wat er civielrechtelijk wordt verkregen.

Tot slot is er een les voor de procespraktijk. De belanghebbenden kregen bij de rechtbank en het hof ongelijk, omdat beide instanties keken naar wat er binnen de kavelgrenzen lag. Pas in cassatie werd de civielrechtelijke analyse doorslaggevend. Wie in een vergelijkbare situatie bezwaar maakt of procedeert, doet er goed aan om vanaf het begin de eigendomssituatie op basis van natrekking en bestanddeelvorming in kaart te brengen, met bouwkundige gegevens over de ligging en de constructie van het gebouw.

Een uitspraak met bredere werking

Advocaat-generaal Wattel wees er in zijn conclusie op dat een toets per kavel op zichzelf zou leiden tot uitkomsten die afhankelijk zijn van toevallige grenzen. Ook in een parallelle zaak, over de kavel waarop alleen een stukje buitenmuur en een deel van het terras lag, nam de A-G een standpunt in; daar ging het volgens hem om bouwgrond, omdat de muur een bestanddeel was van de woning op de andere percelen. Dat sluit aan bij de eerste situatie die de Hoge Raad in dit arrest beschrijft.

Voor de Belastingdienst betekent het arrest dat inspecteurs bij verkavelde percelen met bestaande opstallen verder moeten kijken dan de kadastrale kaart. Er is een civielrechtelijke analyse nodig van wat er met de grond in eigendom overgaat. In de praktijk vraagt dat om informatie over de constructie van het gebouw, de ligging van funderingen en dragende muren, en de functionele samenhang tussen de delen.

Wat er nu volgt

Met dit arrest is de procedure afgerond. De kopers krijgen 10.462 euro aan overdrachtsbelasting terug, plus vergoeding van griffierecht en proceskosten. Het kader dat de Hoge Raad heeft geformuleerd, is vanaf nu leidend voor vergelijkbare zaken, ook bij lopende bezwaar- en beroepsprocedures. Notarissen en ontwikkelaars die percelen met bestaande bebouwing leveren, zullen in hun aktes en aangiften rekening moeten houden met de vraag of de koper eigenaar wordt van een gebouw, een bestanddeel daarvan of een onverdeeld aandeel, en welk tarief daarbij hoort.

Lees ook: Hoge Raad houdt vast aan strenge ‘in wezen nieuwbouw’-toets voor samenloopvrijstelling en Koop bedrijfsruimte Delft vernietigd: verkoper had ‘wegbestemming’ moeten melden.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:HR:2025:1800 · Conclusie A-G Wattel – ECLI:NL:PHR:2025:202 · Open Data Rechtspraak

Beeld: “DANCING HOUSES” by Herbaloid is marked with CC0 1.0 (afbeelding)