Een verkoper van bedrijfsonroerend goed kan zich niet verschuilen achter een ‘as is where is’-bepaling als hij of zijn makelaar wist dat het pand planologisch was ‘wegbestemd’. Dat oordeelt het Gerechtshof Den Haag in een arrest van 30 april 2024 (ECLI:NL:GHDHA:2024:627).
Zonnestudio wordt groenstrook
Zonnestudio-exploitant Sunlounge kocht eind 2018 voor € 625.000 een hoekpand in een buurtwinkelcentrum in Delft, met het plan er een zonnestudio te vestigen. Kort na de start van de verbouwing hoorde de koper van de gemeente dat het perceel sinds de herziening van het bestemmingsplan in 2008 de bestemming verkeersdoeleinden/groenstrook had. Volgens de gemeente was het overgangsrecht vervallen omdat het pand na 2015 langer dan een jaar had leeggestaan. Sunlounge staakte de verbouwing en eiste vernietiging van de koop. De rechtbank wees dat af, onder meer omdat de koper zelf het bestemmingsplan had kunnen raadplegen.
Kennis van de makelaar telt
Het hof oordeelt anders. Bedrog acht het niet bewezen, maar dwaling wel. Uit correspondentie bleek dat de verkoopmakelaar al in 2017 van de gemeente had gehoord dat het pand een verkeersbestemming had. Die wetenschap wordt aan de verkoper toegerekend: de makelaar voerde namens hem de onderhandelingen, begeleidde het hele traject en ondertekende zelfs de koopovereenkomst. Van een professionele vastgoedhandelaar, die het pand bovendien zelf had laten bouwen, mag bovendien worden verwacht dat hij de planologische situatie kent.
De mededelingsplicht van de verkoper gaat in dit geval vóór de onderzoeksplicht van de koper. Het pand was tot kort voor de verkoop als winkel in gebruik en de koopovereenkomst sprak van normaal gebruik als bedrijfsruimte (detailhandel). De koper hoefde er dus niet op bedacht te zijn dat het beoogde gebruik planologisch in gevaar was.
Exoneratie strandt
Ook de ‘as is where is’-clausule in het NVM-model voor bedrijfsonroerend goed bood geen bescherming. De verwijzing stond in het artikel over de feitelijke staat van het pand, er was niet over onderhandeld en de koper hoefde er niet op bedacht te zijn dat ook juridische gebreken werden uitgesloten. Een taxatie waarin het pand met de groenbestemming op € 370.000 werd gewaardeerd, onderstreepte dat de koper bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gekocht.
Gevolgen
Het hof vernietigt de koop. De verkoper moet de koopsom van € 625.000 met wettelijke handelsrente terugbetalen en meewerken aan teruglevering. Gevolgschade, zoals hypotheeklasten, wordt niet vergoed bij gebrek aan rechtsgrond. Voor de praktijk onderstreept het arrest dat verkopers en hun makelaars planologische risico’s actief moeten melden.
