Op het Duitse vastgoedcongres Quo Vadis in Berlijn stond het jaarlijkse voorjaarsrapport van de Duitse vastgoedsector centraal. Op 10 februari 2026 overhandigde Iris Schöberl, voorzitter van brancheorganisatie ZIA, het Frühjahrsgutachten van de zogeheten Immobilienweisen aan Sabine Poschmann, parlementair staatssecretaris op het federale bouwministerie. De boodschap: de markt stabiliseert, maar zonder ingrijpende hervormingen blijft vooral de woningbouw in crisis.
Congres als start van het vastgoedjaar
Quo Vadis, georganiseerd door Heuer Dialog, geldt in Duitsland als het traditionele startschot van het vastgoedjaar. De 36e editie loopt van 9 tot en met 11 februari 2026 in Berlijn. Vakblad Across, dat het congres eind januari aankondigde, rekende op ongeveer 400 senior beslissers uit vastgoed, politiek en wetenschap. Het programma draaide om de vraag welke marktsegmenten zich na jaren van stress normaliseren en waar structurele aanpassingen juist versnellen. Op de agenda stonden onder meer kunstmatige intelligentie en industrieel bouwen, datacenters en logistiek, betaalbaar wonen, klimaatrisico’s in portefeuilleplanning en de transformatie van retail en gemengde concepten. Ook geopolitiek kreeg ruimte, met sessies over defensiegerelateerd vastgoed en de veranderende veiligheidssituatie in Europa.
Het rapport van de Rat der Immobilienweisen verschijnt sinds 2003 elk jaar. Across meldde vooraf dat Schöberl de uitkomsten op het congres zou toelichten. ZIA zelf meldt in zijn persbericht dat de overhandiging op 10 februari in Berlijn plaatsvond.
Kantoren zwakker, logistiek en hotels veerkrachtig
Volgens het rapport groeide de Duitse economie in 2025 met slechts 0,2 procent, na twee jaren van krimp. De bouwproductie ligt ongeveer een kwart onder het niveau van 2022. Voor 2026 rekenen de opstellers op een groei van iets meer dan 1 procent en voor 2027 op 1,34 procent.
Op de kantorenmarkt daalde de opname met 8 procent tot 4,1 miljoen vierkante meter. De leegstand liep op tot 12,5 miljoen vierkante meter, ofwel 6,3 procent. Toch stegen de toprenten in de grootste steden tot gemiddeld 43,90 euro per vierkante meter, met uitschieters in München tot bijna 60 euro. Het volume aan opgeleverde kantoren daalde met 24 procent tot 1,95 miljoen vierkante meter; ongeveer een kwart van de pijplijn bestaat uit renovaties.
Logistiek vastgoed toonde zich weerbaar. De toprendementen liggen rond 4,5 procent in de grootste steden en lopen op tot 6,5 procent in kleinere markten. Er werd 5,1 miljoen vierkante meter nieuwbouw opgeleverd; voor 2026 verwacht het rapport 4,6 tot 4,7 miljoen vierkante meter. Ook de hotelmarkt herstelde: het aantal overnachtingen kwam met ongeveer 498 miljoen terug op het niveau van 2019 en het transactievolume steeg met 35 procent tot 1,9 miljard euro.
Bij winkelvastgoed bleef het transactievolume stabiel op ongeveer 6,1 miljard euro, terwijl de toprent in de grootste steden daalde tot 112,40 euro per vierkante meter. De opstellers houden er rekening mee dat tot 2035 zo’n 10 miljoen vierkante meter non-foodwinkelruimte kan verdwijnen. Bij zorg- en sociaal vastgoed daalde het transactievolume met 7 procent tot 1,22 miljard euro. Voor bedrijfsparken en productievastgoed noemt het rapport toprendementen van 6,3 en 7,2 procent.
Woningbouw blijft achter
Het meest zorgwekkende hoofdstuk betreft de woningmarkt. In 2025 werden ongeveer 235.000 woningen opgeleverd; voor 2026 voorspelt het rapport een daling naar 215.000. Daartegenover staat een geraamde behoefte van ruim 257.000 woningen per jaar tot 2040. Het aantal bouwvergunningen steeg in 2025 wel met 10,5 procent tot ongeveer 238.000, maar de opleveringen zullen volgens de opstellers pas vanaf 2027 weer toenemen. De vraagprijzen voor huurwoningen stegen met 4,1 procent en de prijzen van koopappartementen met 3,8 procent; het prijsniveau ligt nog ongeveer 16 procent onder de piek van 2021.
ZIA ziet daarom vooral een taak voor de politiek. De organisatie pleit voor eenvoudiger en uniforme vergunningsprocedures, lagere bijkomende aankoopkosten, met name de Grunderwerbsteuer, een kritische blik op huurregulering en een juridisch houdbaar ‘Gebäudetyp E’ voor eenvoudiger bouwen. Ook vraagt de sector om fiscale prikkels voor nieuwbouw en renovatie en om versoepelingen die het omvormen van bestaande gebouwen naar andere of gemengde functies vergemakkelijken. De ‘Bau-Turbo’ van de bondsregering wordt deels verwelkomd, maar geldt volgens het rapport nog niet als de gewenste doorbraak.
Aan het rapport werkten onder anderen econoom Lars Feld van het Walter Eucken Institut, onderzoeksbureau bulwiengesa (kantoren, logistiek, hotels en bedrijfsvastgoed), Joachim Stumpf van BBE Holding (retail), Jan Grabow van Curacon (zorgvastgoed) en Ralph Henger van het Institut der deutschen Wirtschaft (wonen) mee.
Wat volgt
Voor Nederlandse beleggers, die van oudsher actief zijn op de Duitse woning- en logistiekmarkt, bevestigt het rapport het beeld van een markt die de bodem heeft bereikt, maar nog niet echt aantrekt. De opstellers zien wel lichtpunten: inflatie en rente zijn gestabiliseerd, de correctie van woningprijzen lijkt voorbij en de hotelmarkt zit weer op het niveau van voor de crisis. Of de woningbouw vanaf 2027 werkelijk aantrekt, hangt volgens ZIA sterk af van de hervormingen die Berlijn de komende tijd doorvoert. Het rapport ligt nu bij het bouwministerie; de branche zal de komende maanden nauwlettend volgen welke van de voorstellen het kabinet overneemt.
Bron: ZIA – persbericht overhandiging Frühjahrsgutachten 2026 · Across – Quo Vadis 2026
