Twee particuliere investeerders die samen € 700.000 uitleenden voor een woningbouwproject waarvan na een half jaar bleek dat het voorlopig niet van de grond zou komen, kunnen de schade niet verhalen op de bemiddelaar die hen op het project wees. Dat heeft de Rechtbank Rotterdam op 14 oktober 2026 beslist in een bodemprocedure tegen het bemiddelingsbedrijf en de bestuurder daarvan (ECLI:NL:RBROT:2026:14039). Volgens de rechtbank is er met geen van beiden een overeenkomst gesloten, en heeft de bestuurder ook niet onrechtmatig gehandeld. De investeerders moeten bovendien ruim € 14.000 aan proceskosten betalen.

De zaak laat zien hoe smal de juridische route is voor beleggers die via een tussenpersoon geld steken in onderhandse vastgoedleningen, en hoe zwaar de bewijslast weegt als het project misloopt en de eigenlijke leners geen verhaal bieden.

Een financieringsaanvraag met vier kavels en tien procent rente

De feiten zoals de rechtbank ze vaststelt, zijn als volgt. [bedrijf 1] B.V. uit Bergschenhoek treedt op als bemiddelaar voor partijen die financiering zoeken; [gedaagde] is bestuurder van die vennootschap. De twee eisers kwamen in 2024, los van elkaar en via een derde, met [gedaagde] en zijn onderneming in contact. Beiden gaven aan geld te willen beleggen.

[gedaagde] wees hen op een vastgoedproject op een (in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd) adres en gaf hun een kopie van een financieringsaanvraag, opgesteld door hemzelf en gedateerd 9 januari 2025. De aanvraag was gedaan namens een besloten vennootschap en vermeldde als directeur een persoon die als interim-manager werkte en dat combineerde met vastgoedontwikkeling. Die persoon zou ook privé meetekenen voor de lening.

In het stuk stond onder meer dat de bouwgrond € 500.000 per perceel waard was, in totaal € 2 miljoen. Gevraagd werd € 350.000 per perceel, zo’n 70 procent van die waarde, met als zekerheid een eerste hypotheek. Het geld was bedoeld voor de aankoop van de grond en de voorbereiding van de bouw van vier woningen. Volgens de aanvraag zaten er al opties op alle vier de kavels, zodat verkoop binnen een half jaar te verwachten was; de kopers zouden de bouw daarna zelf financieren. De looptijd was minimaal zes maanden, met een rente van 10 procent per jaar, maandelijks te voldoen. De rente zou kunnen worden betaald uit huuropbrengsten en inkomsten uit andere projecten.

Beide investeerders hadden vragen, die [gedaagde] beantwoordde. Hij vertelde daarbij dat hij al meerdere projecten met de betrokken ontwikkelaar had gedaan en dat zijn eigen bedrijf in een aantal daarvan had geïnvesteerd. Daarna besloten de eisers, ieder voor zich, tot een lening: de een voor € 550.000, de ander voor € 150.000. De leningovereenkomsten werden gesloten met de ontwikkelaar in privé en een andere besloten vennootschap. Als zekerheid zou een hypotheekrecht worden gevestigd op drie percelen op het projectadres. Rechtstreeks contact met de leners hadden de investeerders niet; alles liep via [gedaagde] en zijn bedrijf.

Hypotheek op een verhuurde schuur

Op 18 februari 2025 passeerde bij de notaris een hypotheekakte voor een geldlening van in totaal € 1.765.000, verstrekt door zes geldgevers, onder wie de twee eisers. Als schuldenaren stonden de ontwikkelaar en de genoemde vennootschap in de akte. Een derde vennootschap vestigde ten behoeve van de schuldeisers een hypotheek tot € 2.520.000 op een schuur/garage met ondergrond, erf en toegangsweg op het projectadres.

In juli 2025 werd voor de investeerders duidelijk dat daar voorlopig niets gebouwd zou worden. De leners hadden nog geen omgevingsvergunning aangevraagd en de kavels uit de financieringsaanvraag hadden nooit te koop gestaan. Bovendien bleek de verhypothekeerde schuur/garage te worden verhuurd, en wist de huurder niets van een bouwproject. De leners betaalden zes maandtermijnen rente en stopten daarna. Omdat de investeerders vreesden dat zij bij de leners zelf niets zouden kunnen halen, dagvaardden zij op 31 oktober 2025 de bemiddelaar en zijn bestuurder.

Wat de investeerders vorderden

De eisers stelden in de eerste plaats dat zij een overeenkomst hadden met [gedaagde] persoonlijk, of anders met zijn bedrijf, en dat daarin tekort was geschoten. Subsidiair voerden zij aan dat [gedaagde] onrechtmatig had gehandeld, omdat hij wist of had moeten weten dat het project niet bestond, en omdat hij al in januari 2025 op de hoogte zou zijn geweest van financiële problemen van dezelfde leners bij een ander project in Lelystad. Daarnaast spraken zij van een oneerlijke handelspraktijk: de verstrekte informatie zou feitelijk onjuist zijn geweest en hen tot een besluit hebben gebracht dat zij anders niet hadden genomen.

Zij vroegen een verklaring voor recht dat [gedaagde], al dan niet hoofdelijk met zijn bedrijf, aansprakelijk is voor hun schade, op te maken bij staat. Daarnaast vroegen zij voorschotten van € 366.667 en € 100.000, met rente. De gedaagden betwistten dat er een overeenkomst was en dat [gedaagde] onrechtmatig had gehandeld. De mondelinge behandeling vond plaats op 6 juli 2026.

Geen overeenkomst met de bestuurder

De rechtbank begint bij het contractenrecht. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Of er overeenstemming is, wordt beoordeeld met de wilsvertrouwensleer van de artikelen 3:33 en 3:35 BW: zonder wil van de handelende persoon ontstaat in beginsel geen rechtshandeling, tenzij bij de ander gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt. Daarbij telt wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden, het bekende Haviltex-criterium uit het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981 (ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

Een schriftelijke overeenkomst met [gedaagde] was er niet; daarover waren partijen het eens. Volgens [gedaagde] trad hij steeds op namens zijn bedrijf. De eisers hadden volgens de rechtbank geen concrete omstandigheden aangevoerd waaruit zij mochten afleiden dat hij persoonlijk wilde contracteren. Dat zijn naam als samensteller op de financieringsaanvraag stond, was daarvoor onvoldoende. Vast stond verder dat [gedaagde] steeds mailde vanaf een adres van zijn bedrijf, met de bedrijfsnaam in de ondertekening, en dat de eisers vóór het eerste contact de website van het bedrijf hadden bekeken. Ter zitting erkenden zij dat daar de bv-naam op stond. Van gerechtvaardigd vertrouwen in een persoonlijke verbintenis was dus geen sprake.

Ook geen bemiddelings- of adviesovereenkomst met het bedrijf

Het alternatief, een overeenkomst met de bv, haalde het evenmin. De eisers wezen erop dat volgens de website van het bedrijf [gedaagde] in hun belang optrad. De rechtbank las dat anders: op de website staat dat het bedrijf ondernemers koppelt aan investeerders. Daaruit volgt niet dat het bedrijf bemiddelaar of adviseur van de investeerder is. Dat het bedrijf informatie over het project verstrekte, maakt dat ook niet zo.

Doorslaggevend was mede de geldstroom. De investeerders betaalden het bedrijf niets voor de dienstverlening die zij stelden te hebben ontvangen, en zij wisten dat de ontwikkelaar het bedrijf wél betaalde. Gezien de gemotiveerde betwisting hadden de eisers onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] de indruk had gewekt hun bemiddelaar of adviseur te zijn. Een bemiddelings- of adviesovereenkomst kwam daarom niet vast te staan. Voor de stelling dat er een overeenkomst ‘sui generis’ was, een overeenkomst van eigen aard, hadden de eisers te weinig aangevoerd.

Wel een zorgplicht, maar die is niet geschonden

Interessant is wat de rechtbank daarna overweegt over de positie van een bemiddelaar die voor de lener werkt. Het bedrijf is bemiddelaar voor leningnemers en [gedaagde] handelt namens het bedrijf. Als deskundig dienstverlener moet hij zich in de eerste plaats de belangen van de leners aantrekken. Maar tot op zekere hoogte moet hij ook rekening houden met de investeerders die hij met die leners in contact brengt. Dat betekent volgens de rechtbank onder meer dat hij hen volledig en juist moet informeren, en dat hij concrete risico’s van een project die hem bekend zijn aan hen moet melden. Die maatstaf ligt in de lijn van de algemene norm van artikel 6:162 BW, waaronder handelen in strijd met wat volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt onrechtmatig kan zijn.

Alleen bleek niet dat [gedaagde] die verplichting had geschonden. De eisers hadden geen feiten aangevoerd waaruit volgt dat hij bij het voorleggen van de aanvraag wist dat het project niet binnen afzienbare tijd zou starten en dus eigenlijk nog niet bestond. Hij betwistte gemotiveerd dat hij meer of andere informatie had dan hij had gedeeld. Onweersproken bleef dat zijn bedrijf vaker voor dezelfde ontwikkelaar bemiddelde, dat die nooit eerder onjuiste informatie had gegeven en dat het bedrijf zelf in andere projecten van de ontwikkelaar had belegd. Waarom [gedaagde] de projectinformatie had moeten verifiëren of nader onderzoeken, hadden de eisers niet gesteld. Op dit punt voldeden zij volgens de rechtbank niet aan hun stelplicht.

Ook de problemen bij het andere project in Lelystad leidden niet tot aansprakelijkheid. [gedaagde] erkende dat hij daarvan bij het voorleggen van de aanvraag op de hoogte was. Maar volgens de rechtbank volgt daaruit nog niet dat hij zijn zorgplicht schond. Hij had onweersproken aangevoerd dat vertraging bij vastgoedprojecten kan voorkomen; hij hoefde de problemen elders daarom niet zonder meer te melden of de investeerders van de lening te weerhouden. Dat kan anders liggen als de problemen zo ernstig zijn dat de bemiddelaar wist of had kunnen weten dat er een reëel risico bestond dat de leners hun verplichtingen niet zouden nakomen. Daarvoor hadden de eisers onvoldoende gesteld.

Het beroep op een oneerlijke handelspraktijk in de zin van artikel 6:193c lid 1 BW strandde om dezelfde reden: niet kon worden vastgesteld dat [gedaagde] wist dat de informatie die hij verstrekte onjuist was. Aan de vraag of het bedrijf hoofdelijk aansprakelijk was voor het handelen van zijn bestuurder, kwam de rechtbank daardoor niet meer toe.

Proceskosten voor de investeerders

De vorderingen zijn volledig afgewezen. De eisers zijn hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden, begroot op € 14.496: € 6.861 griffierecht, € 7.446 advocaatsalaris (twee punten van € 3.723) en € 189 nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW als niet binnen veertien dagen wordt betaald. Hoofdelijk betekent dat elk van beiden voor het hele bedrag kan worden aangesproken. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en gewezen door mr. I. van Drongelen. Over een eventueel hoger beroep vermeldt de uitspraak niets; de appeltermijn in civiele zaken is in beginsel drie maanden.

Juridisch kader: drie routes, alle drie geblokkeerd

Wie bij een misgelopen vastgoedlening een tussenpersoon wil aanspreken, heeft grofweg drie wegen: een contractuele tekortkoming, een onrechtmatige daad of een oneerlijke handelspraktijk. Deze uitspraak laat zien waar elke route kan vastlopen.

De contractuele route vergt eerst dat er een overeenkomst ís. In de wet is de bemiddelingsovereenkomst geregeld als bijzondere vorm van opdracht (artikel 7:425 BW e.v.): de tussenpersoon bemiddelt dan in opdracht van zijn opdrachtgever bij de totstandkoming van een overeenkomst met een derde. Wie zo’n opdracht heeft gegeven, kan de tussenpersoon aanspreken op de zorg van een goed opdrachtnemer (artikel 7:401 BW). Maar in deze zaak was de opdrachtgever niet de investeerder, maar de ontwikkelaar die financiering zocht en de bemiddelaar betaalde. De investeerder stond juridisch aan de overkant.

De onrechtmatige daad is dan het vangnet. De rechtbank erkent uitdrukkelijk dat een bemiddelaar ook tegenover die ‘overkant’ een zekere zorgplicht heeft: juist informeren en bekende concrete risico’s melden. Maar de lat voor aansprakelijkheid ligt bij wetenschap of behoren te weten. De eiser moet feiten stellen en zo nodig bewijzen waaruit dat volgt (artikel 150 Rv). Een algemene verwijzing naar het latere mislukken van het project volstaat niet; achteraf blijkende onjuistheid is iets anders dan wetenschap vooraf.

De oneerlijke handelspraktijk van artikel 6:193a e.v. BW ten slotte is geschreven voor de relatie tussen een handelaar en een consument. De rechtbank toetste het beroep op artikel 6:193c lid 1 BW, dat misleidende handelspraktijken betreft, maar wees het af omdat niet vaststond dat de bemiddelaar wist van de onjuistheid. Of particuliere investeerders met leningen van deze omvang in deze context als consument kwalificeren, liet de rechtbank daardoor in het midden.

Wat betekent dit voor beleggers en bemiddelaars?

Voor particuliere en semiprofessionele beleggers die geld uitlenen aan vastgoedontwikkelaars, bevat de zaak een paar praktische lessen.

Ten eerste: leg vast wie voor wie werkt. Als een bemiddelaar door de lener wordt betaald, is hij in beginsel diens dienstverlener. Wil een belegger zelf advies of begeleiding met de bijbehorende zorgplicht, dan ligt een eigen schriftelijke opdracht voor de hand, met een vergoeding en een omschrijving van wat de adviseur moet controleren.

Ten tweede: zekerheid op papier is iets anders dan zekerheid in de praktijk. Volgens de uitspraak rustte de hypotheek in deze zaak op een schuur/garage met ondergrond, erf en toegangsweg op het projectadres, die bovendien bleek te worden verhuurd. Of een hypotheek bij uitwinning werkelijk de verwachte opbrengst oplevert, hangt af van wat er precies onder valt, van de waarde en van eventuele huurders. Een hypotheekhouder kan een huurovereenkomst die na de hypotheek is gesloten in strijd met een huurbeding onder voorwaarden opzij laten zetten (artikel 3:264 BW), maar dat vergt een procedure en levert vertraging op. Hoe dat in deze zaak uitpakt, staat niet in de uitspraak.

Ten derde: controleer de stand van een project zelf. Of er een omgevingsvergunning is aangevraagd, is vaak via het omgevingsloket of gemeentelijke publicaties na te gaan; wie de grond in eigendom heeft, staat in het Kadaster. Ook claims als ‘er zitten al opties op de kavels’ laten zich vaak bij de ontwikkelaar of makelaar met stukken onderbouwen. Een rendement van 10 procent op een kortlopende lening is bovendien een signaal dat de geldgever een substantieel risico draagt.

Voor bemiddelaars is de uitspraak geen vrijbrief. De rechtbank formuleert een zorgplicht tegenover investeerders: volledig en juist informeren en bekende concrete risico’s melden. Wie wist of had kunnen weten dat de leners waarschijnlijk niet zouden kunnen betalen en dat verzwijgt, loopt wel degelijk risico. Dat de bemiddelaar hier vrijuit ging, kwam vooral doordat de eisers te weinig concrete feiten hadden aangevoerd over wat hij wist.

Hoe nu verder

Voor de investeerders blijven de leners zelf de eerste aanspreekpunten, samen met het hypotheekrecht dat in februari 2025 is gevestigd. Of daar verhaal te halen is, valt buiten deze procedure. De uitspraak noemt geen hoger beroep. De advocaten van beide partijen staan vermeld in het blok ‘Partijen en advocaten’ bovenaan dit artikel; hun visie op de uitspraak en de betekenis ervan voor de vastgoedsector nemen wij graag op.

Bron: Rechtbank Rotterdam, 14 oktober 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:14039 (rechtspraak.nl)