De Haagse vastgoedfinancier LVDH Finance heeft sinds de oprichting in 2020 in totaal € 1,5 miljard aan investeringskapitaal voor vastgoedfinancieringen bijeengebracht. Dat meldt het bedrijf zelf. Het kapitaal is afkomstig van ongeveer 600 investeerders en verdeeld over circa 300 lopende vastgoedprojecten. De mijlpaal onderstreept de groeiende rol van alternatieve financiers naast de traditionele banken, juist in een periode waarin veel vastgoedondernemers merken dat bancaire financiering trager en selectiever wordt verstrekt.

Van eigen behoefte naar financieringsplatform

LVDH Finance werd zes jaar geleden opgericht door Pascal van den Heuvel en Wouter Langeveld. De oprichters liepen in de praktijk tegen een terugkerend probleem aan: het tempo waarin financiering rond kwam, sloot slecht aan op het tempo van vastgoedtransacties. Volgens Van den Heuvel ontstond het bedrijf uit die ervaring. In plaats van te wachten op trage bancaire processen bouwden de oprichters een eigen netwerk van investeerders op dat snel kapitaal kan verstrekken.

Het model van LVDH draait om het koppelen van particuliere en professionele investeerders aan vastgoedondernemers die financiering zoeken. De financier verstrekt leningen voor de aankoop van vastgoed, herfinanciering, transformatie, projectontwikkeling en overbrugging. De omvang van de financieringen varieert volgens het bedrijf van € 100.000 tot € 100 miljoen. Dat is een forse verruiming ten opzichte van enkele jaren geleden: in 2023 noemde LVDH in een interview met Vastgoedjournaal nog een bandbreedte van € 100.000 tot € 10 miljoen en had het destijds ongeveer 150 projecten gefinancierd.

Volgens Van den Heuvel is de mijlpaal in de eerste plaats te danken aan zes jaar werken aan relaties met investeerders en vastgoedpartijen. Een belangrijk deel van de groei komt van investeerders die na een eerdere financiering opnieuw kapitaal inbrengen.

Investeerders met eerste hypotheekrecht

Kenmerkend voor de werkwijze van LVDH is dat investeerders zelf op de hypotheekakte worden vermeld en het eerste recht van hypotheek krijgen op het onderliggende vastgoed. Daarnaast investeert LVDH volgens eigen zeggen in elke financiering zelf mee. Dat moet het vertrouwen van investeerders vergroten, omdat de financier dan ook zelf risico loopt. Investeerders kunnen volgens LVDH zien welk project zij financieren.

Eind september meldde het bedrijf in een ingezonden bericht op Vastgoedjournaal dat het in die maand voor € 148 miljoen aan financieringen had verstrekt, wat het een recordmaand noemde. LVDH gaf daarbij aan dat het zakelijke overbruggingsfinancieringen verstrekt met looptijden tot vijf jaar en dat investeerders tot dusver geen kapitaal hebben verloren. Jeroen Immink, die in 2022 bij het bedrijf in dienst trad en eerder in het bankwezen werkzaam was in de vastgoedfinanciering, is inmiddels commercieel directeur. Het bedrijf stelde toen dat het snel over financieringen kan beslissen, maar dat die snelheid volgens LVDH niet ten koste gaat van de kredietbeoordeling.

Alternatieve financiers winnen terrein

Het succes van LVDH past in een bredere verschuiving op de Nederlandse financieringsmarkt voor vastgoed. Sinds de financiële crisis van 2008 zijn banken strenger geworden in hun kredietverlening. Strengere kapitaaleisen onder de Bazelse regelgeving, lagere maximale loan-to-value-percentages en langere beoordelingstrajecten maken het voor kleinere vastgoedondernemers lastiger om snel financiering rond te krijgen. In dat gat zijn de afgelopen jaren tal van alternatieve financiers gesprongen: van crowdfundingplatforms en debtfondsen tot gespecialiseerde partijen voor overbruggingskrediet.

Overbruggingsfinanciering wordt vooral ingezet wanneer een koper snel moet handelen, bijvoorbeeld bij een veiling of een off-market aankoop, of wanneer een pand eerst moet worden getransformeerd of verhuurd voordat een bank een langlopende lening wil verstrekken. In het Verenigd Koninkrijk is deze vorm van financiering al jaren gangbaar. De oprichters van LVDH spraken in 2023 de verwachting uit dat bridging ook in Nederland een vaste plek in de markt zou krijgen. Het bedrijf rekent erop dat alternatieve financiers in de komende jaren een groter aandeel in de vastgoedfinanciering blijven innemen, en wil zijn investeerdersnetwerk en leningenportefeuille verder uitbreiden.

Tegenover de snelheid staat een hogere prijs. Overbruggingsleningen zijn doorgaans duurder dan reguliere bankfinanciering, omdat de financier een hoger risico loopt en de looptijd kort is. Voor particuliere investeerders bieden zulke financieringen een hoger rendement dan een spaarrekening, maar ook risico’s: zij zijn afhankelijk van de kwaliteit van de beoordeling door de financier en van de waarde van het onderpand als een lener niet aflost. Het eerste hypotheekrecht beperkt dat risico, maar sluit het niet uit, zeker wanneer vastgoedwaarden onder druk komen te staan.

Groei en vervolg

Met € 1,5 miljard aan opgehaald kapitaal en circa 300 lopende projecten heeft LVDH een duidelijke positie opgebouwd in het segment van private vastgoedfinanciering. Het bedrijf heeft aangekondigd te blijven investeren in capaciteit om klanten, tussenpersonen en investeerders snel en persoonlijk te kunnen bedienen. De ambitie om naast overbruggingskrediet ook langlopende financiering aan te bieden, die de oprichters in 2023 al uitspraken, lijkt met de verruimde bandbreedte van financieringen en looptijden tot vijf jaar dichterbij te komen. Hoe snel het investeerdersnetwerk verder groeit, zal mede afhangen van de rente-ontwikkeling en van de bereidheid van banken om hun kredietverlening aan vastgoedondernemers weer op te voeren.

Bron: PropertyNL · Vastgoedjournaal (30-09-2026) · Vastgoedjournaal (27-10-2023)