Viventium Capital Partners heeft een combinatiepand met winkels en woningen aan de Soesterbergsestraat 35-37 in Soest gekocht. Het object heeft een totale oppervlakte van 1.182 vierkante meter, waarvan 874 vierkante meter commerciële ruimte en 308 vierkante meter woonruimte. Dat meldde Vastgoeddata op 14 oktober. Over de koopprijs en de verkopende partij is niets openbaar gemaakt.

Het pand is volledig verhuurd. Op de begane grond zitten drie commerciële huurders: een specialist in witgoed, een banketbakkerij en een sportschool voor vrouwen. Op de eerste verdieping liggen drie verhuurde woningen. Twee daarvan vallen in het middenhuursegment, de derde wordt in de vrije sector verhuurd. De energielabels in het object variëren van A tot B.

Klassiek gemengd beleggingsobject

Met deze aankoop kiest Viventium voor een typisch Nederlands beleggingsproduct: een winkelplint met woningen erboven in een dorps- of wijkcentrum. Zulke objecten combineren twee inkomstenstromen. De commerciële huurders zorgen doorgaans voor langere contracten en een relatief hoge huur per vierkante meter, terwijl de woningen het risico spreiden en minder gevoelig zijn voor de conjunctuur in de detailhandel.

De samenstelling van de huurders in Soest is daarbij illustratief voor wat er in buurt- en wijkwinkelcentra goed functioneert. Een banketbakker richt zich op dagelijkse en lokale aankopen, een sportschool is een vorm van dienstverlening die niet met webwinkels concurreert, en een witgoedspecialist combineert verkoop met advies, levering en service. Dergelijke functies trekken klanten die bewust naar de locatie komen, wat de verhuurbaarheid van een plint ten goede komt.

De goede energielabels zijn voor een belegger eveneens van belang. Voor kantoren geldt al een labelplicht, en ook bij woningen speelt het energielabel sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in 2024 een rol in het puntenstelsel dat de maximale huur bepaalt. Labels A en B betekenen bovendien dat er op korte termijn naar verwachting geen grote verduurzamingsinvesteringen nodig zijn.

Middenhuur onder het puntenstelsel

Dat twee van de drie woningen in het middenhuursegment vallen, is relevant voor het rendement. Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is de huurprijs van woningen met een puntentotaal binnen het middensegment gereguleerd via het woningwaarderingsstelsel. Dat heeft de rendementen op middenhuurwoningen voor beleggers onder druk gezet en ertoe geleid dat veel particuliere en institutionele verhuurders woningen zijn gaan uitponden.

Recente cijfers van CBRE laten zien hoe groot die beweging is. Volgens CBRE werd dit jaar voor ongeveer 2,4 miljard euro aan bestaande woningen door beleggers aangekocht, en 87 procent daarvan met het doel ze afzonderlijk op de koopwoningmarkt te verkopen. Daardoor verdwijnen naar schatting zo’n 8.400 woningen uit de institutionele huurvoorraad. In een gemengd object als dat in Soest maken de woningen echter maar ongeveer een kwart van het totale vloeroppervlak uit, waardoor het commerciële deel het rendement in belangrijke mate bepaalt.

Retailbeleggingen trekken aan

Op de retailmarkt is de stemming onder beleggers de afgelopen periode verbeterd. CBRE meldde deze week dat het beleggingsvolume in winkelvastgoed na drie kwartalen van 2026 al het niveau van heel 2025 had bereikt. De adviseur noemt als verklaringen de stabilisatie van online verkopen in de niet-dagelijkse sector, een stabiele winkelvoorraad, groei van het aantal huishoudens en herstellende winkelhuren. Door de toenemende vraag ontstaat volgens CBRE schaarste aan beschikbaar winkelvastgoed voor beleggers.

Daar staat tegenover dat de financieringsrente deze zomer met ongeveer 70 basispunten is opgelopen, wat volgens CBRE de waardeontwikkeling van vastgoed kan afremmen. Voor kleinere beleggers die met vreemd vermogen werken, maakt dat de keuze voor objecten met een stabiele, gespreide huurstroom belangrijker. Een volledig verhuurd pand met drie commerciële huurders en drie woningen past in dat profiel.

Opvallend is dat het beeld in de grote binnensteden minder rooskleurig is dan in de lokale winkelcentra. Onderzoek van Locatus, eerder deze week door PropertyNL gepubliceerd, liet zien dat de leegstand in de tien belangrijkste winkelstraten van Nederland sinds 2010 is opgelopen van 2,1 naar 7,6 procent, terwijl het aandeel mode- en luxewinkels daar daalde van 56 naar 46 procent. Objecten met dagelijkse en dienstverlenende functies, zoals het pand in Soest, zijn minder afhankelijk van die modeketens.

Soest als woon- en winkelgemeente

Soest, gelegen tussen Amersfoort en Utrecht, is een forensengemeente met een winkelaanbod dat verspreid ligt over meerdere kernen, waaronder Soest, Soestdijk en Soesterberg. Gemengde panden van deze omvang in kleinere gemeenten worden doorgaans gekocht door particuliere beleggers en kleinere vastgoedfondsen; voor grote institutionele beleggers zijn ze meestal te klein.

Vastgoeddata maakt bij deze transactie niet openbaar welke makelaars en adviseurs betrokken waren; die gegevens zijn alleen voor abonnees van het platform beschikbaar. Viventium heeft zich in de berichtgeving niet uitgelaten over het eigen beleggingsbeleid of over plannen met het pand.

Wat volgt

Omdat het object volledig verhuurd is, ligt een voortzetting van de huidige exploitatie voor de hand. De lopende huurovereenkomsten van de drie commerciële huurders en de drie woninghuurders gaan op grond van het beginsel koop breekt geen huur over op de nieuwe eigenaar. Of Viventium in Soest of elders vergelijkbare aankopen wil doen, is niet bekendgemaakt.

Lees ook: Retailbeleggingen herstellen gestaag: €809 miljoen in eerste halfjaar en Bouwinvest Retail Fund koopt winkelpand bij station Almere voor € 15,95 miljoen.

Bron: Vastgoeddata

Extra bronnen: PropertyNL – CBRE beleggingsvolume, PropertyNL – Locatus leegstand winkelstraten