Rotterdam krijgt ruimte om door te bouwen ondanks het overvolle stroomnet. Netbeheerder Stedin verwacht dat woningbouwprojecten in de stad die vóór 1 april 2029 in aanbouw gaan, een netaansluiting kunnen krijgen. Dat geldt voor het overgrote deel van de projecten die de gemeente in de pijplijn heeft. Voor bedrijfsruimte, winkels, horeca, scholen en openbaar vervoer blijft netcongestie wel een knelpunt.

Toezegging op basis van landelijke regeling

Dat schrijven wethouder Chantal Zeegers (Bouwen en Mobiliteit) en wethouder Sabine Biesheuvel (Klimaat, Circulair en Buitenruimte) in een brief aan de Rotterdamse gemeenteraad, waarover PropertyNL op 15 oktober berichtte. De toezegging van Stedin is gebaseerd op de landelijke regeling onderhanden werk (OHW-regeling). Die regeling maakt het mogelijk dat woningbouwprojecten die al ver zijn voorbereid, ondanks de krapte op het net toch doorgang vinden. Gemeenten en ontwikkelaars moeten hun projecten daarvoor wel aanmelden.

Volgens de brief valt het grootste deel van de Rotterdamse woningbouwopgave binnen die afspraak. Dat is van belang voor de ambitie van de stad om in vier jaar ongeveer 15.000 nieuwe woningen te realiseren, waarvan circa 4.500 in het sociale segment en 5.500 in het middensegment. Als voorbeelden van gebieden die van de afspraak profiteren worden Rijnhaven, Merwe-Vierhavens (M4H) en de eerste ontwikkelingen op de Oostflank genoemd.

Bedrijfsruimte en voorzieningen blijven wachten

De opluchting geldt nadrukkelijk niet voor alle functies. Voor commercieel vastgoed zoals winkels en horeca, maar ook voor scholen en openbaar vervoer, blijft het tekort aan netcapaciteit een belemmering. Stedin gaat de komende maanden onderzoeken hoeveel capaciteit er nog over is voor projecten die op de wachtlijst staan. Een uitgebreidere analyse wordt begin 2027 verwacht.

Dat onderscheid is relevant voor gemengde gebiedsontwikkelingen, waar woningen en bedrijfsruimte vaak in één plan samenkomen. De gemeente Rotterdam beschreef in 2025 al hoe een gemengd project met woningen voor het bedrijfsgedeelte op de wachtlijst voor een grootverbruikaansluiting kwam te staan. Voor ontwikkelaars en beleggers betekent dit dat de woningcomponent van een project mogelijk eerder door kan dan de plint met winkels of horeca, wat gevolgen kan hebben voor fasering en exploitatie.

Heel Rotterdam congestiegebied

De afspraak komt tegen de achtergrond van een stroomnet dat in de hele regio vastzit. Na de congestiemelding van landelijk netbeheerder TenneT van 5 december 2024 geldt de volledige gemeente Rotterdam, inclusief de haven en de kleinere kernen, als congestiegebied. Nieuwe grootverbruikaansluitingen en uitbreidingen van bestaande aansluitingen komen sindsdien op een wachtlijst. Volledige uitbreiding van het net wordt pas tussen 2032 en 2035 verwacht, zo schreef het college in april 2025 aan de raad.

De gemeente werkt sindsdien met de netbeheerders aan oplossingen per project. Belangrijke instrumenten daarbij zijn de Netcongestiescan Rotterdam en de Rotterdamse Aanpak Netcongestie. Daarnaast heeft het stadsbestuur bij het Rijk aangedrongen op maatregelen, onder meer in gesprekken met het kabinet en in een brief aan Tweede Kamerleden begin 2025. Ook de regels voor maatschappelijke voorrang waren lange tijd in beweging: het College van Beroep voor het bedrijfsleven oordeelde in maart 2025 dat de ACM haar toenmalige prioriteringskader niet zorgvuldig genoeg had opgesteld.

Ook landelijk is netcongestie een groeiend probleem voor vastgoed. NVM Business meldde in haar kwartaalrapport over het derde kwartaal dat eind juni 15.500 bedrijven wachtten op een aansluiting om stroom af te nemen; daarnaast wachtten ongeveer 8.600 bedrijven op een aansluiting om stroom terug te leveren. Bedrijven zoeken volgens de makelaars vooral naar ruimtes met voldoende stroomcapaciteit.

De Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft een prioriteringskader vastgesteld voor de verdeling van schaarse transportcapaciteit. Daarin gaan projecten die congestie verlichten voor, gevolgd door veiligheidsfuncties en daarna basisbehoeften zoals wonen, onderwijs en openbaar vervoer. Sinds 1 oktober 2026 kunnen gemeenten bovendien tot tien jaar vooruit transportcapaciteit aanvragen voor woningbouw en scholen. De Rotterdamse afspraak over projecten die vóór april 2029 starten, sluit aan bij die bredere lijn waarin woningbouw voorrang krijgt.

Betekenis voor de markt

Voor ontwikkelaars en beleggers in Rotterdamse woningbouw neemt met de toezegging een belangrijk risico af. Netcongestie gold de afgelopen jaren als een van de factoren die de businesscase van nieuwbouwprojecten onzeker maakten, naast stijgende bouwkosten, rente en de stapeling van eisen. Een concrete datum waarvóór gestart moet worden, geeft partijen een helder ijkpunt voor hun planning. Tegelijkertijd zet de deadline van 1 april 2029 druk op vergunningverlening en financiering: projecten die later starten, vallen niet automatisch onder de afspraak.

Voor partijen die bedrijfsruimte, winkels of maatschappelijk vastgoed ontwikkelen of beheren, blijft de situatie onzeker zolang Stedin de resterende capaciteit niet in kaart heeft gebracht. Netbewust ontwerpen, zoals zeer energiezuinige gebouwen, collectieve warmte, lokale batterijen en het spreiden van piekvraag, wint daardoor aan belang.

Wat nu volgt

Gemeente en ontwikkelaars moeten de komende tijd hun woningbouwprojecten bij Stedin aanmelden om onder de OHW-regeling te vallen. Stedin brengt intussen in kaart hoeveel netcapaciteit resteert voor projecten op de wachtlijst, met een uitgebreidere analyse begin 2027. Pas dan wordt duidelijk welke ruimte er is voor commercieel vastgoed en voorzieningen in de groeiende stadswijken.

Lees ook: NVM Business: rente drukt op beleggingsmarkt, logistiek sterk terwijl kantoren en winkels dippen en Rotterdam sluit aan bij StiVAD voor scherpere grondprijzen en rendementsdata.

Bron: PropertyNL · Achtergrond: Gemeente Rotterdam, raadsbrief Netcongestie op Zuid (2025), NVM Business Q3 2026, Omgevingsweb