De gestegen rente begint door te werken op de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed. Volgens het nieuwe kwartaalrapport van NVM Business lag het beleggingsvolume in het derde kwartaal van 2026 nog duidelijk boven dat van een jaar eerder, maar zien makelaars de prijsdruk toenemen en verwachten zij dat aanvangsrendementen de komende maanden oplopen. Tegelijk zakte de opname van kantoren en winkels naar het laagste niveau sinds begin 2023, terwijl de markt voor bedrijfsruimte en logistiek juist het sterkste kwartaal van het jaar beleefde.

Beleggers voelen de rente

In het derde kwartaal werd volgens het rapport in totaal € 3,23 miljard in vastgoed belegd, voor het grootste deel in huurwoningportefeuilles. Volgens PropertyNL ligt het volume daarmee 26% boven het derde kwartaal van 2025. In kantoren ging € 531 miljoen om, iets meer dan in de voorgaande kwartalen van dit jaar. Over de eerste drie kwartalen samen (cijfers JLL) werd € 1,41 miljard in kantoren belegd (+21%), bijna € 1,96 miljard in bedrijfsruimte (+8%) en bijna € 1,08 miljard in winkels (+25%).

Het rapport waarschuwt dat de rentestijging nog niet volledig in de cijfers zit. De ECB verhoogde de depositorente in juni en september in twee stappen van 2% naar 2,5%, en de kapitaalmarktrente steeg naar ongeveer 3,7%, het hoogste niveau sinds 2011. De tienjaarsrente liep in het derde kwartaal met 69 basispunten op. Veel transacties waren al eerder in gang gezet en sommige beleggers moeten hun investeringsdoelen voor dit jaar nog halen. De hogere rente maakt onderhandelingen tussen kopers en verkopers lastiger en zet de aanvangsrendementen onder opwaartse druk, vooral bij core-vastgoed dat tot voor kort scherp geprijsd was. Bij value-add-vastgoed speelt dat in mindere mate.

Kantoren en winkels in een dip

De kantorenmarkt kende een zomerdip. Met 158.100 m² lag de opname 7% lager dan in het tweede kwartaal en 19% lager dan een jaar eerder. Over de eerste negen maanden bleef de opname net onder de 600.000 m². Het aanbod liep op naar 4,37 miljoen m², verdeeld over 4.400 panden; dat is 9% van de voorraad. Vooral in de vijf grote steden nam het aanbod toe; daar staat nu ruim 1,75 miljoen m² te huur of te koop. Rotterdam kende de hoogste opname, omdat de gemeente twee panden van meer dan 10.000 m² betrekt. Per saldo levert zij wel ruimte in: in De Rotterdam laat de gemeente 44.000 m² achter. Volgens PropertyNL stelt NVM bovendien dat nieuwbouw van kantoren buiten Amsterdam financieel nauwelijks nog rendabel is, wat de ontwikkeling van nieuwe kantoren afremt.

Ook de winkelmarkt deed een stap terug. Met 126.600 m² was de opname het laagste in drie jaar, en het aantal opgenomen winkels daalde naar 540. Het effect van de afgelopen jaren, waarin winkeliers tegen lagere huren naar betere locaties verhuisden, is grotendeels uitgewerkt. Het aanbod bleef stabiel op 1,22 miljoen m². In de twaalf grootste winkelsteden steeg de opname wel met 7%, met Amsterdam voorop.

Bedrijfsruimte en logistiek als lichtpunt

Daartegenover staat een sterke markt voor bedrijfsruimte. De opname kwam in het derde kwartaal uit op 1,31 miljoen m², 27% meer dan in het vorige kwartaal en 35% meer dan een jaar eerder. Over drie kwartalen werd bijna 3,5 miljoen m² opgenomen, 17% meer dan in dezelfde periode van 2025. De groei kwam vooral van panden vanaf 25.000 m², waar de opname meer dan verdubbelde. De grootste transactie was de huur door Google van twee nieuwbouwpanden in Lelystad van elk bijna 80.000 m². Noord-Brabant kende met bijna 910.000 m² de hoogste opname.

Het aanbod aan bedrijfsruimte stabiliseerde op 10,7 miljoen m², al ligt dat bijna 10% hoger dan een jaar eerder. Het aanbod aan grote bedrijfsruimten vanaf 10.000 m² steeg in een jaar met 18% naar 4,7 miljoen m², wat logistieke gebruikers meer keuze geeft.

Netcongestie remt bedrijven

Een hardnekkig knelpunt blijft de capaciteit van het stroomnet. Eind juni wachtten 15.500 bedrijven op een aansluiting om stroom af te nemen, volgens PropertyNL 500 meer dan bij de vorige meting, en zo’n 8.600 bedrijven om stroom terug te leveren. In totaal ondervinden ruim 24.000 bedrijven beperkingen op het net. Volgens NVM Business zoeken bedrijven daarom vooral naar panden met voldoende stroomcapaciteit. Ook stellen bedrijven huisvestingsbeslissingen uit omdat lenen en verhuizen duurder worden; bij logistiek en kantoren beginnen strategische studies soms twee jaar van tevoren.

Kansen voor beleggers en gebruikers

Uit het rapport zijn drie concrete kansen af te leiden. Ten eerste zijn vermogende particuliere beleggers en family offices volgens NVM Business beter gepositioneerd dan partijen die op externe financiering leunen: met eigen vermogen kunnen zij nu vastgoed tegen aantrekkelijke prijzen aankopen. Ten tweede lijkt bedrijfsruimte met een goede netaansluiting zich steeds sterker te onderscheiden: gebruikers zoeken gericht naar panden met voldoende stroomcapaciteit, in een markt waar het totale aanbod juist groeit. Ten derde biedt de stijging van het aanbod aan grote logistieke panden huurders meer keuze en daarmee onderhandelingsruimte, al blijven vooral moderne gebouwen in trek.

Daarnaast signaleert het rapport dat beleggers die woningen uitponden een deel van hun kapitaal herinvesteren in kleinschalige bedrijfsruimten. NVM Business plaatst daar wel een kanttekening bij: op locaties waar recent veel kleinschalige bedrijfsunits speculatief zijn gebouwd, zijn de risico’s hoger.

Wat nu volgt

NVM Business pleit voor een stabiel investeringsklimaat, beleidszekerheid op lange termijn, snellere vergunningverlening en een aantrekkelijk fiscaal klimaat. De vereniging ziet een positief signaal in de gesprekken tussen overheid en sector tijdens Expo Real over het aantrekken van binnen- en buitenlandse beleggers en pensioenfondsen; het kabinet wil fiscale lasten verlagen, onder meer voor buitenlandse pensioenfondsen. Zolang de inflatie hoog blijft, verwacht NVM Business geen rentedaling, wat transacties in het laatste deel van 2026 lastiger kan maken.

Lees ook: CBRE: hogere rente drukt op waarderingen, maar beleggingsmarkt blijft goed gefinancierd en 124.000 m² kantoor verhuurd in september, maar 59% blijft zitten.

Bron: NVM Business – Ontwikkelingen commercieel vastgoed 3e kwartaal 2026 (pdf via PropertyNL) · PropertyNL