De gemeente Rotterdam is aangesloten bij StiVAD, het onafhankelijke platform waarop vastgoedpartijen marktinformatie met elkaar delen. Daarmee krijgt de gemeente toegang tot het Vastgoedbeleggingstransactieregister (VBT-register). Rotterdam start met een proef die loopt tot eind 2027 en moet uitwijzen of actuele transactie- en rendementsgegevens leiden tot beter onderbouwde grondwaardes, gebiedsontwikkelingen en vastgoedbeslissingen. StiVAD maakte de aansluiting maandag 12 oktober bekend.

Grondexploitatie vraagt om actuele rendementscijfers

De aanleiding ligt in de omvang van de Rotterdamse grondportefeuille. De gemeente heeft een grote bouwopgave en moet al in een vroeg stadium van een project inschatten wat bouwrijpe grond waard is. Daarvoor gebruikt zij residuele grondwaardeberekeningen: de verwachte opbrengst van het vastgoed minus de stichtingskosten levert de ruimte op die overblijft voor de grond. Die rekensom is sterk afhankelijk van marktinformatie.

Volgens StiVAD is een deel van die informatie wel breed beschikbaar, zoals bouwkosten en prijzen van koopwoningen. Actuele rendementsgegevens, met name bruto- en netto-aanvangsrendementen, zijn publiek echter lastig te vinden. Landelijke cijfers of data uit andere regio’s zeggen bovendien niet altijd genoeg over de Rotterdamse markt. Kleine verschillen in het gehanteerde aanvangsrendement hebben bij beleggingsvastgoed grote gevolgen voor de berekende waarde, en daarmee voor de grondprijs die een gemeente kan vragen.

Stefano van Stein, senior planeconoom bij de gemeente Rotterdam, licht in het bericht van StiVAD toe dat bij grondexploitaties grote bedragen omgaan. Rotterdam wil de grondwaarde daarom zo nauwkeurig mogelijk ramen en de berekeningen met goede data onderbouwen. Volgens Van Stein geven de referenties uit het register de gemeente eerder in het proces zicht op actuele marktinformatie, vaak afkomstig uit Rotterdam zelf. Dat kan de ramingen verbeteren en risico’s verkleinen.

Voor gemeenten is dat geen academische kwestie. Een grondexploitatie loopt vaak vele jaren en wordt periodiek herzien; valt de grondopbrengst lager uit dan geraamd, dan drukt dat rechtstreeks op de gemeentelijke begroting. Wordt de grondprijs te hoog vastgesteld, dan dreigt het omgekeerde: ontwikkelaars en beleggers haken af omdat een project niet rendabel is. Een betere onderbouwing aan de voorkant kan daarom zowel de gemeentekas als de voortgang van projecten dienen.

Wat Rotterdam wil toetsen

De gemeente verwacht de gegevens vooral te gebruiken in de eerste rekenrondes van woon-, kantoor- en bedrijfsruimteprogramma’s. Juist voor niet-woonfuncties is gedetailleerde openbare informatie relatief schaars. De proef richt zich op vier toepassingen: grondexploitaties, erfpacht, vastgoedverwerving en lokale marktanalyse.

Een praktisch voordeel is dat Rotterdam in de vroege projectfasen geen externe partij meer hoeft in te schakelen om marktgegevens te verzamelen. De gemeente noemt dat een winst aan snelheid, flexibiliteit en eigen kennis. Daarnaast maakt het platform analyses op gemeentelijk niveau mogelijk, zoals het volgen van transacties, de ontwikkeling van rendementen en het sentiment op de lokale markt.

De proef is ook bedoeld om te verkennen wat Rotterdam zelf kan bijdragen. Onderzocht wordt welke gegevens de gemeente juridisch mag delen en welke gemeentelijke transacties relevant zijn voor andere deelnemers aan het register. StiVAD werkt op basis van wederkerigheid: deelnemers leveren transacties aan en krijgen in ruil toegang tot de gegevens van anderen.

De gemeente heeft vooraf succescriteria geformuleerd. De proef geldt als geslaagd als de gegevens aantoonbaar leiden tot beter onderbouwde ramingen en besluiten, tot meer onafhankelijkheid in de vroege fasen van projecten en tot scherper zicht op risico’s. Daarnaast wordt beoordeeld in hoeverre de data bruikbaar zijn voor erfpacht en voor de aan- en verkoop van vastgoed.

Over StiVAD en het register

StiVAD (Stichting Vastgoeddata) is een onafhankelijk platform zonder winstoogmerk. Het VBT-register verzamelt transactiegegevens van vastgoedbeleggingen, controleert ze en stelt ze beschikbaar aan de deelnemers. Die gebruiken de gegevens onder meer voor taxaties, marktanalyses en investeringsbeslissingen. StiVAD verkoopt geen data aan derden en partijen die gegevens aanleveren behouden hun intellectuele eigendomsrechten.

Het register is de afgelopen maanden verder uitgebreid. Begin oktober trad FRIS Taxaties toe als deelnemer en werd het bestuur weer op volle sterkte gebracht met de komst van Paul Oremus (CBRE Investment Management) en Dennis Jansen. Eind augustus publiceerde StiVAD zijn halfjaarcijfers, waaruit bleek dat beleggers in de eerste helft van 2026 voor € 9,2 miljard aan vastgoed verhandelden. In dezelfde publicatie rapporteerde de stichting per sector de mediane aanvangsrendementen, onder meer 4,6% voor woningen en 7,9% voor winkels. Dat zijn precies het soort referenties waar een gemeente bij een residuele grondwaardeberekening behoefte aan heeft.

Signaal voor andere gemeenten

Het register wordt vooral gebruikt door beleggers, taxateurs en adviseurs; met Rotterdam schuift nu ook een grote gemeente als deelnemer aan. Volgens StiVAD kan deelname, als de proef slaagt, ook interessant zijn voor andere grote gemeenten, met name gemeenten met omvangrijke grondexploitaties, een grote erfpachtportefeuille of een actief aan- en verkoopbeleid voor grond en gebouwen. Van Stein wijst erop dat de waarde van de gegevens verder reikt dan grondexploitatie alleen, tot erfpacht, verwerving en gemeentelijke marktanalyse.

Voor marktpartijen die met Rotterdam onderhandelen over grondprijzen of erfpachtcanons kan de proef betekenen dat de gemeente haar uitgangspunten sterker onderbouwt met recente transacties uit de eigen stad. Omgekeerd kan het register, als de gemeente zelf transacties aanlevert, meer inzicht geven in de prijsvorming bij gemeentelijke grond- en vastgoedtransacties.

De proef loopt tot eind 2027. Daarna beslist Rotterdam of de aansluiting bij StiVAD een structureel karakter krijgt en of de gegevens ook worden ingezet voor erfpacht en vastgoedverwerving.

Lees ook: Kantonrechter zet vraagtekens bij boeteclausules Amsterdamse erfpacht

Bron: StiVAD · Extra bronnen: PropertyNL, Vastgoedjournaal

Beeld: “Rotterdam – View from Euromast on R’dam-West” door Rutger van der Maar, gelicentieerd onder CC BY 2.0 (Flickr).