Gebiedsontwikkelaar Vorm heeft in Rotterdam-West zijn eerste optopwoningen geplaatst. Op woongebouw Noordschans in de wijk Tussendijken worden zeven complete, in de fabriek gebouwde houten appartementen op het dak gehesen. Het complex is eigendom van Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) en groeit daarmee van 35 naar 42 huurwoningen voor senioren. Het project is de eerste toepassing van Optopr., het modulaire optopconcept van Vorm.

Zeven woningen in drie dagen

Volgens Vorm werd de eerste module op 13 oktober op het gebouw geplaatst; in totaal duurt het plaatsen van de zeven woningen drie dagen. Het woongebouw telde tot nu toe vier woonlagen en krijgt er met de optop een vijfde bij. Het gaat om vijf tweekamerappartementen en twee driekamerappartementen, die allemaal worden toegevoegd aan het huuraanbod van SOR voor ouderen. Aannemer Meerbouw voert de bouwwerkzaamheden uit. De oplevering aan SOR staat gepland voor uiterlijk januari 2027.

Bij de plaatsing waren onder anderen de Rotterdamse wethouder Astrid Kockelkoren, SOR-directeur-bestuurder Dick Mol en Vorm-topman Hans Meurs aanwezig. Mol ziet in de uitbreiding een manier om meer ouderen een passende woning te bieden binnen een vertrouwde omgeving. SOR wil met bewoners en maatschappelijke partners bovendien verkennen of rond het complex een zogeheten zorgzame buurt kan ontstaan, waarin wonen en onderlinge ondersteuning samenkomen.

Meurs wijst erop dat Nederland enerzijds veel bestaande gebouwen heeft en anderzijds kampt met een groot tekort aan betaalbare woningen. Volgens hem wordt er al jaren gesproken over optoppen en is het nu zaak om de techniek op grotere schaal haalbaar te maken. Wat Vorm betreft volgen er nog veel meer optoppers.

Hoe het concept werkt

Een Optopr.-woning is een volledig afgebouwde driedimensionale houtmodule die grotendeels vooraf in een fabriek wordt geproduceerd. Op de bouwplaats wordt de module als kant-en-klare eenheid met een kraan op het bestaande gebouw gehesen. Volgens Vorm kan elke woning binnen één dag worden geplaatst. Het concept beslaat het hele traject, van de haalbaarheidsscan van een gebouw via engineering en productie tot de bouw zelf.

Het voordeel van deze werkwijze is dat er geen nieuwe grond nodig is: de woningen komen boven op een gebouw dat al bestaat en al is aangesloten op wegen, leidingen en voorzieningen. Omdat het grootste deel van het werk in de fabriek gebeurt, is de bouwtijd op locatie kort en blijft de overlast voor zittende bewoners beperkt. SOR wees eerder al op die voordelen: houten prefabmodules zouden minder stikstofuitstoot en minder hinder opleveren dan traditionele bouw. Tegelijkertijd stelt bouwen op een dak extra eisen aan de draagkracht van de bestaande constructie, en moeten woningen voor minder mobiele ouderen voldoende ruim zijn opgezet.

Lange aanloop

Het project in Tussendijken heeft een lange voorgeschiedenis. In april 2023 tekenden woningcorporaties Woonbron en SOR samen met Vorm een intentieverklaring voor modulaire optopprojecten in hout in Rotterdam. De ondertekening vond plaats in aanwezigheid van toenmalig minister Hugo de Jonge en de Rotterdamse wethouder Chantal Zeegers. Vorm stelde destijds, verwijzend naar eerder onderzoek van KAW en corporaties, dat in naoorlogse wijken minstens 250.000 betaalbare woningen kunnen worden toegevoegd door te verdichten: optoppen, nieuwe kopgebouwen, het vullen van plinten en waar nodig sloop-nieuwbouw. Ruim drie jaar later staat nu de eerste optopper daadwerkelijk op een dak.

SOR verkent al langer alle manieren om binnen de eigen voorraad extra woningen te maken. De ouderenhuisvester liet eerder al zijn complexen scannen op mogelijkheden zoals optoppen, het splitsen van grote woningen en woningdelen. Optoppen past daarbij in een bredere zoektocht van corporaties naar snelle uitbreiding zonder nieuwe bouwlocaties.

Realistisch potentieel blijft beperkt

Optoppen geldt in het woningbouwdebat al jaren als belofte, maar de praktijk blijft achter. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) concludeerde in augustus 2026 in een studie naar de bestaande woningvoorraad dat optoppen landelijk ongeveer 500 tot 600 woningen per jaar oplevert. Het in beleid vaak genoemde potentieel van zo’n 100.000 woningen via optoppen noemt het instituut veel te hoog. De beste kansen ziet het EIB bij complexen van corporaties die toch al grondig worden gerenoveerd, omdat de werkzaamheden dan gecombineerd kunnen worden. Volgens het EIB levert de bestaande voorraad, via onder meer transformatie, splitsing en optoppen, netto zo’n 10.000 extra woningen per jaar op.

Dat maakt projecten als Noordschans relevant als test voor opschaling. Vooral seriematige productie in de fabriek en korte plaatsingstijden kunnen de kosten per woning drukken en de belemmering van overlast voor bewoners verkleinen. Voor corporaties met veel portiekflats en galerijcomplexen uit de wederopbouwperiode kan een gestandaardiseerd optopproduct een manier zijn om woningen toe te voegen zonder nieuwe grond te verwerven. Voor ontwikkelaars en bouwers opent het een markt die minder afhankelijk is van grondposities en langdurige gebiedsontwikkelingen.

Wat nu volgt

De komende maanden wordt de optop op Noordschans afgebouwd, zodat SOR de zeven nieuwe seniorenwoningen uiterlijk in januari 2027 kan verhuren. Parallel daaraan verkent SOR met bewoners en partners de plannen voor een zorgzame buurt rond het complex. Vorm wil het Optopr.-concept vervolgens op meer gebouwen toepassen. Of dat lukt, hangt af van de constructieve geschiktheid van bestaande complexen, de vergunningverlening en de bereidheid van corporaties en andere eigenaren om hun daken beschikbaar te stellen. De ervaringen in Tussendijken met bouwtijd, kosten en bewonershinder zullen daarbij een belangrijke graadmeter zijn.

Lees ook: Nationaal Expertisecentrum Woningbouw van start en 50 acties voor 100.000 woningen: opkoopbescherming gaat op de schop.

Bron: Vorm · PropertyNL · Vastgoedjournaal · Achtergrond: Vorm (2023), Aedes, Omgevingsweb over EIB-studie