Het kabinet wil de doorlooptijd van het ontwerp- en vergunningtraject voor woningbouw halveren van gemiddeld acht naar vier jaar, tien nieuwe grootschalige bouwlocaties aanwijzen en het investeringsklimaat voor beleggers in huurwoningen verbeteren. Dat staat in het Actieplan Versnelling Woningbouw dat minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, D66) op 21 september 2026 naar de Tweede Kamer stuurde. Het plan telt vijftig acties. Voor de vastgoedmarkt springen twee voorstellen eruit die tot voor kort politiek taboe leken: de opkoopbescherming wordt ingeperkt en het stelsel van vaste huurcontracten gaat opnieuw tegen het licht.

Het doel blijft structureel 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar. Het plan heet voluit ‘Van plan naar thuis – Versnelde aanpak woningnood’ en is opgesteld door de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw. Daarin zitten de ministers van VRO, Infrastructuur en Waterstaat, Binnenlandse Zaken, Financiën en Langdurige Zorg en de staatssecretaris van Klimaat en Groene Groei, onder leiding van minister-president Rob Jetten.

Waarom nu: de cijfers achter het plan

Het Actieplan opent met een stand van zaken die de urgentie onderstreept. ABF Research verwacht dat in 2027 bijna 100.000 woningen worden opgeleverd (99.700), een niveau dat sinds het begin van de jaren negentig niet is gehaald. Daarna voorziet ABF weer een terugval. Op papier is er voldoende plancapaciteit: voor 2026 tot en met 2030 gaat het om ruim 823.000 woningen. Maar meer dan de helft daarvan zit in ‘zachte’ plannen, die nog kunnen veranderen of afvallen. Tot en met 2044 telt het Actieplan ruim 1,7 miljoen woningen in plannen, waarvan circa 503.000 hard.

Ook de financiële kant knelt. De periodieke doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken met woningcorporaties laat volgens het Actieplan zien dat het tekort op de totale investeringsopgave van 115 miljard euro is opgelopen tot 19,4 miljard euro, mede door de gestegen kapitaalmarktrente en hogere onderhoudsuitgaven. Bij private investeerders is het investeringsklimaat volgens het kabinet verslechterd door wijzigingen in huur- en fiscaal beleid en door veranderde macro-economische omstandigheden. Het gevolg: beleggers verkopen huurwoningen in plaats van nieuwe te bouwen, een trend die ook zichtbaar was in de achterblijvende nieuwbouwbeleggingen in 2025.

Sneller: van acht naar vier jaar

Het ontwerp- en vergunningtraject duurt nu gemiddeld acht jaar. Door stappen die nu na elkaar komen parallel te zetten (‘parallel plannen’) en het traject te digitaliseren, kan volgens het kabinet vier jaar worden gewonnen. Voor woningen uit de fabriek gaat het verder: met een volledige typegoedkeuring vervalt de vergunningplicht voor industriële woningconcepten. Het streven is dat in 2030 de helft van de nieuwe woningen uit een fabriek komt; dat doel wordt opgenomen in de woondeals, de Nationale Prestatieafspraken en de afspraken over grootschalige locaties.

Daarnaast komt er meer menskracht. Het ministerie zorgt volgens het Actieplan voor circa 230 fte extra ambtelijke capaciteit voor woningbouw bij gemeenten, onder meer via provinciale capaciteitspools. Het persbericht van de Rijksoverheid spreekt van ruim 200 fte voor vergunningverlening. Vastgelopen projecten moeten via een Landelijke Versnellingstafel Woningbouw worden vlotgetrokken, waarbij het Rijk kan opschalen en knopen kan doorhakken. Het Actieplan meldt ook dat de Raad van State inmiddels voorrang geeft aan woningbouwzaken.

Andere randvoorwaarden krijgen een datum. Voor stikstof voert het kabinet uiterlijk in het vierde kwartaal van 2027 een juridisch houdbare rekenkundige ondergrens in, op voorwaarde dat er een geborgd pakket aanvullende beheersmaatregelen ligt. Voor netcongestie maken kabinet, ontwikkelaars, bouwers en netbeheerders afspraken over ‘congestieneutraal’ aansluiten van nieuwbouwprojecten, bijvoorbeeld met een gebiedsbudget en regelbare installaties. Landelijke eisen voor netbewuste nieuwbouw moeten per 1 januari 2028 ingaan. Het Actieplan verwijst daarbij naar de crisiswetgeving tegen het volle stroomnet die het kabinet op 11 september aankondigde.

Meer: tien nieuwe grootschalige locaties en beter benutten

Bovenop de 21 bestaande nationaal grootschalige woningbouwlocaties (NGW) komen er tien bij. De eerste vijf zijn al aangewezen: Deventer (Centrum, Schil en Keizerslanden), Haarlem Schalkwijk, Leeuwarden Middelsee-Spoordok, Maastricht Spoorzone en Weert Spoorzone. Samen moeten die circa 30.000 woningen opleveren tot en met 2035. De andere vijf volgen bij de vaststelling van de Nota Ruimte dit najaar. Alle 31 locaties samen zijn volgens de minister in tien jaar goed voor meer dan 400.000 woningen. Het kabinet reserveert 940 miljoen euro voor de ontwikkeling van deze gebieden en wil per locatie een wederkerig uitvoeringsconvenant sluiten met gemeenten en partners, om voorzieningen als onderwijs, zorg, groen en bereikbaarheid vanaf het begin te borgen.

Een tweede spoor is de bestaande voorraad. Met een Landelijke Aanpak Beter Benutten wil het kabinet jaarlijks 10.000 tot 20.000 woningen extra realiseren, door transformatie van onder meer kantoren, optoppen, splitsen, woningdelen en hospitaverhuur. Het kabinet werkt met VNG en IPO aan juridische borging; een instructieregel ligt volgens het Actieplan voor de hand. Voor eigenaren van leegstaande of verouderde kantoren is dat relevant: transformatie krijgt een expliciete plek in het landelijke beleid.

Voor gemeenten komt er vanaf januari 2027 een regeling waarbij het Rijk meedeelt in de financiële risico’s van gemeentelijke grondaankopen voor woningbouw. Dat moet actief grondbeleid weer aantrekkelijk maken.

Geld: zeven miljard, maar vooral na 2028

Het kabinet trekt 7 miljard euro uit voor betaalbare woningbouw. Volgens het Actieplan gaat het om de periode 2029 tot en met 2035. Ongeveer 3 miljard euro daarvan is bedoeld om de Woningbouwimpuls en de Realisatiestimulans voort te zetten; daarmee kunnen volgens het kabinet circa 300.000 betaalbare woningen worden ondersteund. Hoogleraar woningmarktbeleid Peter Boelhouwer wees er in Binnenlands Bestuur op dat het extra geld daardoor in de praktijk pas vanaf 2029 beschikbaar komt, omdat de geldstromen van eerdere kabinetten tot dan doorlopen.

Voor woningcorporaties leiden de maatregelen volgens het kabinet tot circa 28 miljard euro extra investeringscapaciteit. Het belangrijkste onderdeel is een vrijstelling van de renteaftrekbeperking uit de Europese ATAD-richtlijn, die vanaf 2028 ingaat en in het Belastingplan 2027 wordt vastgelegd; alleen al die vrijstelling levert circa 5,5 miljard euro extra investeringsruimte op ten opzichte van het coalitieakkoord. Verder wil het kabinet de Woningwet per 1 juli 2028 zo wijzigen dat corporaties goedkopere geborgde financiering kunnen aantrekken voor middenhuur. Het kabinet erkent zelf dat ook die 28 miljard niet genoeg is om alle ambities uit de prestatieafspraken te realiseren.

Daar staan verplichtingen tegenover. Bij de herijking van de Nationale Prestatieafspraken in het voorjaar van 2027 wordt de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor alle corporaties verplicht, en komt er een vermogenstoets bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Ook wordt bekeken hoe corporaties met verkoop van woningen hun investeringscapaciteit kunnen vergroten.

Beleggers: van overdrachtsbelasting tot pensioenfondsen

Actie 18 is voor de beleggingsmarkt het belangrijkste deel. Het kabinet noemt een pakket voor zowel particuliere als institutionele en zowel Nederlandse als buitenlandse investeerders:

• Wet betaalbare huur. De optimalisatie (onder meer een WOZ-prijsopslag in het puntenstelsel, het schrappen van minpunten voor ontbrekende buitenruimte, een betere waardering van kleine rijksmonumenten en tijdelijke contracten voor studenten) moet vóór 1 januari 2027 ingaan. De nieuwbouwopslag wordt met vier jaar verlengd. Vóór 1 juli 2027 volgt een formele evaluatie van de wet, waarna het kabinet beslist of meer nodig is.
• Opkoopbescherming. Het instrument waarmee gemeenten verhuur van bestaande koopwoningen kunnen beperken, wordt ingeperkt en gerichter gemaakt. De evaluatie uit de eerste helft van 2026 stelt voor een maximale prijsgrens in te voeren en gemeenten te verplichten de maatregel te onderbouwen met leefbaarheid en sociale cohesie, op wijk- of gebiedsniveau. Daarvoor moet de Huisvestingswet 2014 worden gewijzigd; het wetgevingsproces start dit najaar.
• Tijdelijke huurcontracten. Sinds 1 januari 2024 is het vaste huurcontract de norm (Wet vaste huurcontracten). Particuliere verhuurders ervaren een contract zonder einddatum volgens het kabinet als te hoge drempel. Er is een brede verkenning gestart naar knelpunten in het stelsel van vaste en tijdelijke contracten.
• Overdrachtsbelasting. Het tarief voor beleggers in woningen gaat per 2027 van 8 naar 7 procent, mede om buitenlandse investeerders aan te trekken. Die maatregel stond al in het Belastingplan 2027.
• Buitenlandse pensioenfondsen. De Belastingdienst gaat de voorwaarden verduidelijken waaronder buitenlandse pensioenfondsen recht hebben op de pensioenfondsvrijstelling in de vennootschapsbelasting. Het aangepaste beleidsbesluit moet eind 2026 verschijnen.
• Objectsubsidie middenhuur. Van 2029 tot en met 2033 krijgen private partijen een bijdrage per nieuwe middenhuurwoning.
• Pensioenfondsen. Op 2 september stelde de minister met een aantal Nederlandse pensioenfondsen een gezamenlijke verklaring op over nauwere samenwerking bij middenhuur.
• Lokale eisen. Het kabinet praat met gemeenten en marktpartijen over extra gemeentelijke eisen, zoals minimale oppervlaktes, die middenhuurprojecten financieel onhaalbaar kunnen maken.

Reacties: richting goed, geld ontbreekt

De eerste reacties uit de sector waren gematigd positief, met een duidelijke kanttekening over geld en fiscaliteit. Aedes-voorzitter Liesbeth Spies noemde de maatregelen een belangrijke stap in de goede richting, maar vindt dat er nog een lange weg te gaan is; volgens haar moet de winstbelasting voor corporaties op termijn helemaal verdwijnen. Volgens Spies moeten corporaties bijna een derde van de beoogde woningen bouwen, wat zonder meer investeringsruimte op korte termijn niet houdbaar is. Aedes schreef daarnaast dat de uitvoeringsconvenanten voor de grootschalige locaties zonder extra investeringscapaciteit niet haalbaar zijn.

Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere vastgoedbeleggers, was kritischer. Voorzitter Niek Verra zei tegen Binnenlands Bestuur dat het terugdringen van lokale regeldruk belangrijk is, maar dat de belastingdruk op verhuurders extreem hoog blijft en de box 3-druk zelfs stijgt. Daardoor blijft investeren volgens hem onaantrekkelijk en in veel gevallen onmogelijk. De vereniging zag in het plan het ministerie van Financiën als rem op de woonminister.

WoningBouwersNL miste de 3 tot 5 miljard euro per jaar die de WoonAlliantie nodig had berekend en die niet in de rijksbegroting is terechtgekomen. Voorzitter Piet Adema zei tegen InFinance dat het goed is dat de uitvoering centraal staat, maar dat rijksgeld om een project haalbaar te maken weinig zin heeft zolang gemeenten er extra eisen bovenop stapelen. InFinance becijferde in hetzelfde stuk het financiële gat bij een middenhuurwoning op minimaal 20.000 tot 30.000 euro, tegenover 10.000 euro steun van het kabinet.

NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, reageerde positief op de vijftig maatregelen, maar wil eerst resultaten zien. De vereniging verwelkomde onder meer het industrieel bouwen, netbewust bouwen en de nieuwe grondregeling. Bouwend Nederland steunt de richting en de extra ruimte voor corporaties, maar wijst op een structureel tekort aan geld voor infrastructuur.

Stimuleren of ontmoedigen?

Het Actieplan is in de kern een stimuleringsplan. De meeste maatregelen moeten bouwen goedkoper, sneller of minder riskant maken. Toch zitten er ook beperkende en verplichtende elementen in, en de balans verschilt per partij.

Wat stimuleert. Kortere procedures, standaardisatie en fabrieksbouw verlagen de doorlooptijd en daarmee financieringslasten voor ontwikkelaars en bouwers. Beleggers krijgen een lagere overdrachtsbelasting op woningen, meer duidelijkheid voor buitenlandse pensioenfondsen, een objectsubsidie voor middenhuur en de belofte dat de Wet betaalbare huur wordt geëvalueerd. De inperking van de opkoopbescherming en de verkenning naar tijdelijke contracten zijn voor particuliere verhuurders een signaal dat het kabinet drempels wil weghalen. Gemeenten met een NGW-locatie krijgen geld en Rijksbetrokkenheid, en via de grondregeling minder risico bij grondaankoop. Corporaties krijgen meer investeringsruimte via de ATAD-vrijstelling.

Wat begrenst of verplicht. Voor huurders kan de beweging minder bescherming betekenen: de opkoopbescherming wordt beperkt en het vaste contract staat ter discussie, al is dat laatste nog een verkenning zonder uitkomst. Corporatiehuurders met een hoger inkomen of vermogen krijgen te maken met een verplichte inkomensafhankelijke huurverhoging en een vermogenstoets. Gemeenten moeten bij het inzetten van opkoopbescherming meer onderbouwen en worden aangesproken op extra eisen boven de wet. En het geld komt grotendeels pas vanaf 2029.

De balans. Voor ontwikkelaars, institutionele beleggers en corporaties overheerst de stimulans. Voor particuliere verhuurders is het beeld gemengd: het Actieplan neemt huurrechtelijke drempels weg, maar parallel stijgt hun fiscale druk via box 3, zoals Vastgoed Belang benadrukte.

Gevolgen per doelgroep

• Ontwikkelaars en bouwers winnen bij een kortere vergunningsduur en landelijke standaarden; de typegoedkeuring is vooral relevant voor industriële bouwers.
• Institutionele en buitenlandse beleggers profiteren van de lagere overdrachtsbelasting, het beleidsbesluit voor buitenlandse pensioenfondsen en de middenhuursubsidie vanaf 2029.
• Particuliere verhuurders krijgen mogelijk ruimere mogelijkheden bij aankoop in wijken met opkoopbescherming en, afhankelijk van de verkenning, meer ruimte voor tijdelijke contracten.
• Eigenaren van kantoren krijgen met de Landelijke Aanpak Beter Benutten een sterkere beleidsbasis voor transformatie naar woningen.
• Gemeenten krijgen meer ambtelijke capaciteit, maar ook strengere eisen bij lokale regels.
• Corporaties krijgen meer investeringscapaciteit en meer verplichtingen tegelijk.
• Huurders kunnen te maken krijgen met minder huurbescherming en, in de sociale huur, met inkomens- en vermogenstoetsen.

Wat volgt

In het najaar volgen de vaststelling van de Nota Ruimte met de vijf resterende NGW-locaties en de start van het wetgevingstraject voor de opkoopbescherming. Het beleidsbesluit voor buitenlandse pensioenfondsen staat voor eind 2026 gepland, de grondregeling voor januari 2027. In het voorjaar van 2027 worden de Nationale Prestatieafspraken herijkt, vóór 1 juli 2027 volgt de evaluatie van de Wet betaalbare huur en per 1 januari 2028 moeten de eisen voor netbewuste nieuwbouw ingaan. Wanneer de verkenning naar tijdelijke huurcontracten uitmondt in voorstellen, staat niet in het plan.

Volgens de minister ligt met het Actieplan vast wat er moet gebeuren en is het nu aan medeoverheden, ontwikkelaars, bouwers, investeerders en corporaties om te bepalen hoe. Of de doorlooptijd daadwerkelijk halveert, zal blijken uit de monitoring die het kabinet aankondigt. Meer analyses over overheidsbeleid en vastgoed staan in de rubriek Vastgoedpolitiek.

Bron: Rijksoverheid – Kabinet pakt woningnood aan met 50 concrete acties

Extra bronnen: Kamerbrief Actieplan Versnelling Woningbouw (32847, nr. 1504) met bijlage · Aedes – Actieplan Versnelling Woningbouw · Binnenlands Bestuur – Zit het ministerie van Financiën de woningbouwminister dwars? · InFinance – Bouwdoel kabinet nog niet binnen bereik