Een consortium van beleggers, onder wie family office Ardea Vastgoed, heeft de zogeheten Rise-portefeuille overgenomen van BNP Paribas REIM. Het pakket bestaat volgens de persberichten van de betrokken adviseurs uit 265 huurappartementen in vier Randstedelijke gemeenten: Almere, Barendrecht, Hoofddorp en Zoetermeer. De overdracht verliep via een aandelentransactie. De koopsom is niet bekendgemaakt; Rabobank verzorgt de financiering voor de kopers.

Ruim 25.000 m² aan gezinsappartementen

De portefeuille omvat in totaal meer dan 25.000 m² woonoppervlak. De complexen zijn gebouwd tussen 2000 en 2006. De appartementen zijn gemiddeld 92 m² groot en hebben twee of drie slaapkamers, waarmee ze vooral geschikt zijn voor stellen en gezinnen. Het merendeel heeft energielabel A of A+, wat voor woningen uit die bouwperiode relatief gunstig is en de noodzaak tot grootschalige verduurzaming op korte termijn beperkt.

BNP Paribas REIM had de complexen ongeveer tien jaar in beheer. Kristina Meier van de verkoper omschrijft de verkoop als een geslaagde afronding van de beleggingsperiode, waarin de objecten volgens haar goed hebben gepresteerd.

Ardea bouwt verder aan Nederlandse portefeuille

Ardea Vastgoed is een family office dat voor eigen rekening en risico belegt, samen met zijn eigen beleggers. Marijn Mast en Irene Jong van Ardea noemen de aankoop een waardevolle aanvulling op de bestaande portefeuille, die zij verder willen optimaliseren en uitbreiden. Het family office benadrukt dat het het hele traject van aankoop tot structurering en financiering in eigen hand houdt en daarbij inzet op langdurige relaties met zijn beleggers.

Volgens David Vos en Virginia Holt van Cushman & Wakefield past de transactie in de strategie van Ardea om in Nederland een grotere woningportefeuille op te bouwen. Thijs Burger en Victoria Renzelmann van Sectie5 geven aan dat zij de deal via hun netwerk hebben geïnitieerd en dat de portefeuille aansluit bij hun strategie om te beleggen in toekomstbestendige woningportefeuilles.

Uitgebreid adviseursveld

Aan kopende zijde waren Cushman & Wakefield (Capital Markets en Project Development Services), Sectie5, advocatenkantoor Houthoff en Deloitte betrokken. De verkoper werd bijgestaan door Capital Value, Loyens & Loeff en SGS Search.

Clemens van Vuurde van Capital Value ziet in de transactie een bevestiging dat particuliere beleggers steeds vaker gezamenlijk optrekken om grotere woningportefeuilles te verwerven. Hij verwacht dat die belangstelling in 2025 aanhoudt en tot meer van dit soort transacties leidt.

Particuliere beleggers grootste kopersgroep

De verkoop past in een bredere verschuiving op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Volgens cijfers die Capital Value in december 2024 publiceerde, groeide het transactievolume in woningbeleggingen in 2024 met 59% tot € 6,8 mrd, verdeeld over circa 28.500 woningen. Particuliere beleggers vormden met een aandeel van 40% de grootste kopersgroep. Zij kochten vooral bestaande woningen van institutionele partijen. Woningcorporaties volgden met € 2,3 mrd, ofwel 33% van het volume.

Tegelijk trokken buitenlandse beleggers zich grotendeels terug. Hun aandeel in het beleggingsvolume, dat in eerdere jaren rond 30% lag, werd in 2024 ongeveer gehalveerd. Binnenlandse partijen waren goed voor 85% van de transacties. Capital Value wees erop dat institutionele beleggers bestaande portefeuilles verkopen om kapitaal vrij te maken voor nieuwbouw, en dat een groeiend deel van die verkopen terechtkomt bij partijen die woningen op termijn afzonderlijk willen verkopen.

Die ontwikkeling heeft gevolgen voor de huurmarkt. Capital Value waarschuwde dat de huurwoningvoorraad de komende twee tot drie jaar kan krimpen door het lage nieuwbouwvolume en de verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners. Het volledige effect daarvan wordt volgens het adviesbureau pas met vertraging zichtbaar, omdat woningen pas vrijkomen wanneer zittende huurders vertrekken.

De verkoop van de Rise-portefeuille door een internationale fondsbeheerder aan een consortium van private beleggers sluit naadloos aan bij dat beeld. Wat de nieuwe eigenaren met de individuele woningen van plan zijn, is uit de persberichten niet op te maken; Ardea spreekt van optimaliseren en uitbreiden van de portefeuille.

Nieuwbouw blijft achter

Capital Value zag voor 2025 en 2026 voldoende toegezegd kapitaal van pensioenfondsen en andere institutionele beleggers om jaarlijks meer dan 10.000 nieuwe huurwoningen te financieren. Het aantal verleende bouwvergunningen groeide echter trager dan verwacht. Afgezet tegen de gezamenlijke ambitie van 35.000 nieuwe huurwoningen per jaar noemde het adviesbureau de huidige productie onvoldoende. In 2024 ging volgens Capital Value € 3 mrd naar nieuwbouwhuurwoningen, goed voor 45% van het totale volume en een stijging van 25%.

Tegen die achtergrond is de handel in bestaande, relatief jonge en energiezuinige complexen zoals die in de Rise-portefeuille aantrekkelijk voor beleggers die snel huurinkomsten willen opbouwen zonder ontwikkelrisico te lopen. De financiering door Rabobank laat zien dat ook een bancaire partij bereid was om deze aankoop door een consortium van private beleggers te ondersteunen.

Wat volgt

Met de overname vergroot Ardea Vastgoed zijn positie in de huurwoningmarkt in de Randstad. Het family office heeft aangegeven verder te willen groeien en de portefeuille te willen optimaliseren. Voor de markt is de transactie een nieuw voorbeeld van een internationale fondsbeheerder die Nederlandse huurwoningen overdraagt aan een groep private beleggers. Capital Value rekent erop dat zulke gezamenlijke aankopen van grotere portefeuilles door private partijen in de loop van 2025 vaker zullen voorkomen.

Bron: Capital Value · Cushman & Wakefield · Capital Value: woningbeleggingsmarkt 2024
Beeld: “Shiny new apartment complex” by Musicaloris is licensed under CC BY 2.0.