De Nederlandse woningbeleggingsmarkt heeft een sterk jaar achter de rug. Volgens Capital Value komt het transactievolume over 2024 uit op €6,8 miljard, 59% meer dan in 2023. In het vierde kwartaal alleen werd €1,6 miljard omgezet. In totaal wisselden 28.500 woningen van eigenaar.
Nieuwbouw en corporaties
Beleggingen in nieuwbouwhuurwoningen bedroegen €3 miljard, een groei van 25% ten opzichte van een jaar eerder. Daarmee kunnen ongeveer 12.000 nieuwe huurwoningen worden gerealiseerd. Nieuwbouw was goed voor 45% van het totale volume.
Woningcorporaties speelden een grote rol. Zij investeerden €2,3 miljard, oftewel 33% van het totaal, en verhoogden hun beleggingen met 52%. In nieuwbouw staken corporaties €1,46 miljard, genoeg voor circa 6.900 woningen. Institutionele beleggers trokken €1,3 miljard uit voor ongeveer 4.500 woningen en zaten 32% hoger dan een jaar eerder. Particuliere beleggers vormden met een aandeel van 40% de grootste groep.
Buitenlandse beleggers haken af
Opvallend is de terugtrekking van internationale partijen. Hun aandeel halveerde naar circa 15%, tegenover 30% eerder. Binnenlandse beleggers waren goed voor 85% van de transacties. In nieuwbouw is het aandeel van buitenlandse beleggers teruggevallen naar 2%, terwijl het vijfjaarsgemiddelde 25% bedraagt.
Oproep aan politiek
Directeur Arjan Peerboom vindt het een gemiste kans als het grote beschikbare kapitaal van pensioenfondsen en corporaties niet wordt benut voor de woningbouwopgave. Thijs Konijnendijk, hoofd Research & Data Intelligence, pleit voor een lagere overdrachtsbelasting en kortere, eenvoudigere vergunningsprocedures.
Kansen
Voor binnenlandse institutionele beleggers en corporaties ligt er een markt met weinig internationale concurrentie, wat de onderhandelingspositie bij aankopen versterkt. Ontwikkelaars die projecten in het middensegment kunnen leveren, vinden bij deze partijen afnemers met kapitaal. De vraag is of de terugkeer van buitenlandse beleggers volgt wanneer regelgeving en fiscaliteit meer zekerheid bieden.
Vooruitblik
Capital Value ziet ruimte voor verdere groei, maar die hangt sterk af van beleidskeuzes rond fiscaliteit en vergunningverlening. Zonder die verbeteringen blijft het tempo van de nieuwbouw achter bij wat nodig is.
Ambities blijven buiten bereik
Capital Value publiceerde de jaaranalyse op 9 december 2024. De groei van de nieuwbouwinvesteringen klinkt fors, maar blijft volgens het adviesbureau ver achter bij de gezamenlijke ambitie van beleggers en corporaties om jaarlijks 35.000 nieuwe huurwoningen te realiseren. Corporaties hebben toegezegd 25.000 woningen per jaar te bouwen, institutionele beleggers mikken op 10.000 per jaar. De circa 12.000 woningen die met de investeringen van 2024 mogelijk worden, vallen daar ruim onder. In de corporatiecijfers zijn overigens eigen projecten zoals herontwikkeling of uitbreiding van het bestaande bezit niet meegenomen.
Uitponden zet huurvoorraad onder druk
Particuliere beleggers kochten vooral bestaande woningen van institutionele partijen. Capital Value verwacht dat zij een deel daarvan de komende jaren geleidelijk zullen uitponden aan eigenaar-bewoners. Voor institutionele beleggers maakt die verkoop kapitaal vrij voor nieuwbouw van betaalbare huurwoningen. Samen met de groeiende toezeggingen van pensioenfondsen is er volgens het bureau genoeg institutioneel kapitaal om meer dan 10.000 nieuwe huurwoningen per jaar te bouwen.
Tegelijk waarschuwt Capital Value dat de huurvoorraad de komende twee tot drie jaar kan krimpen, omdat er te weinig wordt bijgebouwd en steeds meer beleggers bestaande huurwoningen verkopen. Het volle effect wordt pas met vertraging zichtbaar, wanneer huurders vertrekken. Konijnendijk vraagt daarom naast lagere overdrachtsbelasting en snellere vergunningen ook om betere afstemming tussen lokale en landelijke regels voor huurregulering en verduurzaming.
Bron: Capital Value
