De Nederlandse woningbeleggingsmarkt kwam in het eerste halfjaar van 2025 uit op een transactievolume van € 2,8 miljard. Dat is 2,3 procent meer dan in dezelfde periode van 2024, zo blijkt uit cijfers van Capital Value. Achter dat stabiele totaal gaat een duidelijke verschuiving schuil: beleggers kochten vooral bestaande huurwoningen, terwijl de investeringen in nieuwbouw terugvielen tot een aandeel van 28 procent.

Nieuwbouw blijft achter

Van de € 2,8 miljard ging € 786 miljoen naar nieuwbouwhuurwoningen. Een jaar eerder was dat nog € 1,4 miljard. In totaal wisselden in het eerste halfjaar ongeveer 11.000 huurwoningen van eigenaar, waarvan 3.300 nieuwbouwwoningen. De nieuwbouwinvesteringen zijn daarmee in een jaar tijd bijna gehalveerd, terwijl het totale volume op peil bleef doordat de handel in bestaande huurwoningen toenam.

De daling van de nieuwbouwinvesteringen is opvallend, omdat juist nieuwbouw nodig is om het woningtekort terug te dringen. Capital Value ziet wel signalen van herstel later in het jaar. Volgens het adviesbureau werken institutionele beleggers aan nieuwbouwtransacties met een gezamenlijke omvang van ongeveer € 3 miljard. Als die deals doorgaan, kunnen de nieuwbouwinvesteringen over heel 2025 uitkomen op € 4 tot € 5 miljard, meer dan in 2024. De belangstelling voor nieuwbouw komt vooral van Nederlandse institutionele partijen die zoeken naar duurzame en betaalbare huurwoningen, vaak via zogenoemde impactfondsen.

Particuliere beleggers domineren

Particuliere beleggers waren in het eerste halfjaar goed voor 54 procent van het volume. Voor hen is de aankoop van bestaande huurwoningen aantrekkelijk, mede doordat de prijzen van koopwoningen sterk zijn gestegen. Dat maakt een bestaande huurwoning met uitpondpotentieel interessant als belegging.

Woningcorporaties namen 18 procent van het volume voor hun rekening. Bij hen ging het voor 82 procent om nieuwe huurwoningen, wat laat zien dat de corporaties een belangrijke rol spelen in de afname van nieuwbouwprojecten. Institutionele beleggers kwamen uit op 14 procent van het totaal.

Buitenlands kapitaal blijft weg

Internationale beleggers waren goed voor 21 procent van het totale volume. Bij nieuwbouw lag hun aandeel echter op slechts 8,7 procent. In eerdere jaren schommelde het aandeel van buitenlandse partijen doorgaans rond de 30 procent. Het terugtrekken van buitenlands kapitaal uit de Nederlandse huurwoningmarkt is een trend die al enkele jaren zichtbaar is.

Arjan Peerboom, CEO van Capital Value, wijst erop dat de betrokkenheid van internationale beleggers al jaren onder het gewenste niveau ligt. Hij pleit voor een verlaging van de overdrachtsbelasting of voor een gelijke fiscale behandeling van Nederlandse en buitenlandse institutionele beleggers. Daarnaast pleit Capital Value voor duidelijkheid in het huurbeleid en soepelere fiscale regels, om beleggers aan te trekken die nu nog niet in deze markt actief zijn, vooral uit het buitenland.

Woningbouwdoelen buiten bereik

De cijfers van Capital Value staan niet los van de bredere woningbouwopgave. In 2024 kwamen er via nieuwbouw, transformatie en splitsing 82.000 huur- en koopwoningen bij, terwijl het kabinet mikt op 100.000 per jaar. Het aantal verleende bouwvergunningen daalt bovendien al maanden. Over de twaalf maanden tot en met april stond de teller op 63.300 vergunningen. Zet die trend door, dan worden er in 2025 naar schatting slechts zo’n 56.000 vergunningen afgegeven.

Volgens Capital Value worden de woningbouwdoelen de komende jaren niet gehaald zonder een aantrekkelijker investeringsklimaat. Bouwvergunningen zijn een voorlopende indicator voor de woningproductie: wat nu niet wordt vergund, wordt over een paar jaar ook niet opgeleverd. De terugval in nieuwbouwinvesteringen door beleggers versterkt dat effect, omdat veel nieuwbouwprojecten pas van start gaan als een belegger zich vooraf aan de afname van de huurwoningen verbindt.

Kansen en risico’s voor beleggers

Voor beleggers schetst het rapport een tweeledig beeld. Aan de ene kant is de markt voor bestaande huurwoningen actief, gedragen door particuliere beleggers die profiteren van de stijgende woningprijzen. Aan de andere kant blijft de nieuwbouwmarkt, waar het grootste maatschappelijke belang ligt, kwetsbaar. Dat biedt kansen voor partijen die bereid zijn langjarig te investeren in betaalbare nieuwbouw, zeker nu institutionele beleggers via impactfondsen nadrukkelijk op zoek zijn naar dat type product. Impactfondsen streven naast financieel rendement ook een meetbaar maatschappelijk doel na, zoals het toevoegen van betaalbare huurwoningen. Voor pensioenfondsen passen zulke fondsen bij het beleid om een deel van het vermogen maatschappelijk verantwoord te beleggen, ook als het verwachte rendement iets lager ligt dan bij een puur commerciële belegging.

Ontwikkelaars en gemeenten die projecten willen realiseren, zijn in hoge mate afhankelijk van het vertrouwen van deze beleggers. Hoge bouwkosten, stikstofregels en netcongestie maken de haalbaarheid van projecten al lastig; onzekerheid over huurregelgeving en fiscaliteit komt daar nog bovenop. Het pleidooi van Capital Value voor fiscale gelijkschakeling en een voorspelbaar huurbeleid sluit aan bij signalen die de sector al langer afgeeft.

Wat volgt

De tweede helft van 2025 wordt bepalend voor de vraag of de aangekondigde nieuwbouwtransacties van circa € 3 miljard daadwerkelijk worden afgerond. Capital Value publiceert na afloop van het jaar de jaarcijfers voor de woningbeleggingsmarkt. Daarin zal blijken of het nieuwbouwvolume de verwachte € 4 tot € 5 miljard haalt en of het aandeel van internationale beleggers verder terugloopt of zich herstelt. Voor de politiek ligt er de vraag hoe het investeringsklimaat kan worden verbeterd zonder de betaalbaarheid voor huurders uit het oog te verliezen.

Bron: Capital Value – Transaction volume Dutch residential market H1 2025