De maatregelen die het kabinet op Prinsjesdag aankondigde, verbeteren het klimaat voor beleggen in huurwoningen, maar zijn bij lange na niet genoeg om de buitenlandse belegger terug te halen. Dat concludeert vastgoedadviseur JLL in een nieuwe analyse. Volgens het adviesbureau gaapt er jaarlijks een financieringsgat van ongeveer € 2,8 miljard bij de bouw van vrijesectorhuurwoningen. Dat gat kan vrijwel alleen met internationaal kapitaal worden gedicht. Doorslaggevend is volgens JLL niet de subsidie of de lagere overdrachtsbelasting, maar de aangekondigde belastingvrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen.

Rekensom: € 6,4 miljard per jaar nodig

JLL rekent voor dat de bouw van 16.000 vrijesectorhuurwoningen per jaar een investering van ongeveer € 6,4 miljard vergt. Nederlandse institutionele beleggers brachten in 2025 zo’n € 3,6 miljard in. Op basis van cijfers van De Nederlandsche Bank verwacht JLL niet dat pensioenfondsen en verzekeraars hun bijdrage de komende jaren fors zullen opschroeven. Daarmee resteert jaarlijks een tekort van circa € 2,8 miljard, dat grotendeels door buitenlandse partijen zou moeten worden ingevuld.

Juist die groep is de afgelopen jaren nagenoeg verdwenen. In 2022 kwam nog ongeveer een derde van de financiering van de vrijesectorhuur van internationale beleggers. In 2025 was daar volgens JLL vrijwel niets meer van over. Als oorzaken noemt het adviesbureau de gestegen rente en bouwkosten, de regulering van huurprijzen, betaalbaarheidseisen en een reeks fiscale maatregelen die het rendement onder druk hebben gezet.

Wat het kabinet op tafel legt

Het kabinet zet in op twee concrete maatregelen. Per 1 januari 2027 daalt de overdrachtsbelasting op woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, het tarief dat beleggers betalen, van 8 naar 7 procent. Daarnaast komt er vanaf 2029 vijf jaar lang jaarlijks € 100 miljoen beschikbaar voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen, met een maximum van € 10.000 per woning.

JLL is over die subsidie weinig optimistisch. Het bedrag dekt volgens de berekening slechts 3,6 procent van het jaarlijkse financieringstekort. Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting heeft een beperkt effect op het totaalplaatje.

Rekenvoorbeeld: honderd woningen in Utrecht

Om de effecten tastbaar te maken, rekende JLL een fictief binnenstedelijk project door van honderd huurwoningen in Utrecht. In 2026 komt het aanvangsrendement van zo’n project vóór belastingen uit op 3,90 procent. Na belastingen blijft daar 2,89 procent van over, een niveau waarbij veel internationale beleggers afhaken.

Richting 2030 verbetert de businesscase. Hogere toegestane huren, de lagere overdrachtsbelasting en de middenhuursubsidie tillen het rendement op. Maar de grootste verbetering komt volgens JLL uit de aangekondigde belastingvrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen. Valt die vrijstelling weg, dan zakt het rendement in het rekenvoorbeeld terug naar ongeveer het niveau van 2026. Het effect van die ene fiscale maatregel is volgens het adviesbureau groter dan dat van de verlaging van de overdrachtsbelasting en de subsidie bij elkaar.

Daarmee legt JLL de vinger op wat in de markt al langer wordt gezegd: buitenlandse beleggers kijken in de eerste plaats naar fiscale zekerheid. Zolang onduidelijk is of en wanneer de vrijstelling er komt, blijft het kapitaal volgens het adviesbureau grotendeels aan de zijlijn staan.

Timing: kapitaal werven in München

De analyse verschijnt in een week waarin overheid en vastgoedsector hun best doen om juist die internationale beleggers terug te winnen. Tijdens de vastgoedbeurs EXPO REAL in München, die van 5 tot en met 7 oktober plaatsvond, stond het aantrekken van buitenlands kapitaal voor de Nederlandse woningbouw prominent op de agenda.

De boodschap van JLL is dat goede wil en netwerkgesprekken niet volstaan zolang de rekensom niet klopt. Een aanvangsrendement van onder de 3 procent na belastingen is voor buitenlandse pensioenfondsen en vermogensbeheerders lastig te verdedigen tegenover hun eigen deelnemers en beleggers.

Kansen en aandachtspunten voor beleggers

Voor beleggers en ontwikkelaars biedt de analyse een paar concrete aanknopingspunten:

• Fiscale route bepaalt het rendement. De invulling van de vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen weegt in de rekensom van JLL zwaarder dan subsidie en overdrachtsbelasting samen. Wie internationaal kapitaal wil aantrekken, doet er goed aan scenario’s met en zonder die vrijstelling door te rekenen.
• 2027 als ijkpunt. De verlaging van de overdrachtsbelasting naar 7 procent gaat per 1 januari 2027 in. Voor aankopen van bestaande portefeuilles kan het moment van levering daardoor verschil maken.
• Subsidie is beperkt en komt laat. De € 100 miljoen per jaar komt pas vanaf 2029 beschikbaar en is gemaximeerd op € 10.000 per woning. Voor projecten die nu in voorbereiding zijn, is het een bescheiden bijdrage.
• Ruimte voor binnenlands kapitaal. Nu buitenlandse beleggers grotendeels ontbreken en Nederlandse institutionele beleggers volgens JLL hun inleg niet sterk zullen verhogen, ligt er ruimte voor partijen die met een lager rendement genoegen kunnen nemen, al blijft het huidige rendementsniveau voor de meeste beleggers een drempel.

Bredere marktcontext

De analyse van JLL richt zich nadrukkelijk op de financiering van nieuwbouw in de vrije huursector. Het adviesbureau baseert zich daarbij op cijfers van De Nederlandsche Bank over de inleg van pensioenfondsen en verzekeraars en op een doorgerekend voorbeeldproject, en komt tot de slotsom dat binnenlands geld alleen het tekort niet kan dichten. Juist daar is het kapitaal nodig om de woningbouwdoelen te halen. Volgens JLL hangt het er nu vanaf of het kabinet de aangekondigde fiscale vrijstelling daadwerkelijk en tijdig regelt. Zonder die maatregel verwacht het adviesbureau dat het financieringsgat in de vrijesectorhuur grotendeels blijft bestaan.

Bron: PropertyNL · Vastgoedjournaal