Nu de stands in München zijn afgebroken, trekken Duitse vastgoedbeleggers, fondsbeheerders en ontwikkelaars de balans van EXPO REAL 2026. Hun oordeel is nuchter: er wordt weer gepraat en er komt kapitaal terug, maar van een echte ommekeer is geen sprake. Transacties duren langer, kopers rekenen alles tot achter de komma na en de waarderingen van veel portefeuilles staan nog onder druk. Het enige segment waarover vrijwel iedereen positief is, is infrastructuur. Dat blijkt uit een rondgang van het Duitse vakblad Private Banking Magazin langs marktpartijen, gepubliceerd op 8 oktober.

Geen opleving, wel meer gesprekken

EXPO REAL vond van 5 tot en met 7 oktober plaats in München. Organisator Messe München telde 1.777 exposanten uit 37 landen en ruim 42.000 deelnemers uit 74 landen, iets meer dan een jaar eerder. Stefan Rummel, CEO van Messe München, typeerde de stemming als ambivalent: licht herstel stuit op een harde werkelijkheid van hoge financierings- en bouwkosten en knellende regelgeving.

De reacties van beleggers die Private Banking Magazin optekende, gaan een stap verder dan de officiële cijfers. Thomas Meyer, CEO en medeoprichter van de Duitse woningbelegger Wertgrund, zag in München geen werkelijke opleving. Gesprekken en kapitaal komen volgens hem wel terug, maar deals vergen meer tijd en kopers controleren cijfers veel strenger dan voorheen. De recente renteontwikkeling heeft de omstandigheden volgens Meyer eerder verslechterd dan verbeterd. Hij verwacht dat de prijsverwachtingen in 2027 verder onder druk komen te staan.

Meyer schetste ook een tweedeling op de Berlijnse woningmarkt. Opportunistische beleggers kopen daar tegen lagere prijzen, terwijl langetermijnbeleggers de stad mijden vanwege de discussie over socialisering van woningbezit, huurregulering en politieke onzekerheid. Het vakblad merkt op dat het open woningfonds van Wertgrund in januari de terugbetalingen aan beleggers moest opschorten, de eerste keer dat zoiets bij een dergelijk fonds gebeurde sinds de financiële crisis.

Bunkermentaliteit en druk op open fondsen

Andreas Stegmann, CEO van de Hamburgse HT Group, constateerde bij veel marktpartijen een bunkermentaliteit: men wacht af tot de markt draait. Komen meer fondsen onder druk te staan, dan verwacht hij dat er meer vastgoed in de verkoop gaat terwijl er weinig kopers zijn. Dat kan volgens hem leiden tot consolidatie, tot en met complete overnames. Over rendementen merkte Stegmann op dat 5 procent op zijn minst de nieuwe 4 procent is, wat vooral voor core-woningbeleggingen een uitdaging vormt.

Nog somberder was Stefan de Greiff, oprichter en bestuurder van het Frankfurtse Aam2core. Volgens hem bevindt de sector zich in een crisismodus. Ontwikkelaars hebben te maken met een hoge herfinancieringsdruk, terwijl kapitaal en passende producten tegen de huidige prijsniveaus ontbreken. Starre taxatiewaarden staan volgens De Greiff een snellere prijsaanpassing in de weg. Een medebestuurder van Aam2core waarschuwde dat open vastgoedfondsen flink onder druk kunnen komen op het gebied van uitstroom, financiering en eigen vermogen als de taxaties alsnog aan de marktomstandigheden worden aangepast.

Ook aan de kant van de banken beweegt er iets. Een directeur van BA Real Estate Partners zei dat banken steeds vaker erkennen dat er afwaarderingen nodig zijn op bestaande leningen, en langzaam bereid zijn kortingen te accepteren. Nieuwe kredietverlening blijft volgens hem wel terughoudend. Een verhuurspecialist van NAI Apollo voegde eraan toe dat ook de grootste optimisten inmiddels hebben aanvaard dat de oude prijsniveaus voorlopig niet terugkeren.

Kansen voor langetermijnbeleggers

Niet iedereen ziet alleen maar beren op de weg. Ulrich Haeselbarth, bestuurder van Hansemerkur Grundvermögen, wees erop dat veel transacties tegenwoordig voortkomen uit bijzondere situaties, zoals herfinancieringen of beleggers die willen uitstappen. Dat biedt volgens hem kansen voor langetermijnbeleggers zoals de vastgoedbeleggingstakken van verzekeraars. Hansemerkur heeft zes projecten in aanbouw, waaronder de Gänsemarkt Höfe in Hamburg en de Central Parx Tower in Frankfurt. Als deze premiumprojecten zijn opgeleverd, zal het nieuwe aanbod van toplocaties volgens Haeselbarth zeer beperkt zijn.

Die lijn werd onderschreven door de Duitse topman van Newmark, die verwacht dat huren op toplocaties blijven stijgen terwijl de vraag elders selectiever wordt. Een directeur van ontwikkelaar Wöhr + Bauer Wohnen zag daarnaast vraag naar goed ontsloten wijken buiten de binnenstad, omdat lang niet elk bedrijf de huren in het centrum kan of wil betalen.

Infrastructuur als lichtpunt

Het meest positieve geluid kwam uit de hoek van infrastructuur, dat dit jaar voor het eerst een eigen plek op de beurs kreeg onder de noemer InfrastructureNow. Henning Koch, CEO van Commerz Real, sprak van een infrastructuur-supercyclus die meerdere generaties zal beslaan. Commerz Real beheert volgens het vakblad ongeveer € 14 miljard aan infrastructuurbeleggingen en verwacht dat dit verder groeit.

Ook bij Patrizia Grundinvest ziet men digitalisering, verstedelijking en de energietransitie als aanjagers van de investeringsbehoefte, en merkt men dat beleggers zich weer actiever op nieuwe kansen richten. Een directeur van bouwbedrijf Peter Gross Bau schetste dat infrastructuurgeld vooral naar scholen, defensiegebouwen, wegen en bruggen gaat, terwijl private ontwikkelaars een zijwaartse markt zien. De opkomst van kunstmatige intelligentie zorgt volgens hem wel voor een groeiende vraag naar datacenters.

Stemming bevestigt trendonderzoek

De uitspraken sluiten aan op de trendindex die Messe München eind september voorafgaand aan de beurs publiceerde. Daarin noemde 40 procent van de ruim vierhonderd ondervraagde professionals de markt terughoudend of zeer terughoudend, tegen 22 procent een jaar eerder. Het aandeel optimisten zakte van 44 naar 25 procent. Woningen, datacenters en zorgvastgoed werden genoemd als de vastgoedcategorieën die het meest aan belang winnen, kantoren en winkels juist het minst.

Wat betekent dit voor Nederlandse partijen?

Voor Nederlandse beleggers en ontwikkelaars, die ook in München aanwezig waren, is het Duitse sentiment relevant. Duitsland is een belangrijke markt voor Nederlandse institutionele beleggers en omgekeerd zijn Duitse fondsen actief op de Nederlandse markt. Druk op open fondsen kan leiden tot verkopen van vastgoed, ook buiten Duitsland, en de geschetste consolidatie kan kansen bieden voor partijen met kapitaal en een lange adem. Tegelijk laat de rondgang zien dat infrastructuur, datacenters en sociale voorzieningen zich ontwikkelen tot een eigen beleggingscategorie die concurreert om hetzelfde kapitaal als klassiek vastgoed.

De volgende editie van EXPO REAL staat gepland van 4 tot en met 6 oktober 2027 in München.

Bron: Private Banking Magazin · Messe München · Architekturblatt (trendindex)