De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed laat in het tweede kwartaal van 2025 een wisselend beeld zien. Volgens het nieuwe kwartaalrapport van NVM Business trekt de kantorenmarkt aan, terwijl de opname van bedrijfsruimte naar het laagste niveau in ruim twee jaar zakt. Op de beleggingsmarkt werd in het eerste halfjaar € 4,56 mrd geïnvesteerd, iets meer dan een jaar eerder. Logistiek vastgoed blijft daarbij duidelijk achter.
Kantorenmarkt veert op
Gebruikers namen in het tweede kwartaal 238.400 m² kantoorruimte op, verdeeld over 258 transacties. Dat is 22% meer vierkante meters dan in het eerste kwartaal, maar nog altijd 20% minder dan in hetzelfde kwartaal van 2024. Over het hele eerste halfjaar ligt de opname eveneens 20% onder het niveau van vorig jaar. NVM Business wijst erop dat de eerste helft van 2024 relatief sterk was.
Het herstel komt vooral van grotere deals. In het tweede kwartaal werden acht transacties boven de 5.000 m² gesloten en ook het segment van 2.000 tot 5.000 m² groeide. De vraag naar kleine kantoren nam juist af, een trendbreuk ten opzichte van eerdere kwartalen. Gebruikers zoeken volgens de makelaars vooral nieuwbouw nabij ov-knooppunten, met energielabel A of beter. Tot de grootste huurtransacties behoren Databricks (10.000 m²) en Ayvens Nederland (9.900 m²) in Amsterdam, EY in Rotterdam (6.200 m²), Netcompany in Den Haag (6.000 m²) en Chroma ATE in Utrecht (5.400 m²).
Regionaal lopen de verschillen sterk uiteen. In Amsterdam lag de halfjaaropname 57% hoger dan een jaar eerder, gedragen door de Zuidas, die goed was voor ruim de helft van het Amsterdamse totaal. In Rotterdam en Den Haag halveerde de opname, in Utrecht daalde die met 30% en in Eindhoven met 8%. Het aanbod bleef landelijk stabiel op 4,14 mln m², ofwel 8,5% van de voorraad. De mediane huurprijs kwam uit op € 129 per m², tegen € 135 in het eerste kwartaal. Moderne kantoren zien hun huren stabiliseren of stijgen, terwijl minder courante gebouwen vaak alleen met forse kortingen worden verhuurd.
Bedrijfsruimte onder druk
Op de markt voor bedrijfsruimte en logistiek is het beeld somberder. De opname daalde tot 961.400 m², verdeeld over 1.305 transacties. Dat is 18% minder dan in het eerste kwartaal en 25% minder dan een jaar eerder. Het aantal transacties steeg wel, met 8% op jaarbasis. Vooral de grote ruimtes vielen terug: in het segment boven 10.000 m² werd ongeveer 242.000 m² opgenomen, minder dan de helft van het kwartaalgemiddelde van de afgelopen vier jaar.
De grootste deal was de huur van bijna 34.000 m² logistieke ruimte in Ridderkerk door Kivits Groep. Verder huurden Samsung in Tilburg, EdgeConnex in Schiphol-Rijk, Bleckmann in Roosendaal en BRB International in Ittervoort elk meer dan 20.000 m².
Tegelijk loopt het aanbod op. Voor het eerst sinds het derde kwartaal van 2021 staat meer dan 9 mln m² bedrijfsruimte te huur of te koop. Vooral het aanbod van zeer grote units nam toe: boven 25.000 m² met 81% in twee jaar. Het grootste nieuwe object op de markt is het voormalige distributiecentrum van Blokker in Geldermalsen van bijna 90.000 m². De mediane koopprijs steeg desondanks naar € 1.567 per m², terwijl de mediane huur stabiel bleef op € 88 per m². NVM Business signaleert ook netcongestie als rem: in maart 2025 wachtten bijna 12.000 bedrijven op een aansluiting op het stroomnet, twee keer zoveel als in 2023.
Winkelmarkt stabiel
De winkelmarkt hield stand met een opname van 141.200 m², gelijk aan het eerste kwartaal en 6% minder dan een jaar eerder. Het middensegment van 500 tot 1.000 m² was voor het derde kwartaal op rij sterk, mede door de herinvulling van voormalige Blokker-winkels door ketens als Hema, Takko Fashion en Wibra. In de twaalf grootste steden daalde de halfjaaropname wel met 30%. De mediane winkelhuur steeg met 5% tot € 203 per m². De landelijke leegstand ligt volgens Locatus op 7,6%.
Beleggers kiezen voor winkels en kantoren
In het tweede kwartaal werd ongeveer € 2,5 mrd belegd in commercieel vastgoed inclusief woningen, gelijk aan een jaar eerder. Het halfjaarvolume van € 4,56 mrd ligt circa 5% boven de € 4,34 mrd uit 2024. In logistiek werd in het tweede kwartaal slechts € 266 mln geïnvesteerd, ongeveer 70% onder het kwartaalgemiddelde van ruim € 800 mln sinds 2022. Beleggers tonen juist meer interesse in winkels, kleinere bedrijfsruimtes en kantoren, mede door aantrekkelijke aanvangsrendementen.
Tot de grootste beleggingen in het kwartaal behoren de aankoop van een woningportefeuille door Fortress Investment Group voor € 337 mln, de overname van Stadshart Zoetermeer door Wereldhave en Sofidy voor € 150 mln en de koop van kantoortoren Five55 in Rotterdam door MSC voor € 72 mln.
Gematigd positief, met slag om de arm
Voorzitter Irene Flotman van NVM Business noemt de vooruitzichten voor de kantorenmarkt volgens PropertyNL gematigd positief, op voorwaarde dat het aanbod beter aansluit op de veranderende vraag. Of de terugval op de markt voor bedrijfsruimte tijdelijk of structureel is, moet volgens haar nog blijken. Beleggers zijn voorzichtiger geworden, vooral in logistiek, al blijven de vooruitzichten op lange termijn gunstig. Joost Dop, ceo van funda, wijst op de data van Funda in Business: winkelpanden worden vaker bekeken en het aantal contactverzoeken aan makelaars steeg flink.
Volgens NVM Business worden investeringsbeslissingen vaker uitgesteld. Een deel van die deals kan later dit jaar alsnog doorgaan. Verdere renteverlagingen door de ECB worden verwacht, maar zijn niet zeker. Het volgende kwartaalrapport moet duidelijk maken of het voorzichtige herstel op de kantorenmarkt doorzet.
Bron: PropertyNL, NVM Business – Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2e kwartaal 2025
