De Nederlandse kantorenmarkt heeft in de eerste helft van 2024 duidelijk meer beweging laten zien. Volgens Cushman & Wakefield namen gebruikers in het eerste halfjaar circa 351.000 m² kantoorruimte op, 16 procent meer dan een jaar eerder. Het aanbod daalde met 3,5 procent tot 4,3 miljoen m² en de landelijke leegstand zakte met 0,4 procentpunt naar 8,0 procent. Eén stad wijkt nadrukkelijk af: in Amsterdam liep de leegstand in zes maanden op van 6,9 naar 9,6 procent.

Rijksvastgoedbedrijf stuwt de cijfers

Wie de cijfers ontleedt, ziet dat de groei voor een belangrijk deel op het conto komt van één partij. Het Rijksvastgoedbedrijf was in Den Haag uitzonderlijk actief. Om zijn duurzaamheidsdoelen te halen en het aantal werkplekken stabiel te houden, nam de rijksoverheid in de hofstad ongeveer 75.000 m² over van andere gebruikers of verwierf die ruimte. De aankopen van Prinses Beatrixlaan 23 en Lange Houtstraat 8, samen goed voor 53.000 m², springen daarbij het meest in het oog.

Door die Haagse activiteit groeide het aandeel van de vijf grootste steden in de transactieactiviteit tot bijna twee derde, 64 procent. Ter vergelijking: over heel 2023 lag dat aandeel volgens Cushman & Wakefield rond 55 procent. Ook in het eerste kwartaal van 2024 was het Rijksvastgoedbedrijf al de grootste huurder, toen met 5.500 m² aan de Lange Vijverberg.

Cushman & Wakefield plaatst nadrukkelijk een kanttekening bij de hogere opname. Op het eerste gezicht wijst die op een beter sentiment, maar het beeld is genuanceerder. Organisaties zoeken werkplekken waarmee ze schaars talent kunnen aantrekken en behouden. Tegelijkertijd blijven veel bedrijven terughoudend door gestegen kosten, druk op de marges en een onzekere economische vooruitblik.

Polarisatie in de markt

De vraag concentreert zich volgens het onderzoek steeds sterker op hoogwaardige, duurzame kantoren op centrale toplocaties. Gebruikers geven de voorkeur aan goed bereikbare plekken met voorzieningen in de nabijheid, en nieuwe kantoren verrijzen steeds vaker in levendige gemengde woon-werkgebieden. Hybride werken speelt daarbij een sleutelrol: het gaat minder om minder vierkante meters en meer om een ander gebruik van ruimte, op andere locaties.

Omdat veel gebruikers naar hetzelfde type gebouw zoeken, ontstaat aan de bovenkant van de markt selectieve opwaartse druk op de huren. In het topsegment worden recordhuren betaald, vooral in de vijf grootste steden. Vinden gebruikers niet wat ze zoeken, dan kiezen ze volgens de adviseur meestal voor een kortlopende verlenging van hun bestaande huurcontract in plaats van genoegen te nemen met een tweede keus. Het resultaat is een markt waarin aanbod en leegstand stabiel blijven, terwijl de huren voor de beste gebouwen stijgen.

Voor gebruikers komt die huurstijging boven op andere kostenposten. In het afgelopen jaar zagen bedrijven ook hun huisvestings- en loonkosten oplopen. Zij moeten economische risico’s, zoals een mogelijke periode van zwakke groei, afwegen tegen de noodzaak om zich voor te bereiden op een krappe arbeidsmarkt.

Amsterdam: leegstand door verhuisketens, niet door minder vraag

Vier van de vijf grootste steden hebben een leegstand onder het landelijke gemiddelde van 8,0 procent. Amsterdam, met de grootste voorraad en de hoogste huren van het land, is de uitzondering. De sterke stijging van de leegstand naar 9,6 procent komt volgens Cushman & Wakefield niet voort uit gebruikers die ruimte teruggeven omdat ze minder nodig hebben, en ook niet uit een afnemende aantrekkingskracht van de stad.

De verklaring ligt in de vrijwel gelijktijdige oplevering van meerdere nieuwe, hoogwaardige gebouwen. Huurders verhuizen naar die nieuwbouw en laten oudere ruimte achter, waarna eigenaren die gebouwen eerst opknappen voordat ze opnieuw worden verhuurd. Twee voorbeelden: Booking.com betrok een nieuw kantoor op het Oosterdokseiland en verliet daarmee elf kantoren in het centrum van Amsterdam, en de Persgroep verhuisde begin 2024 van Oostenburg naar het Amstel Business Park. Eind 2023 lag de Amsterdamse leegstand volgens eerdere cijfers van de adviseur nog op circa 7,6 procent.

Kansen voor beleggers en gebruikers

Voor beleggers bevestigt het halfjaarbeeld dat kwaliteit het verschil maakt. Eigenaren van duurzame kantoren op toplocaties profiteren van schaarste en stijgende huren. De Amsterdamse verhuisketens laten tegelijk zien dat achtergelaten panden pas weer aantrekkelijk worden na een stevige upgrade. Wie daarin wil investeren, kan kansen vinden in het herpositioneren van verouderde, maar goed gelegen gebouwen, mits de investering in verduurzaming en kwaliteit wordt meegenomen in de business case.

Voor gebruikers in Amsterdam betekent de hogere leegstand op korte termijn wat meer keuze, al gaat het voor een deel om ruimte die eerst nog wordt gerenoveerd. Buiten de hoofdstad blijft de markt krapper, met name in het topsegment. Huurders die hun contract binnen afzienbare tijd zien aflopen, doen er goed aan tijdig te verkennen welke opties er zijn, en de meerwaarde van een hoogwaardig kantoor voor werving en behoud van personeel af te zetten tegen de hogere huur.

Wat volgt

Cushman & Wakefield concludeert dat de kantorenmarkt in het tweede kwartaal beter presteerde dan een jaar eerder, vooral dankzij de Haagse transacties van het Rijksvastgoedbedrijf. Het krappe aanbod van geschikte ruimte blijft de activiteit wel beperken. In Amsterdam verandert het kantorenlandschap: er komt meer hoogwaardige ruimte op de markt, tegen hoge huren. Of de leegstand in de hoofdstad weer daalt zodra de vrijgekomen panden zijn gerenoveerd, en of de landelijke opname zonder grote overheidstransacties op peil blijft, moeten de cijfers over het tweede halfjaar uitwijzen.

Bron: Cushman & Wakefield – Kantooropname stijgt, leegstand daalt, behalve in Amsterdam
Extra bronnen: Cushman & Wakefield – Pril herstel kantorenopname door verbeterd sentiment (april 2024) · Cushman & Wakefield – Contouren nieuw kantorenlandschap duidelijk zichtbaar (februari 2024)
Beeld: “Large Meeting Room” by BLANKSPACES | work FOR yourself, not BY yourself is licensed under CC BY 2.0.