De Nederlandse beleggingsmarkt voor zakelijk vastgoed blijft in 2025 groeien. Volgens CBRE werd in het derde kwartaal ongeveer €2,9 miljard in commercieel vastgoed belegd, ruim 4 procent meer dan een jaar eerder. Over de eerste negen maanden komt het volume uit op circa €8 miljard, 6 procent boven 2024. CBRE verwacht dat de teller aan het eind van het jaar op €12,4 miljard staat, een stijging van ruim 11 procent.

Hotels en leisure aan kop, retail herstelt

De groei kwam in het derde kwartaal vooral uit sectoren die lange tijd in de schaduw stonden. Hotels en leisure lieten met een plus van ongeveer 80 procent de sterkste groei zien. CBRE wijst op transacties in Amsterdam en Eindhoven en op de aankoop van de vakantieparken van RCN door Blackstone. Ook retail trok aan, met een stijging van ongeveer 41 procent.

De woningbeleggingsmarkt leverde opnieuw een fors volume, waarbij vooral de aankopen van bestaande huurwoningen opvielen. Logistiek en kantoren, die eerder dit jaar achterbleven, lieten volgens CBRE tekenen van hernieuwde activiteit zien.

De groei is daarmee bescheidener dan een jaar eerder. In oktober 2024 meldde CBRE nog dat het beleggingsvolume na drie kwartalen zo’n 30 procent hoger lag dan in 2023, met een ruime verdubbeling in de woningsector. Dat herstel kwam toen van een zeer laag niveau. Nu de markt die bodem achter zich heeft gelaten, vlakt het groeitempo af, maar wordt de groei wel over meer sectoren gespreid. Voor de markt als geheel is dat een gezonder signaal dan een herstel dat op een of twee segmenten leunt.

Uitponden zet huurvoorraad onder druk

Een opvallende bevinding betreft de bestaande woningvoorraad die van eigenaar wisselt. Volgens CBRE is ongeveer 73 procent van de bestaande woningen waarin werd belegd in handen van partijen die de appartementen afzonderlijk willen doorverkopen. Over het afgelopen jaar gaat het om meer dan 6.000 woningen. CBRE verklaart dat uit de combinatie van stijgende koopprijzen en ongewijzigde regelgeving, waardoor uitponden financieel aantrekkelijk is. Daarnaast verkopen ook institutionele beleggers een deel van hun portefeuille, wat volgens de adviseur de beschikbare huurvoorraad verder doet krimpen.

Die ontwikkeling past in een breder beeld. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 valt een groter deel van de huurwoningen onder huurprijsregulering, wat het rendement van middenhuurwoningen voor beleggers heeft beperkt. Verkoop op de koopmarkt is voor veel eigenaren dan een logische exit. Voor huurders betekent dit minder aanbod in de vrije huursector; voor kopers juist extra aanbod van bestaande appartementen.

De studentenhuisvesting groeit sterk als beleggingscategorie, zowel in bestaande complexen als in nieuwbouw. CBRE verwacht dat de groei in het vierde kwartaal aanhoudt, waardoor 2025 voor dit segment een recordjaar kan worden.

Meer biedingen op kantoren, logistiek trekt bij

In de logistiek is het herstel zichtbaar in de kwartaalcijfers: het volume steeg met 111 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Over het hele jaar ligt het logistieke volume tot nu toe nog wel ongeveer 15 procent lager dan een jaar eerder. Directeur Erik Langens van CBRE ziet de logistiek desondanks inlopen, ook al zijn er geopolitieke spanningen.

Ook op de kantorenmarkt neemt de concurrentie tussen kopers toe. CBRE telde gemiddeld 7,5 biedingen per verkoopproces, tegen 2,5 in 2023. Private-equitypartijen, family offices en Franse SCPI’s, publieksfondsen die particulier vermogen in vastgoed beleggen, zijn de actiefste kopers.

Langens spreekt van een duidelijke verandering in de marktdynamiek. Hij verwacht meer transacties in nieuwgebouwde huurwoningen, gedragen door een groeiend aanbod en door Nederlandse beleggers.

Kansen voor beleggers

De cijfers laten zien dat het herstel van de beleggingsmarkt breder wordt. Waar in 2024 vooral wonen en logistiek de markt droegen, komen nu ook hotels, leisure en retail terug op de radar. Voor beleggers die in de dalende markt van 2023 en 2024 kapitaal achter de hand hielden, wordt het speelveld wel competitiever: het groeiende aantal biedingen op kantoren wijst erop dat de tijd van weinig concurrentie voorbij is. Dat zet opwaartse druk op prijzen en drukt aanvangsrendementen.

Voor partijen met een langere horizon liggen er kansen in segmenten waar het aanbod structureel krap blijft, zoals studentenhuisvesting en nieuwbouw-huurwoningen. Langens ziet in die laatste categorie juist een groeiende rol voor Nederlandse beleggers. In de logistiek biedt de achterstand ten opzichte van 2024 mogelijk instapmomenten, al blijft de geopolitieke onzekerheid een risicofactor voor de handelsgedreven vraag.

Eigenaren van woningportefeuilles moeten de afweging tussen verhuren en uitponden scherp blijven maken. Zolang de koopprijzen stijgen en de huurregulering ongewijzigd blijft, ligt uitponden voor de hand. Dat heeft wel maatschappelijke gevolgen, omdat de vrije huursector verder krimpt, en kan politieke reacties uitlokken.

Wat volgt

Met een prognose van €12,4 miljard komt 2025 boven de verwachting die JLL begin dit jaar uitsprak: die adviseur rekende in januari op circa €11,6 miljard aan vastgoedbeleggingen, bijna 20 procent meer dan in 2024. Of de prognose van CBRE wordt gehaald, hangt af van het vierde kwartaal, traditioneel het drukste van het jaar. De volgende graadmeter zijn de jaarcijfers die de grote adviseurs begin 2026 publiceren, samen met hun vooruitblik op het nieuwe jaar.

Bron: CBRE – Commercial real estate volume continues to rise
Extra bronnen: CBRE – Recovery in investment volume of commercial real estate continues (oktober 2024) · JLL – Nederlandse vastgoedmarkt toont veerkracht in 2024 (januari 2025)
Beeld: “Shiny new apartment complex” by Musicaloris is licensed under CC BY 2.0.