EXPO REAL 2026 in München is woensdag afgesloten met een licht hogere opkomst dan vorig jaar. Volgens organisator Messe München kwamen ruim 42.000 deelnemers uit 74 landen naar de beurs, tegen ongeveer 42.000 uit 70 landen in 2025. Ook het aantal exposanten groeide: 1.777 bedrijven en organisaties uit 37 landen huurden een stand, tegenover 1.742 uit 34 landen een jaar eerder. De toon was echter allesbehalve euforisch. Beleggers bekijken weer meer projecten, maar financieringslasten, hoge bouwkosten en regelgeving remmen de uitvoering nog altijd af.

Groei in een tweeslachtige markt

De drie beursdagen, van maandag 5 tot en met woensdag 7 oktober, besloegen 76.000 vierkante meter verdeeld over zeven hallen. Stefan Rummel, directeur van Messe München, typeerde de stemming als ambivalent: er is sprake van bescheiden groei, maar die botst met een harde werkelijkheid op de bouwplaats en bij de bank. Tegelijk wees hij op bemoedigende signalen uit internationale markten met het oog op 2027.

Dat beeld sluit aan bij wat Nederlandse partijen in München ervoeren. Na de tweede beursdag concludeerde PropertyNL dat er kapitaal genoeg beschikbaar is voor Nederlands vastgoed, maar dat het steeds lastiger wordt om dat geld daadwerkelijk te laten landen. Netcongestie is daarbij het bekendste obstakel. In de logistiek spelen bestemmingsplannen en de beperkte uitgifte van bedrijventerreinen op, in de retail ruimtelijke beperkingen en gemeentelijk beleid, en in de woningbouw de landelijke huurregulering in combinatie met lokale eisen. Volgens beleggers en ontwikkelaars is juist de optelsom van nationale en gemeentelijke regels het probleem: afzonderlijk zijn ze te verdedigen, samen maken ze een businesscase al snel onhaalbaar.

Infrastructuur als nieuwe beleggingscategorie

Inhoudelijk stonden woningbouw, financiering en belegbare infrastructuur centraal. Dat laatste thema kreeg dit jaar voor het eerst een eigen plek op de beursvloer onder de naam InfrastructureNow. Daar ging het over energie-, digitale en sociale infrastructuur, en ook over defensie als mogelijk beleggingsdomein.

Volgens Michael Henn, die bij Commerz Real wereldwijd verantwoordelijk is voor infrastructuurbeleggingen, wordt infrastructuur een vast onderdeel van strategieën in reële activa; de grens tussen vastgoed en infrastructuur vervaagt. Alexander Heinzmann, topman van BPD Immobilienentwicklung, de Duitse tak van de van oorsprong Nederlandse gebiedsontwikkelaar BPD, pleitte ervoor om wonen, mobiliteit, energie, groen en sociale voorzieningen vanaf de eerste schets samen te plannen. Oguz Kusdil van commonreal, dat voor het eerst als exposant meedeed, gebruikte de beurs om contacten met beleggers, banken en exploitanten van sociale infrastructuur aan te halen.

Voor Nederlandse beleggers is die verschuiving herkenbaar. Ook hier groeit de belangstelling voor maatschappelijk vastgoed, datacenters en energie-gerelateerde assets, terwijl netcapaciteit steeds vaker bepaalt of een vastgoedproject überhaupt doorgang vindt.

Woningbouw: geen eenvoudige oplossingen

Het woonthema bouwde voort op het programmaonderdeel over flexibel wonen dat in 2025 werd geïntroduceerd. Op de agenda stonden nieuwbouw, optoppen, transformatie, seriële en modulaire bouw en zuiniger ruimtegebruik, allemaal met het doel meer betaalbare woningen te realiseren. De Duitse bouwminister Verena Hubertz omschreef de beurs als een marktplaats waar alle disciplines elkaar treffen, maar benadrukte dat simpele antwoorden niet bestaan. Alexander von Erdély, voorzitter van de raad van bestuur van de Duitse federale vastgoeddienst BImA, vond dat overheid en markt de opgave gezamenlijk moeten aanpakken en noemde seriële en modulaire bouw als deel van de oplossing.

Ook vanuit Nederland was het woondossier prominent aanwezig. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan bezocht de beurs en sprak op de stand van Holland Metropole over het belang om internationale beleggers voor de Nederlandse woningmarkt te behouden en vertrokken partijen terug te winnen. De stand van Holland Metropole was volgens een voorafgaande inventarisatie van het Duitse vakmedium Konii met veertig deelnemende bedrijven de enige grote internationale gemeenschappelijke stand. Op de beurs presenteerde adviesbureau Finance Ideas bovendien onderzoek waaruit blijkt dat Nederlandse woningbeleggingen in internationaal perspectief minder slecht scoren dan vaak wordt aangenomen, al zeggen historische rendementen weinig over de haalbaarheid van nieuwe projecten bij de huidige bouwkosten en rentestand.

Kapitaal en technologie

Internationale steden gebruiken de beurs nadrukkelijk om kapitaal aan te trekken. Jace Tyrell, topman van Opportunity London, noemde München belangrijk voor de Britse hoofdstad, juist nu de kapitaalmarkt verandert. In het beursdeel Transform & Beyond toonden bedrijven en start-ups oplossingen voor verduurzaming, digitalisering, kunstmatige intelligentie en energievoorziening. Matthias Zühlke, medeoprichter en topman van syte, merkte op dat bezoekers niet langer alleen informatie verzamelen, maar actief naar toepasbare oplossingen zoeken. Ulrich von Creytz, CIO vastgoed bij DWS, noemde de beursdagen zelfs de prettigste van zijn werkjaar.

Wat betekent dit voor de markt?

De cijfers bevestigen dat EXPO REAL stevig staat als belangrijkste vastgoedbeurs van Europa in het najaar. Toch vertaalt de drukte zich niet automatisch in transacties. De rode draad in München was dat beleggers selectiever zijn geworden: kapitaal is er, maar gaat naar projecten waar vergunningen, netaansluiting en financiering rond zijn. Voor Nederlandse ontwikkelaars en gemeenten ligt daar de opdracht. Wie internationale belangstelling wil omzetten in deals, moet kunnen laten zien dat plannen ook uitvoerbaar zijn.

Daarnaast laat de opkomst van infrastructuur als aparte beleggingscategorie zien dat de grenzen van het vak verschuiven. Partijen die vastgoed en energie- of digitale infrastructuur combineren, kunnen een breder palet aan institutionele beleggers aanspreken.

Hoe nu verder

De volgende editie van EXPO REAL vindt plaats van maandag 4 tot en met woensdag 6 oktober 2027, opnieuw op het beursterrein van Messe München. Voor de Nederlandse vastgoedsector verschuift de aandacht intussen naar MIPIM in Cannes, dat in maart 2027 plaatsvindt en waar de Nederlandse delegatie traditioneel ook groot vertegenwoordigd is. Of het voorzichtige optimisme uit München standhoudt, hangt in belangrijke mate af van de renteontwikkeling en van de vraag of Den Haag en de gemeenten erin slagen de knelpunten rond regelgeving en netcapaciteit weg te nemen.

Bron: Architekturblatt / Messe München

Extra bronnen: Immobilien Investment, PropertyNL, Konii

Beeld: “04-05 Stock Exchange” by Felton Davis is licensed under CC BY 2.0 (licentie) — afbeelding