De uitverkoop van huurwoningen verschuift naar de bovenkant van de markt. Uit een analyse van Pararius en Huurwoningen.nl op basis van Kadastergegevens blijkt dat in het derde kwartaal van 2026 bijna een derde van de verkochte voormalige huurwoningen een huur had van meer dan €2.000 per maand. Daarmee is dat dure segment voor het eerst sinds de start van de meting de grootste groep binnen de uitponding. Voor beleggers die juist willen instappen, ontstaat zo een markt met krimpend aanbod en stijgende huren.

Duurste segment neemt het voortouw

In het derde kwartaal van 2026 viel 32,7 procent van de verkochte ex-huurwoningen in de prijsklasse boven €2.000 per maand. Een jaar eerder was dat nog 21,3 procent. Het is de eerste keer sinds Pararius in het derde kwartaal van 2024 met deze meting begon dat de duurste klasse bovenaan staat.

Het aandeel verkochte woningen uit het middensegment, dat sinds 1 juli 2024 onder de Wet betaalbare huur valt, daalde juist: van 20,8 naar 14,6 procent. Ruim 80 procent van de verkochte huurwoningen kwam uit de vrije sector, waar de wet geen maximale huur voorschrijft. Opvallend is dat de totale uitponding in relatieve zin iets afneemt: voormalige huurwoningen maakten in het afgelopen kwartaal 5,4 procent uit van alle verkochte woningen in Nederland, tegen 5,9 procent een jaar eerder.

Volgens Pararius zijn sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in totaal al meer dan 76.000 huurwoningen via verkoop uit de verhuurmarkt verdwenen.

Krimpend aanbod, stijgende huren

De verkoopgolf laat duidelijke sporen na in de verhuurmarkt. Het aanbod van vrijesectorhuurwoningen lag in het derde kwartaal 12,9 procent lager dan een jaar eerder. Tegelijk steeg de gemiddelde huurprijs per vierkante meter met 4,4 procent, sneller dan zowel de koopprijzen als de inflatie.

Dat patroon is niet nieuw. Al in het eerste kwartaal van 2026 rapporteerden Pararius en Huurwoningen.nl dat nieuwe huurders gemiddeld €21,12 per vierkante meter per maand betaalden, 7,3 procent meer dan een jaar eerder. Toen al had ruim 42 procent van het beschikbare vrijesectoraanbod een huur boven €2.000, en verdwenen er per saldo bijna 1.900 meer woningen uit de markt dan er bijkwamen. Het aantal reacties per advertentie daalde in dat kwartaal fors, wat de platforms toeschreven aan het gebrek aan betaalbaar aanbod en niet aan een afnemende vraag.

Fiscale druk op particuliere verhuurders

Pararius-directeur Jasper de Groot wijst naar de combinatie van huurregulering en belastingdruk. Volgens hem was de Wet betaalbare huur bedoeld om het aantal betaalbare huurwoningen te vergroten, maar heeft die het tegenovergestelde effect gehad. Dat inmiddels ook dure huurwoningen worden verkocht, verklaart hij uit de box 3-heffing, die voor particuliere verhuurders in alle prijsklassen geldt en in 2024 werd verhoogd. Daardoor zijn zelfs huurwoningen in het topsegment voor veel kleinere verhuurders niet langer rendabel, aldus De Groot. Hij verwacht dat herstel van de verhuurvoorraad decennia kan duren.

De bevindingen passen in een breder beeld. Capital Value wees er eerder al op dat de Nederlandse huurwoningvoorraad krimpt. Op EXPO REAL in München, dat op 7 oktober werd afgesloten, klonk van beleggers eveneens dat landelijke huurregulering en lokale eisen samen de businesscase van nieuwe huurprojecten onder druk zetten.

Kansen voor institutionele beleggers

Waar particuliere verhuurders zich terugtrekken, ontstaat ruimte voor partijen die anders gefinancierd zijn en op schaal opereren. Institutionele beleggers vallen niet onder box 3 en kunnen grotere portefeuilles efficiënter beheren. Een krimpend aanbod in de vrije sector in combinatie met huren die sneller stijgen dan de inflatie, versterkt in principe de exploitatie van bestaande en nieuwe vrijesectorcomplexen.

Tegelijk is voorzichtigheid geboden. De sterke huurstijging trekt politieke aandacht, en verdere regulering van het duurdere segment is niet uitgesloten. Ook blijft de vraag of nieuwbouw rendabel is bij de huidige bouwkosten, grondprijzen en rente. Recent onderzoek van Cushman & Wakefield liet zien dat huurinkomsten het overgrote deel van het rendement van woningbeleggers bepalen en dat de kwaliteit van een complex daarbij beslissend is. Dat pleit voor een selectieve aanpak: goed gelegen, duurzame complexen met een stabiele huurdersbasis lijken het best bestand tegen beleidsrisico’s.

Voor beleggers die portefeuilles van uitpondende particulieren willen overnemen, liggen er mogelijk kansen. Kleinere verhuurders die willen afbouwen, kunnen kiezen tussen verkoop per woning aan eigenaar-bewoners of verkoop van een pakket aan een belegger. Omdat de duurste woningen nu het vaakst worden verkocht, komen juist in dat segment woningen vrij die anders langdurig in de verhuur waren gebleven.

Gevolgen voor de woningmarkt

Voor huurders betekent de ontwikkeling vooral minder keuze. Woningzoekenden die geen hypotheek kunnen of willen afsluiten, zoals expats, starters en mensen in een overgangsfase, zijn aangewezen op een kleiner wordend vrijesectoraanbod. Voor kopers is het effect juist positief: elke verkochte huurwoning komt beschikbaar voor eigenaar-bewoners.

Het relatief afnemende aandeel ex-huurwoningen in het totaal aantal verkopen kan erop wijzen dat de grootste verkoopgolf achter de rug is, al blijft het niveau historisch hoog. Ter vergelijking: in het verkoopaanbod op Pararius lag het aandeel voormalige huurwoningen vóór 2023 rond de 2,5 procent, al gaat het daarbij om een andere maatstaf dan de Kadastercijfers.

Wat volgt

Pararius en Huurwoningen.nl brengen hun cijfers over huurprijzen en uitponding per kwartaal naar buiten, zodat over enkele maanden zichtbaar wordt of de verschuiving naar het dure segment doorzet. Vastgoedmarkt meldde eveneens dat de vrijesectorhuren in het derde kwartaal ten opzichte van het voorgaande kwartaal met zo’n 2 procent stegen, na een daling een kwartaal eerder. In Den Haag blijven de box 3-heffing voor verhuurders en de werking van de Wet betaalbare huur onderwerp van debat. Voor beleggers blijft het zaak de ontwikkeling van huurniveaus in het topsegment en eventuele beleidswijzigingen nauwlettend te volgen.

Bron: PropertyNL

Extra bronnen: Vastgoedmarkt, De Belegger (cijfers Q1 2026)

Beeld: “Canal-view in Amsterdam city with houseboats: Prinsengracht” by Amsterdam street photography, marked with CC0 1.0 (licentie) — afbeelding