Een huurder die zich contractueel heeft verplicht een bedrijfsruimte open te houden, kan door de rechter niet altijd onder dwangsom tot heropening worden gedwongen. Als heropening in de gegeven omstandigheden niet reëel is, wordt een dwangsom een verkapte schadevergoeding. Wel moet de huurder de afgesproken boetes voor het niet-exploiteren betalen. Dat oordeelde de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant op 15 april 2026 in een kort geding tussen vastgoedonderneming OGIO B.V. uit Tilburg en een concern dat speelautomatenhallen en casino’s exploiteert (ECLI:NL:RBOBR:2026:2328). Het concern sloot eind 2024 vijf vestigingen in panden van OGIO. Het moet nu ruim € 125.000 aan contractuele boetes betalen, maar hoeft de deuren niet op straffe van dwangsommen weer te openen.

Vijf casino’s dicht

OGIO houdt zich volgens het vonnis bezig met vastgoedontwikkeling en vastgoedbeheer en verhuurt onder meer bedrijfsruimten. Gedaagden behoren tot een concern dat kansspelen exploiteert in eigen casino’s en amusementscentra en in horecabedrijven. De namen van de gedaagde vennootschappen en de vestigingsplaatsen van de panden zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd.

Het geschil gaat over vijf afzonderlijke huurovereenkomsten, alle ingegaan op 1 juli 2022 met een looptijd van vijf jaar. Vier panden worden gehuurd door een dochtervennootschap van de moeder ([gedaagde 1]), het vijfde door een kleindochter ([gedaagde 2]) die volgens het vonnis alleen voor de exploitatie van dat ene casino is opgericht. De contracten zijn tussentijds opzegbaar tegen betaling van een zogenoemde break-up fee. Van toepassing zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van de ROZ, versie januari 2015. De moedervennootschap heeft een 403-verklaring afgegeven (artikel 2:403 lid 1 sub f BW) en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de huurders.

De contracten bevatten een exploitatieverplichting: de huurder moet de ruimte steeds gebruiken als speelautomatenhal of casino met aanverwante activiteiten, inclusief ondergeschikte horeca. Onder voorwaarden mag een derde de ruimte in afwijking van die bestemming exploiteren. Wie de ruimte niet geheel, behoorlijk en zelf of via een derde volgens de bestemming gebruikt, verbeurt een boete van € 250 per dag. Partijen spraken daarnaast af dat de huurders elke ruimte twaalf maanden niet hoefden te exploiteren zonder dat de boete verschuldigd zou zijn.

In december 2024 staakten de huurders om bedrijfseconomische redenen de exploitatie in alle vijf panden. Eén vestiging sloot op 11 december 2024, de andere vier op 17 december 2024. Tot de mondelinge behandeling op 25 maart 2026 bleven ze dicht. In één pand gaf de huurder intussen een deel van de ruimte in gebruik aan een derde voor de verkoop van producten aan consumenten. Overleg tussen juni en half november 2025 leverde geen oplossing op. Op 18 november 2025 sommeerde OGIO de huurders om na afloop van de exploitatievrije periode de exploitatie te hervatten of door een derde te laten doen, op straffe van de boete. Op 29 januari 2026 zegden de huurders de vijf huurovereenkomsten tussentijds op tegen 1 februari 2027, met inachtneming van de opzegtermijn van twaalf maanden.

Wat OGIO vorderde

OGIO vorderde in kort geding, samengevat, dat de huurders veroordeeld zouden worden om de vijf ruimten weer te exploiteren, op straffe van een dwangsom. Daarnaast wilde zij betaling van de boetes van € 250 per dag per locatie, herstel van een ongediertegebrek (muizen) in één pand, buitengerechtelijke kosten van 15 procent over de boetes en een vergoeding van haar werkelijke proceskosten, die zij begrootte op € 45.000. OGIO wees erop dat langdurige leegstand slecht is voor de uitstraling, de onderhoudsstaat en de beleggingswaarde van de panden.

De huurders voerden aan dat hervatting van de exploitatie volstrekt onrealistisch is, dat dwangsommen onaanvaardbaar zouden zijn, dat de boetes gematigd moeten worden en dat er geen gebrek is. De vestigingen waren volgens hen niet langer levensvatbaar, met name door de verhoging van de kansspelbelasting en stijgende operationele kosten.

Spoedeisend belang aanwezig

De kantonrechter stelt vast dat OGIO een spoedeisend belang heeft. Het is voldoende aannemelijk dat langdurige leegstand, al dan niet met gebreken, een negatieve uitstraling heeft en van invloed is op de onderhoudsstaat, de goodwill en de marktwaarde van de panden. Ook als OGIO financieel niet direct nadeel lijdt, omdat de huur doorloopt en de boetes oplopen, ontbreekt het spoedeisend belang niet.

Bij geldvorderingen in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter moet dan ook beoordelen of uit onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening nodig is en of er een risico is dat het geld niet kan worden terugbetaald als de bodemrechter anders oordeelt. OGIO had volgens de kantonrechter, anders dan eisers in de lagere rechtspraak waar de huurders naar verwezen, een afzonderlijk spoedeisend belang onderbouwd. Zij wees op de financiële gevolgen van de sluitingen voor de huurders: de vennootschap met het vijfde casino was alleen voor die vestiging opgericht, en de sluiting van vier panden heeft volgens OGIO grote impact op de draagkracht van de andere huurder. De huurders betwistten die impact niet, maar stelden wel de boetes en de huur tot het einde van de contracten te kunnen betalen. Een restitutierisico aan de kant van OGIO bleek niet.

Nakoming moet wel uitvoerbaar zijn

De kern van het vonnis ligt in de afwijzing van de vordering tot heropening. Uitgangspunt is dat afspraken moeten worden nagekomen, en dat de huurders met het gesloten houden van de panden na afloop van de exploitatievrije periode in strijd met het contract handelen. De vordering is daarom in beginsel toewijsbaar. Toch acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat een bodemrechter haar zal toewijzen, omdat een veroordeling tot nakoming alleen zin heeft als de verplichting ook uitvoerbaar is.

Daarbij weegt de kantonrechter het volgende mee. De huurders stelden onweersproken dat zij noodgedwongen stopten omdat de vestigingen niet meer levensvatbaar waren. Het is aannemelijk dat de ruimten leeg zijn, dat er geen personeel meer is en dat de verlieslatende omstandigheden niet zijn verbeterd, zodat het opnieuw openen van een speelhal of casino bedrijfseconomisch onverantwoord is. Exploitatie door een derde is in theorie mogelijk, maar het is buitengewoon lastig om onderhuurders te vinden. Dat komt door de beperkte bestemming in combinatie met de eis dat de ruimte toegankelijk is voor consumenten, de inrichting als (voormalig) casino, de korte resterende looptijd en de investeringen die nodig zijn om de ruimten in gebruik te nemen en daarna weer casco op te leveren.

Opvallend is dat de kantonrechter ook kijkt naar de rol van de verhuurder. Onderverhuur is aan veel voorwaarden gebonden, en OGIO reageerde volgens het vonnis tot nu toe weinig soepel als de huurders mogelijke onderhuurders aandroegen. Ter zitting verklaarde OGIO dat zij belang heeft bij een onderhuurder met een zodanige statuur dat het voor haar zakelijk interessant is om die partij na afloop van de huidige contracten zelf een huurovereenkomst aan te bieden. Dat maakt het volgens de kantonrechter nog moeilijker een geschikte partij te vinden. OGIO stelde dat hervatting niet onmogelijk is, maar onderbouwde dat niet verder.

De kantonrechter erkent dat de huurders zichzelf in deze positie hebben gemanoeuvreerd. Toch blijft voor een veroordeling tot nakoming op straffe van dwangsommen nodig dat de verplichting uitvoerbaar is. Is dat niet reëel, dan is het niet opportuun de huurder te veroordelen tot iets waaraan hij niet kan voldoen; de dwangsom, bedoeld als prikkel tot nakoming, wordt dan een vorm van verkapte schadevergoeding. De kantonrechter voegt eraan toe dat de huurders er goed aan doen zich te blijven inspannen voor het vinden van een derde voor de resterende huurperiode, omdat dat in hun eigen belang is om verdere boetes en schade te voorkomen.

Boetes wel verschuldigd, geen matiging

Anders loopt het met de boetes. Vast staat dat de vijf ruimten vanaf 11 respectievelijk 17 december 2025 weer geëxploiteerd hadden moeten worden en dat zij tot en met 25 maart 2026 geheel of grotendeels gesloten waren. Voor het pand waar een derde een deel van de begane grond gebruikt, oordeelt de kantonrechter voorlopig dat dat gedeelte in verhouding tot de totale oppervlakte zo klein is dat niet aan de exploitatieverplichting is voldaan. Of die derde voldoet aan de contractuele voorwaarden, is een vraag voor de bodemrechter.

Het beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) faalt. Zakelijke tegenslagen en bedrijfseconomische moeilijkheden behoren tot het normale ondernemersrisico. Bovendien waren de plannen van de regering voor een hogere kansspelbelasting volgens de kantonrechter al in het najaar van 2022 aangekondigd, ruim twee jaar voordat de huurders de vestigingen sloten. Dat de precieze gevolgen toen nog niet duidelijk waren, maakt de belastingverhoging nog geen onvoorziene omstandigheid. Daar komt bij dat partijen met de exploitatievrije periode van twaalf maanden zelf in een uitweg hadden voorzien, die de huurders naar believen mochten inzetten.

Ter achtergrond: met het Belastingplan 2025 is het tarief van de kansspelbelasting in twee stappen verhoogd, naar 34,2 procent per 1 januari 2025 en naar 37,8 procent per 1 januari 2026.

Ook matiging op grond van artikel 6:94 BW ziet de kantonrechter niet zitten. Het gaat om een aanzienlijk bedrag, maar ook om schending van vijf contracten gedurende meerdere maanden. Beide partijen zijn professioneel, lieten zich bij de totstandkoming van de contracten bijstaan door advocaten en onderhandelden juist over de exploitatieverplichting, de boete en het al dan niet uitsluiten van algemene bepalingen. Het voorkomen van leegstand was daarbij steeds een belangrijk doel. De huurders hadden de boetes bovendien kunnen voorkomen door bij het staken van de exploitatie direct op te zeggen: de opzegtermijn en de exploitatievrije periode waren allebei twaalf maanden. Dat zij dat niet deden, komt niet voor rekening van OGIO. Ten slotte verklaarden de huurders zelf dat zij de boetes kunnen betalen.

De boetes worden toegewezen vanaf het einde van de exploitatievrije periode tot en met 25 maart 2026, niet voor een langere periode. Voor één pand gaat het om 105 dagen, ofwel € 26.250. Voor de andere vier om 99 dagen per pand, ofwel € 24.750 per pand. In totaal is dat € 125.250, hoofdelijk te betalen door de betreffende huurder en de moedervennootschap.

Kosten: ‘per geval’ betekent per contract

Over de buitengerechtelijke kosten bevatten de algemene bepalingen een eigen regeling: 15 procent van de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval. Partijen verschilden van mening over de vraag of de vijf panden één geval vormen. De kantonrechter oordeelt dat ‘per geval’ slaat op elke afzonderlijke contractuele schending. Omdat er vijf huurovereenkomsten zijn geschonden, gaat het om vijf gevallen. Toegewezen wordt in totaal € 18.787,50. Gedaagden betwistten de verschuldigdheid op zichzelf niet, en de kantonrechter zag geen reden voor ambtshalve matiging.

De vordering van OGIO tot vergoeding van € 45.000 aan werkelijke proceskosten wordt afgewezen, omdat zij die niet onderbouwde en gedaagden de hoogte gemotiveerd betwistten. De huurders worden wel als grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de gewone proceskosten, € 2.887,25. De vordering tot bestrijding van muizen strandt omdat OGIO het gebrek niet onderbouwde tegenover de betwisting door de huurder. Wel merkt de kantonrechter op dat het op de weg van de huurder ligt om ongedierte te voorkomen en zo nodig te bestrijden. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Juridisch kader en eerdere rechtspraak

Het vonnis raakt aan een aantal klassieke leerstukken. Een schuldeiser kan op grond van artikel 3:296 BW in beginsel nakoming vorderen, en de rechter kan daar een dwangsom aan verbinden (artikel 611a Rv). De dwangsom is bedoeld als prikkel, niet als schadevergoeding. Is de veroordeelde in de onmogelijkheid om te voldoen, dan kan de rechter de dwangsom opheffen of verminderen (artikel 611d Rv). De kantonrechter loopt daar in feite op vooruit door de dwangsom bij voorbaat te weigeren.

Exploitatieverplichtingen komen in de praktijk vooral voor in winkelcentra en bij horeca, waar een verhuurder belang heeft bij levendigheid en bezoekersstromen. Eerder oordeelde het gerechtshof Den Haag dat een winkel die alleen op afspraak openging de exploitatieplicht niet schond, omdat in het contract geen openingstijden waren vastgelegd (ECLI:NL:GHDHA:2025:122). Dat arrest liet zien hoe nauwkeurig rechters naar de tekst van zo’n clausule kijken. Het Oost-Brabantse vonnis voegt daar een andere dimensie aan toe: ook een duidelijk geschonden verplichting levert niet automatisch een afdwingbaar gebod op. Het boetebeding fungeert dan als het eigenlijke sanctiemiddel.

De kantonrechter merkt de panden in de samenvatting van het vonnis aan als 230a-bedrijfsruimte: overige bedrijfsruimte, waarvoor na afloop van de huur alleen de beperkte ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW geldt en niet de huurbescherming van artikel 7:290 BW en verder. Voor deze zaak speelde dat geen rol, omdat de huurders zelf opzegden.

Wat betekent dit voor verhuurders en huurders?

Voor verhuurders en beleggers bevestigt het vonnis dat een goed opgesteld boetebeding bij een exploitatieverplichting werkt. Professionele partijen die erover hebben onderhandeld, krijgen weinig ruimte voor matiging. Tegelijk laat de uitspraak zien dat een verhuurder er niet op kan rekenen dat de rechter een gesloten zaak onder dwangsom laat heropenen als de huurder daar realistisch gezien niet toe in staat is. Wie heropening wil, moet aannemelijk maken dat dat haalbaar is. Een verhuurder die onderverhuur als oplossing ziet, doet er bovendien verstandig aan zich niet al te kieskeurig op te stellen; een terughoudende houding kan in de belangenafweging tegen hem werken.

Voor huurders is de les vooral strategisch. De kantonrechter rekent het de huurders aan dat zij niet direct bij het staken van de exploitatie hebben opgezegd, terwijl de opzegtermijn en de boetevrije periode even lang waren. Wie een vestiging sluit, kan dus het beste meteen beoordelen of opzegging de goedkoopste route is, en lopende onderhandelingen niet laten voorgaan op het nemen van die beslissing. Een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege fiscale maatregelen die al geruime tijd waren aangekondigd, maakt weinig kans, zeker als het contract zelf een boetevrije uitweg biedt.

Praktische tips

• Formuleer de exploitatieplicht concreet: bestemming, openingstijden, minimale oppervlakte die in gebruik moet zijn en voorwaarden voor exploitatie door derden.
• Koppel een duidelijke boete en leg vast dat partijen daarover hebben onderhandeld; dat beperkt de kans op matiging.
• Denk na over ‘per geval’: bij meerdere contracten met dezelfde huurder kan een plafond per geval per contract gelden.
• Huurders: synchroniseer exit-opties. Gebruik een boetevrije periode niet zonder tegelijk de opzegmogelijkheid te benutten als terugkeer onwaarschijnlijk is.
• Verhuurders: documenteer gebreken. Een vordering tot herstel strandt als het gebrek niet wordt onderbouwd met bijvoorbeeld een inspectie- of bestrijdingsrapport.

Hoe nu verder

Het vonnis is een voorlopig oordeel. Of de derde in het ene pand voldoet aan de voorwaarden en of de huurders over de periode na 25 maart 2026 nog meer boetes verschuldigd raken, moet zo nodig in een bodemprocedure worden beslist. De huurovereenkomsten eindigen na de opzegging van januari 2026 op 1 februari 2027. Tot die datum blijft de vraag of de panden alsnog worden heropend of door een derde in gebruik worden genomen, ook voor de boeteteller bepalend.

Lees ook: Hof: winkel ‘op afspraak’ schendt exploitatieplicht niet zonder afgesproken openingstijden en Hoge Raad: onbemand tankstation zonder shop is geen gebouwde onroerende zaak, huurder EG Retail zonder bescherming.

Bron: Rechtbank Oost-Brabant, ECLI:NL:RBOBR:2026:2328 · Extra bronnen: Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHDHA:2025:122