De exploitatieplicht in de veelgebruikte ROZ-bepalingen voor winkelruimte is minder vanzelfsprekend dan verhuurders soms denken. Dat blijkt uit een arrest van het Gerechtshof Den Haag van 11 februari 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:122) over een naaimachinewinkel in een klein winkelcentrum in Rijswijk.
Gesloten rolluiken
De huurder huurt sinds 2017 de winkel aan het Waldhoornplein. De verhuurder, sinds 2021 eigenaar van alle winkels in het centrumpje, ergerde zich eraan dat de zaak lange tijd dicht was. Een naburige supermarkt informeerde zelfs of hij de ruimte kon overnemen, omdat die ‘altijd dicht’ zou zijn. De huurder had de winkel tijdens de coronapandemie gesloten, opende vanaf april 2022 op afspraak en vanaf oktober 2022 weer volledig. De verhuurder vorderde ontbinding, ontruiming en een boete van € 250 per dag, en stelde bovendien dat de ruimte zonder toestemming in gebruik was gegeven aan een vennootschap onder firma en als groothandel werd gebruikt. Omdat de huurder in eerste aanleg geen verweer voerde, wees de kantonrechter in februari 2023 alles toe. De huurder ging daarna in hoger beroep.
Wat de bepalingen zeggen
Op de huurovereenkomst waren de algemene bepalingen voor winkelruimte van de ROZ uit 2012 van toepassing. Daarin staan twee verplichtingen die vaak in één adem worden genoemd. De eerste is de gebruiksplicht: de huurder moet het gehuurde gedurende de hele looptijd daadwerkelijk, behoorlijk en zelf gebruiken volgens de afgesproken bestemming. De tweede is de openhoudplicht: de huurder moet de zaak open houden binnen de openingstijden die een bevoegde instantie vaststelt, en in een winkelcentrum of winkelstraat ten minste tijdens de reguliere openingstijden die de verhuurder in overleg met de huurder bepaalt.
Openingstijden moeten zijn afgesproken
Het hof oordeelt anders dan de kantonrechter. Zulke reguliere openingstijden waren nooit vastgesteld en er waren ook geen openingstijden door een bevoegde instantie gesteld. Een gesloten winkel die niet leeg staat, wordt bovendien nog steeds als winkel gebruikt. Het hof ziet daarom geen tekortkoming, ook niet in de periode van opening op afspraak.
Ten overvloede merkt het hof op dat een eventuele tekortkoming ontbinding niet zou rechtvaardigen: de coronamaatregelen en een onderbouwd personeelstekort verklaarden de sluiting, en de huurder heeft na aanmaning de winkel weer opengesteld.
Geen verboden ingebruikgeving
Ook de andere verwijten slagen niet. Een inschrijving van de vof op het winkeladres in het handelsregister bewijst niet dat die het bedrijf daadwerkelijk vanuit de ruimte voert. En dat ook aan ondernemers naaimachines worden verkocht, maakt de winkel nog geen groothandel buiten de bestemming. Een boete was daarnaast niet verschuldigd omdat een behoorlijke ingebrekestelling ontbrak; de e-mails van de beheerder waren vooral op beëindiging gericht.
Uitkomst
Het hof vernietigt het vonnis en wijst de vorderingen af. De verhuurder moet het op grond van het vonnis betaalde bedrag van ruim € 1.388 terugbetalen en wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, die het hof begroot op ruim € 6.100. Een lopende procedure over een nieuwe huurprijs, waarin de kantonrechter op verzoek van de verhuurder al een deskundige had benoemd, staat daar los van.
Voor verhuurders van winkelcentra is de les helder: wie openingstijden wil afdwingen, moet ze vastleggen, in de huurovereenkomst zelf of in een aantoonbaar overleg met de huurders. En wie een contractuele boete wil innen, moet de huurder eerst behoorlijk in gebreke stellen, met een duidelijke termijn om de tekortkoming te herstellen.
