Een onbemand tankstation met pompen, ondergrondse tanks, een vloeistofdichte vloer en een luifel is in beginsel geen ‘gebouwde onroerende zaak’. De huurder ervan valt daardoor buiten de huurbescherming van zowel artikel 7:290 BW als artikel 7:230a BW. Dat heeft de Hoge Raad op 10 april 2026 beslist in een zaak die tankstationexploitant EG Retail (Netherlands) B.V. had aangespannen tegen een verhuurder in het noorden van het land (ECLI:NL:HR:2026:552). In een tweede, parallelle zaak tussen dezelfde partijen over een ander onbemand station verwierp de Hoge Raad het cassatieberoep op dezelfde dag zonder nadere motivering (ECLI:NL:HR:2026:553). Belangrijker dan de uitkomst voor deze twee locaties is de principiële lijn: het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ heeft in de regeling voor middenstandsbedrijfsruimte dezelfde betekenis als in de regeling voor overige bedrijfsruimte. Een lagere drempel voor winkelruimte, waar de Advocaat-Generaal en een deel van de literatuur ruimte voor zagen, komt er niet.

Vijftien jaar huur, daarna einde

De feiten zijn overzichtelijk. Met ingang van 1 januari 2010 verhuurde de verhuurster een deel van haar perceel met tankstation aan een rechtsvoorganger van EG Retail. In oktober 2010 legden partijen de afspraken schriftelijk vast. Het gehuurde was volgens het contract bestemd voor gebruik als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoorden onder meer de brandstofpompen, een ondergrondse installatie met tanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De huur liep vijftien jaar, tot en met 31 december 2024.

Een verkoopruimte naast het tankstation verhuurde de verhuurster aan een derde. De huurster plaatste bij aanvang een eigen betaalpaal en bracht haar handelsnaam en reclame aan, onder meer op de luifel. Volgens de conclusie van de Advocaat-Generaal exploiteerde de verhuurster tot 2010 zelf een bemand tankstation op het terrein bij haar autogarage.

In december 2021 zegde de verhuurster de huurovereenkomst op en zegde zij de ontruiming aan tegen 31 december 2024, of tegen de eerst mogelijke datum. De huurster liet in augustus 2022 weten daar niet mee in te stemmen. Haar standpunt: het tankstation is bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zodat de huur alleen eindigt met instemming van de huurder of door een beslissing van de rechter op een van de wettelijke gronden. Subsidiair zou ten minste de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW gelden.

Van kantonrechter tot Hoge Raad

De verhuurster vroeg de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland om een verklaring voor recht dat de huur per 31 december 2024 zou eindigen, en om veroordeling van de huurster tot ontruiming vóór 1 januari 2025. De kantonrechter wees dat toe (vonnis van 5 september 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:3658). Volgens de A-G kwam dat erop neer dat de beëindiging werd beheerst door de algemene huurbepalingen: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt op grond van artikel 7:228 lid 1 BW van rechtswege na afloop van de afgesproken termijn, zonder dat opzegging nodig is.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bekrachtigde dat vonnis op 19 november 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:7133). Het hof nam als uitgangspunt de maatstaf die de Hoge Raad in 2014 had geformuleerd in de zogenoemde Landingsbaan- of Vliegveld Valkenburg-beschikking (ECLI:NL:HR:2014:899). Daarin oordeelde de Hoge Raad dat een zaak in elk geval een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW is als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Een gebouw is daarbij, met een verwijzing naar artikel 1 van de Woningwet, een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Ook een zaak die daar niet helemaal aan voldoet, kan onder omstandigheden als gebouwd worden aangemerkt, maar een enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel niet genoeg.

Het hof oordeelde dat die uitleg ook geldt voor artikel 7:290 BW. Voor de vraag of het gehuurde aan de maatstaf voldoet, keek het hof naar wat partijen in de huurovereenkomst hadden afgesproken en wat hun, mede gelet op de inrichting, voor ogen had gestaan. Het tankstation was geen gebouw in de zin van de Woningwet: er waren geen wanden en er was geen voor mensen toegankelijke omsloten ruimte. De constructie en fundering van de luifel maakten dat niet anders. De luifel dient volgens het hof als paraplu voor de klant, als bevestigingspunt voor verlichting en als drager van reclame. In het normale spraakgebruik zou een onbemand tankstation met een luifel zonder wanden doorgaans ook niet als gebouw worden aangeduid.

Ook de argumenten van de huurster dat de meeste onderdelen meetellen voor de WOZ-waarde en dat de bouw van een tankstation kostbaar is en een uitgebreid vergunningentraject vergt, overtuigden het hof niet. De WOZ-waardering zegt niets over de juridische kwalificatie, en ook zaken die geen gebouwde onroerende zaak zijn kunnen duur zijn om aan te leggen. Dat het gehuurde als tankstation werd gebruikt, was evenmin doorslaggevend: een onbemand station met alleen pompen en een betaalpaal is volgens het hof in ieder geval geen gebouwde onroerende zaak. De betaalpaal hoorde bovendien niet bij het gehuurde. De stelling dat partijen bewust een 290-huurovereenkomst hadden willen sluiten, had de huurster volgens het hof onvoldoende onderbouwd.

Het oordeel van de Hoge Raad

In cassatie voerde EG Retail twee hoofdklachten aan. De eerste: het hof had ten onrechte de Valkenburg-maatstaf, die voor artikel 7:230a BW was gegeven, een-op-een toegepast op artikel 7:290 BW. Volgens de huurster heeft het begrip in de winkelhuurregeling een ruimere betekenis, of geldt daar in elk geval een minder strenge maatstaf. De tweede: het hof had miskend dat een onbemand tankstation, gelet op een reeks kenmerken, wel als gebouwde onroerende zaak kan of moet worden aangemerkt.

De Hoge Raad zet eerst het wettelijke kader uiteen. Afdeling 7.4.6 BW regelt de huur van middenstandsbedrijfsruimte. Daaronder valt onder meer een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor een kleinhandelsbedrijf, mits in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (artikel 7:290 lid 2, onder a, BW). Partijen kunnen de toepasselijkheid van die afdeling ook overeenkomen als het gehuurde er strikt genomen niet onder valt. Gaat het om een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte en geen 290-bedrijfsruimte is, dan biedt artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming na afloop van de huur.

Vervolgens de kern: de overwegingen uit de Valkenburg-beschikking gelden ook bij de beoordeling of het gehuurde een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 lid 2, onder a, BW is. De eerste klacht strandt daarop.

Ook de tweede klacht faalt. De Hoge Raad wijst erop dat in cassatie vaststaat dat het tankstation geen gebouw is in de zin van de Woningwet. Tot het gehuurde behoren pompen, een ondergrondse installatie met tanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel, maar geen verkoopruimte. Een gehuurde zaak met die kenmerken is volgens de Hoge Raad in beginsel niet aan te merken als gebouwde onroerende zaak, niet voor artikel 7:230a lid 1 BW en niet voor artikel 7:290 lid 2, onder a, BW. Het oordeel van het hof is dus juist. De overige klachten verwerpt de Hoge Raad met toepassing van artikel 81 lid 1 van de Wet op de rechterlijke organisatie, omdat die geen vragen opwerpen die van belang zijn voor de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. EG Retail wordt veroordeeld in de kosten van het cassatieberoep, begroot op € 905 aan verschotten en € 2.200 aan salaris.

Wat de Advocaat-Generaal voorstelde

Opvallend is dat de Hoge Raad op het principiële punt niet meegaat met een gedachte die Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem in zijn conclusie van 19 december 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:1404) naar voren bracht. De A-G concludeerde weliswaar tot verwerping van het cassatieberoep, maar meende dat er veel te zeggen is voor een iets lagere drempel bij 290-huur. De reden is de bijzondere strekking van die regeling: bescherming van de ondernemer die op een bepaalde plek klandizie en goodwill heeft opgebouwd en die zich moeilijk elders kan vestigen. Volgens de A-G is in literatuur en feitenrechtspraak een trend zichtbaar om in twijfelgevallen, waarin net niet aan de Woningwet-definitie van een gebouw is voldaan, sneller een gebouwde onroerende zaak aan te nemen bij winkelruimte dan bij overige bedrijfsruimte. Hij gaf de Hoge Raad in overweging dat ten overvloede uit te spreken, omdat de vraag in de praktijk breder speelt, bijvoorbeeld ook bij onbemande pakketafhaalpunten en onbemande wasserettes. Dat de klacht niet tot cassatie kon leiden, kwam volgens hem vooral doordat de huurster in de feitelijke instanties onvoldoende had gesteld over plaatsgebondenheid.

De Hoge Raad kiest voor eenheid van begrip. Dat schept duidelijkheid, maar betekent ook dat de deur die sommige kantonrechters op een kier hadden gezet, nu grotendeels dicht is.

Wisselende feitenrechtspraak over onbemande stations

De conclusie laat zien hoe verdeeld lagere rechters over onbemande tankstations hebben geoordeeld. Een kantonrechter in Assen beschouwde in 2011, nog vóór de Valkenburg-beschikking, een onbemand tankstation als 290-bedrijfsruimte, mede omdat partijen de ondergrondse installaties uitdrukkelijk mee hadden verhuurd (ECLI:NL:RBASS:2011:BU4747). Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam in 2019 juist tot het tegenovergestelde oordeel bij een onbemand station dat niet meer omvatte dan tanks, leidingwerk, een creditcardautomaat, verlichting en vloeistofdichte bestrating (ECLI:NL:GHARL:2019:162). In november 2024 oordeelde een kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland in een zaak met Tamoil dat een onbemand station wél 290-bedrijfsruimte was, onder meer omdat het station duurzaam met de grond was verenigd en voor de aanleg een bouwvergunning nodig was (ECLI:NL:RBNNE:2024:4522). In een latere Tamoil-zaak, in juli 2025, leidde dezelfde rechtbank uit de luifel en een voormalige shop met de technische installatie af dat sprake was van een gebouwde onroerende zaak (ECLI:NL:RBNNE:2025:3135). Dezelfde rechtbank kwam op 19 november 2024 in een andere zaak tot de conclusie dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak (ECLI:NL:RBNNE:2024:4547). De rechtbank Rotterdam nam in 2022 in een andere situatie wel een gebouwde onroerende zaak aan (ECLI:NL:RBROT:2022:7641).

Die wisselende uitkomsten waren voor de huurster aanleiding om te spreken van grote rechtsonzekerheid voor exploitanten van onbemande stations. De A-G nuanceerde dat beeld: ook bemande tankstations worden niet altijd als 290-ruimte aangemerkt. Partijen hebben grote contractsvrijheid. Zij kunnen bewust alleen de ondergrond verhuren, waardoor geen sprake is van middenstandsbedrijfsruimte, of juist uitdrukkelijk voor het 290-regime kiezen. Uit oudere rechtspraak van de Hoge Raad (onder meer Shell/[…], HR 16 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1760) volgt bovendien dat de huur van onbebouwde grond waarop de huurder zelf een tankstation bouwt, in beginsel niet onder het 290-regime valt.

De A-G wees ook op de wetsgeschiedenis. Eind jaren negentig lag er een wetsvoorstel om de huurbescherming uit te breiden naar gevallen waarin de huurder op gehuurde grond zelf bedrijfsruimte zou bouwen, wat met name tankstationexploitanten zou hebben geholpen. Dat voorstel stuitte op bezwaren uit de praktijk en werd in 1999 ingetrokken. Bij de invoering van de huidige huurtitel in 2003 is die wens niet opnieuw opgepakt. Ten slotte plaatste de A-G een kanttekening bij de door de huurster gestelde grootschalige investeringen: volgens de vaststaande feiten stond het tankstation er al bij aanvang en had de huurster alleen een betaalpaal geplaatst en eigen reclame aangebracht. Een looptijd van vijftien jaar zou volgens hem doorgaans voldoende zijn om zulke investeringen terug te verdienen.

Betekenis voor verhuurders, exploitanten en beleggers

Het arrest heeft gevolgen voor een groeiend segment. In een voetnoot bij de conclusie wordt verwezen naar BOVAG-cijfers waaruit volgt dat Nederland in 2023 ongeveer 2.300 onbemande tankstations telde. Daarbij merkte de A-G op dat het totale aantal stations door de energietransitie op termijn naar verwachting juist afneemt. Voor grondeigenaren en beleggers die een terrein met een onbemand station verhuren, betekent de uitspraak dat zij bij een contract voor bepaalde tijd in principe kunnen rekenen op een einde van rechtswege na afloop van de looptijd, tenzij het contract iets anders bepaalt. Dat vergroot de flexibiliteit bij herontwikkeling, bijvoorbeeld naar laadpleinen, woningbouw of andere functies.

Voor exploitanten ligt de les in het contract. Wie huurbescherming wil, moet die expliciet regelen. Partijen kunnen de toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 BW overeenkomen, en de Hoge Raad herhaalt in dit arrest uitdrukkelijk dat die mogelijkheid bestaat. In een eerdere zaak, over een traiteur op Katendrecht, benadrukte de Hoge Raad al dat een rechter een stelling over een bewuste keuze voor het 290-regime niet onbesproken mag laten (ECLI:NL:HR:2026:356). Andere opties zijn verlengingsopties, een lange looptijd, een recht van eerste koop of afspraken over vergoeding van investeringen bij beëindiging.

Daarnaast is de samenstelling van het gehuurde van belang. Uit de Tamoil-zaak van juli 2025 blijkt dat de aanwezigheid van een (voormalige) shop of een andere omsloten ruimte waarin mensen kunnen komen, het verschil kan maken. In het arrest van 10 april 2026 weegt de Hoge Raad juist mee dat tot het gehuurde geen verkoopruimte behoorde; die was apart aan een derde verhuurd. Een exploitant die ook de shop of een technische ruimte huurt, staat dus mogelijk sterker. Andersom kan een verhuurder die de ondergrond en de installaties los van een eventuele verkoopruimte verhuurt, de kans op huurbescherming verkleinen.

Praktische aandachtspunten

• Leg het huurregime vast. Kies in de huurovereenkomst uitdrukkelijk voor het 290-regime, voor 230a of voor de algemene huurbepalingen, en beschrijf precies wat tot het gehuurde behoort. Onduidelijkheid wordt uitgelegd aan de hand van wat partijen voor ogen stond en hoe het gehuurde is ingericht.
• Let op de opstallen. Bepaal wie eigenaar is van luifel, pompen, tanks en betaalautomaat. Natrekking en eventuele opstalrechten kunnen de kwalificatie beïnvloeden.
• Toets lopende contracten. Huurders met contracten die binnenkort aflopen, doen er goed aan tijdig te onderzoeken of hun locatie onder het nieuwe criterium valt en zo nodig te onderhandelen over verlenging.
• Beleggers en financiers: bij aankoop of herfinanciering van terreinen met onbemande stations is de beëindigingsmogelijkheid nu beter in te schatten. Dat telt mee bij de waardering van herontwikkelingspotentieel.
• Andere onbemande concepten. De lijn uit het arrest is ook relevant voor pakketpunten, automatenwinkels, wasstraten en laadpleinen zonder omsloten ruimte. Ook daar is een enkele overkapping of verharding in de regel niet genoeg.

Hoe nu verder

Met de verwerping van beide cassatieberoepen staan de oordelen van het hof Arnhem-Leeuwarden vast: de huurovereenkomsten voor de twee onbemande stations zijn per 31 december 2024 geëindigd en de huurster moest ontruimen. Voor de praktijk blijft de vraag open hoe rechters omgaan met grensgevallen waarin wel een kleine omsloten ruimte aanwezig is, zoals een technische ruimte of een overkapte kiosk. Daarover heeft de Hoge Raad zich nu niet uitgesproken. Zolang die jurisprudentie zich ontwikkelt, blijft het contract het belangrijkste instrument voor zowel verhuurders als exploitanten.

Bron: Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2026:552 · Extra bronnen: Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2026:553 · Conclusie A-G, ECLI:NL:PHR:2025:1404 · Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2024:7133