• Podcast: Vastgoed gezocht (BNR Nieuwsradio)
• Aflevering: Zomerserie – Het afscheid van kantorenbaas Bernd Stahli
• Datum: maandag 17 augustus 2026
• Duur: circa 30 minuten
• Presentatie: Maarten Bouwhuis en Maarten de Gruyter
• Gast: Bernd Stahli, CEO van het beursgenoteerde kantorenfonds NSI
• Beluister de aflevering: Omny/BNR · Apple Podcasts

Samenvatting op basis van de afleveringsomschrijving van de makers.

In de zomerserie van BNR’s Vastgoed gezocht blikt Bernd Stahli terug op tien jaar aan het roer van NSI. De vertrekkende topman van het beursgenoteerde kantorenfonds vertelt over zijn loopbaan en over de toekomst van de kantorenmarkt, waarin volgens de makers een steeds grotere kloof ontstaat tussen moderne kantoren op toplocaties en verouderde panden elders.

Wat de aflevering behandelt

Volgens de omschrijving van BNR begon Stahli zijn loopbaan als analist bij pensioenuitvoerder APG en werkte hij daarna bij Merrill Lynch in Londen. Daar leerde hij vastgoed te bekijken vanuit het perspectief van aandeelhouders en beleggers, een achtergrond die hij in 2016 meenam naar NSI, waar hij dat jaar CEO werd.

Onder zijn leiding veranderde NSI van een breed gespreide portefeuille met meer dan 160 panden in een gespecialiseerd fonds met hoogwaardige kantoren op de beste locaties van Nederland. Presentatoren Maarten Bouwhuis en Maarten de Gruyter bespreken met hem die omvorming en de vraag wat de groeiende tweedeling in de kantorenmarkt betekent voor beleggers, huurders en steden.

De aflevering hoort bij de zomerserie waarin het duo bekende namen uit het Nederlandse vastgoed interviewt over hun carrière, ambities en passies. Het is dus nadrukkelijk een persoonlijk gesprek en geen analyse van kwartaalcijfers.

Context: NSI in cijfers

Het gesprek valt in een overgangsjaar voor NSI. Op 26 mei 2026 maakte het fonds bekend dat Stahli na tien jaar vertrekt. Hij blijft CEO en lid van de raad van bestuur tot zijn opvolger is aangetreden, uiterlijk tot en met 31 december 2026. NSI startte daarvoor een zoektocht naar een nieuwe topman.

De halfjaarcijfers die NSI op 15 juli 2026 presenteerde, laten zien dat ook een gespecialiseerd kantorenfonds niet immuun is voor de markt. De EPRA-leegstand liep op naar 11,7%, tegen 5,9% een jaar eerder. De like-for-like netto huurinkomsten daalden met 6,0%. Het EPRA-resultaat per aandeel kwam uit op € 0,79, ruim 20% lager dan een jaar eerder, terwijl het interim-dividend op € 0,75 per aandeel bleef. De portefeuille werd met 2,6% afgewaardeerd en de intrinsieke waarde (EPRA NTA) zakte naar € 31,39 per aandeel. De loan-to-value stond op 35,0%.

Inhoudelijk is de portefeuille inmiddels sterk geconcentreerd. NSI richt zich op vijf steden. Amsterdam is goed voor 55% van de waarde, met 21 panden en ruim 161.000 m² kantoorruimte. Daarnaast bezit het fonds kantoren in Rotterdam, Utrecht en Den Haag en vijf panden op het Leiden Bio Science Park. Volgens de presentatie heeft 95% van de portefeuille energielabel A of beter.

In het eerste halfjaar startte NSI de herontwikkeling van Noon en bereidde het een grote herpositionering van Glass House voor. Het project Well House werd stopgezet, wat een afboeking opleverde. Ook kondigde NSI een inkoopprogramma aan voor 5% van de eigen aandelen.

De tweedeling in de kantorenmarkt

Het thema dat in de omschrijving centraal staat, de kloof tussen A-kantoren en de rest, sluit aan bij wat makelaars al langer rapporteren. Cushman & Wakefield meldde eind juli dat de opname van kantoorruimte met 15% daalde, maar dat de vlucht naar kwaliteit aanhoudt. Gebruikers huren minder vierkante meters, maar willen wel goed bereikbare, duurzame en representatieve gebouwen.

Aan de beleggerskant zag CBRE in de eerste helft van 2026 juist een herstel: het beleggingsvolume in zakelijk vastgoed steeg met 36% naar € 7 miljard, met kantoren als sterkste groeier. Dat beeld en de oplopende leegstand bij NSI hoeven elkaar niet tegen te spreken. Kapitaal zoekt vooral de beste producten op de beste plekken, terwijl panden die niet aan de eisen van gebruikers voldoen langer leeg blijven.

Daarbij speelt regelgeving mee. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoren in Nederland minimaal energielabel C hebben om als kantoor gebruikt te mogen worden. Wie verouderde gebouwen bezit, staat dus voor een keuze tussen investeren, transformeren of verkopen.

Waarom luisteren?

Voor beleggers en vastgoedprofessionals is de aflevering vooral interessant als terugblik van iemand die een beursfonds door een complete strategiewissel heeft geleid. Van een breed gespreide portefeuille naar een geconcentreerd kantorenfonds in een paar steden is een keuze die veel andere beleggers in de afgelopen jaren ook overwogen. Stahli’s achtergrond als analist en bankier maakt het gesprek bovendien relevant voor wie wil begrijpen hoe aandeelhouders naar kantoren kijken.

Wie de aflevering beluistert, doet er goed aan de halfjaarcijfers erbij te nemen. De oplopende leegstand en de lagere huurinkomsten laten zien dat ook een fonds met vrijwel uitsluitend label A-kantoren op toplocaties last heeft van de huidige markt. De vraag die blijft hangen is hoe snel de herontwikkelingen van Noon en Glass House zich vertalen in nieuwe huurinkomsten.

Wat volgt

NSI zoekt een opvolger voor Stahli, die uiterlijk eind dit jaar vertrekt. Voor beleggers zijn de volgende ijkmomenten de handelsupdates in het najaar en de jaarcijfers over 2026, waarin moet blijken of de verhuurresultaten de oplopende leegstand kunnen keren.

Meer samenvattingen van vastgoedpodcasts staan in de rubriek Podcast.

Bron: BNR Vastgoed gezocht – Het afscheid van kantorenbaas Bernd Stahli · NSI halfjaarpresentatie 2026 · Management Scope: NSI announces CEO transition · RVO: energielabel C kantoren