De voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft op 5 juni 2026 vrijwel alle vorderingen afgewezen die verhuurder Multi-Let Industrial Property 7 B.V. in kort geding tegen haar huurder had ingesteld (ECLI:NL:RBAMS:2026:5968). Multi-Let wilde de huurder van een bedrijfspand laten ontruimen en eiste in totaal bijna € 470.000 aan contractuele boetes. Toegewezen werd € 1.000. Multi-Let moet bovendien de proceskosten van de huurder betalen, € 8.428. Op de tegenvordering van de huurder oordeelde de rechter dat het aannemelijk is dat de vervanging van de brandmeldinstallatie in het pand voor rekening van de verhuurder komt.

Twee procedures binnen acht maanden

Multi-Let verhuurt sinds 2020 het bedrijfspand waar deze zaak over gaat; het adres is in de gepubliceerde uitspraak weggelaten. De oorspronkelijke huurder droeg de huurovereenkomst in april 2021 via een akte van contractsoverneming over aan de huidige huurder, een besloten vennootschap die in de uitspraak geanonimiseerd is. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. Daarin staan boetes voor het niet of te laat betalen van de huur en voor onderverhuur of het in gebruik geven van het gehuurde aan derden zonder toestemming van de verhuurder.

Het was niet de eerste keer dat partijen tegenover elkaar stonden. In september 2025 vorderde Multi-Let al in kort geding bij de kantonrechter ontruiming en betaling van een huurachterstand. Na de zitting liep de huurder die achterstand in, waarop de kantonrechter de vorderingen op 29 oktober 2025 afwees. De kantonrechter gaf de huurder daarbij wel een waarschuwing mee: bij een nieuwe huurachterstand zou een rechter in een volgende procedure naar alle waarschijnlijkheid wél gronden voor ontruiming zien.

Begin november 2025 liet Multi-Let via haar advocaat weten dat zij had vastgesteld dat de huurder het pand in strijd met de huurovereenkomst onderverhuurde of aan derden in gebruik gaf. In april 2026 werd de huur over die maand op 3 april betaald in plaats van uiterlijk op de eerste. Multi-Let stuurde op 2 en 6 april betalingsherinneringen en op 8 april een sommatie, waarin zij voorstelde de huurovereenkomst in onderling overleg per 1 mei 2026 te beëindigen. De huur over mei werd op 2 mei betaald. Op 4 mei 2026 bracht Multi-Let de dagvaarding uit voor dit nieuwe kort geding.

Wat Multi-Let eiste

De vorderingen waren fors. Multi-Let vroeg de huurder te veroordelen het pand binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en leeg op te leveren. Daarnaast vorderde zij de huur over mei 2026 van € 5.452,91, een bedrag van € 26.500 aan verbeurde boetes wegens te late huurbetalingen en € 441.812,35 aan boetes wegens het overtreden van het verbod op onderhuur en ingebruikgeving. Verder wilde Multi-Let een voorschot op schadevergoeding wegens leegstand van zes maanden huur, € 31.144,44, plus buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

Volgens Multi-Let liet de huurder herhaaldelijk en structureel betalingsachterstanden ontstaan, terwijl de kern van het vonnis van oktober 2025 juist was dat de huurder voortaan volledig en op tijd moest betalen. Multi-Let wees erop dat op het overgelegde betaalbewijs voor april de betaaldatum was weggelakt en dat het geld naar een verkeerd rekeningnummer van Multi-Let was overgemaakt, zodat de betaling niet tijdig te traceren was. Daarnaast stonden op het adres van het pand acht bedrijven ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel, zonder dat Multi-Let toestemming had gegeven. Beide tekortkomingen moesten volgens de verhuurder ieder op zich, en in elk geval samen, tot ontruiming leiden.

Het verweer van de huurder

De huurder stelde dat er op het moment van dagvaarden, 4 mei 2026, geen enkele huurachterstand bestond en dat ontruiming daarom niet aan de orde kon zijn. De vertraging in april en mei noemde zij vervelend, maar verklaarbaar. Zij had al haar geld van haar gebruikelijke betaalrekening naar een andere rekening moeten overboeken om een mogelijk beslag in een ander geschil te voorkomen. Daardoor waren alle automatische maandelijkse betalingen vervallen. De huur voor april moest met de hand worden ingevoerd, waarbij per ongeluk een ander rekeningnummer van Multi-Let werd gebruikt: het nummer waarvan de huurder zelf betalingen van Multi-Let ontving. Het bedrag was volgens de huurder hoe dan ook bij Multi-Let terechtgekomen.

Onderverhuur betwistte de huurder. Na het verzoek van Multi-Let had zij de bedrijven, voor zover zij daar invloed op had, zich bij de Kamer van Koophandel laten uitschrijven van het adres. Toen de dagvaarding werd uitgebracht, stond geen van de door Multi-Let genoemde bedrijven daar nog ingeschreven. Omdat er volgens de huurder geen tekortkoming was, waren ook geen boetes verschuldigd.

Ontruiming afgewezen: één en twee dagen te laat is te weinig

De voorzieningenrechter stelde voorop dat ontruiming in kort geding alleen kan worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter dat ook zal doen, en als van de eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij ontruiming wegens een tekortkoming in de nakoming moet het volgens de rechter evident zijn dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen.

De rechter was niet mild over het betalingsgedrag van de huurder. Net als de kantonrechter in oktober 2025 oordeelde de voorzieningenrechter dat dit te wensen overliet: in het verleden werd de huur vaak niet op tijd betaald. In een zakelijke huurrelatie mag volgens de rechter worden verwacht dat strikt maandelijks en bij vooruitbetaling wordt betaald, en dat geldt temeer na de expliciete waarschuwing van de kantonrechter. Toch rechtvaardigen een betaling die twee dagen te laat en op een verkeerd rekeningnummer binnenkwam en een betaling die één dag te laat was, de vergaande maatregel van ontruiming op dit moment niet. De huurder had voor de korte vertraging een plausibele verklaring gegeven, en op de dag van dagvaarden waren alle huurnota’s betaald.

Onderhuur: een KvK-inschrijving bewijst niets

Ook het onderhuurverwijt hield geen stand. Dat voor de acht bedrijven die op het adres stonden ingeschreven onderhuurovereenkomsten waren gesloten, was volgens de rechter niet gebleken. Uit een inschrijving in het handelsregister alleen kan niet worden afgeleid dat sprake is van onrechtmatige onderhuur of ingebruikgeving, en Multi-Let had haar stelling verder niet onderbouwd. De rechter woog bovendien mee dat de huurder de inschrijvingen na de sommaties had laten verwijderen, zodat de situatie bij het uitbrengen van de dagvaarding al enkele maanden was beëindigd. De vordering tot ontruiming werd daarom afgewezen, en daarmee ook de doorlopende huurvordering tot de ontruimingsdatum en het voorschot op schadevergoeding wegens leegstand, die van ontruiming uitgingen. De vordering tot betaling van de huur over mei werd afgewezen omdat die al op 2 mei was voldaan.

Boetes: € 1.000 in plaats van ruim € 468.000

Bij de boetes maakte de rechter onderscheid. Over de achterstanden van vóór het vonnis van oktober 2025 had Multi-Let tot aan de dagvaarding geen aanspraak meer gemaakt op boetes; dat de bodemrechter die alsnog zou toewijzen, was niet evident. Vast stond wel dat de huur over april en mei 2026 te laat was betaald. De boetes voor die twee maanden, samen € 1.000, werden toegewezen. De boetes wegens onderhuur, ruim € 441.000, werden afgewezen omdat niet was vastgesteld dat de huurder het verbod had overtreden.

De buitengerechtelijke incassokosten werden eveneens afgewezen. Nu de hoofdvorderingen grotendeels niet slaagden, was er geen grond voor, en het was volgens de rechter ook niet aannemelijk dat Multi-Let voor twee betalingsherinneringen en één sommatiebrief substantiële kosten had gemaakt. Omdat Multi-Let grotendeels in het ongelijk werd gesteld, moet zij de proceskosten van de huurder betalen. Die zijn begroot op € 8.428, waarvan € 7.062 griffierecht, € 1.177 salaris advocaat en € 189 nakosten.

Tegeneis: brandmeldinstallatie hoort bij de verhuurder

De huurder stelde in dezelfde procedure een tegenvordering in. Zij wilde dat Multi-Let binnen veertien dagen een gecertificeerde installateur opdracht zou geven de installaties te vernieuwen en dat werk binnen zes weken zou opleveren, met opleveringsrapport, keurings- en certificeringsstukken en een verklaring van de installateur. Verder vorderde zij een voorschot van € 50.000 op schadevergoeding en een dwangsom van € 1.500 per dag tot een maximum van € 50.000.

Volgens de huurder kwam Multi-Let haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na. De brandmeldinstallatie in het pand werkte niet naar behoren en Multi-Let weigerde volgens de huurder al sinds 15 juli 2024 een nieuwe te plaatsen. Partijen verschilden van mening over de vraag of die installatie en de daaraan gekoppelde blusgasinstallatie tot het gehuurde behoren. De huurder beriep zich op artikel 11.4 sub c van de algemene bepalingen, waarin staat dat de verhuurder de kosten draagt voor vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties. Op 2 april 2026 ontstond in het pand brand door een smeulende kabel. Omdat het pand niet aan de eisen voor brandveiligheid voldeed, dekte de verzekering van de huurder volgens haar de schade niet.

Multi-Let voerde aan dat onderscheid moest worden gemaakt tussen de brandmeldinstallatie en de blusgasinstallatie. Onderhoud, herstel en vervanging van onderdelen van de brandmeldinstallatie kwamen volgens haar voor rekening van de huurder, en de huurder had bevestigd dat zij dat onderhoud niet had uitgevoerd. De blusgasinstallatie had de huurder volgens Multi-Let overgenomen van de vorige huurder en maakte geen deel uit van het gehuurde; in het proces-verbaal van oplevering stond dat alle brandblusmiddelen eigendom waren van de huurder. Multi-Let had wel aangekondigd de brandmeldinstallatie inclusief doormeld- en ontruimingsinstallatie te vervangen om uit de impasse te komen, maar kon daar volgens haar niet mee beginnen zolang de huurder geen akkoord had gegeven op het programma van eisen.

De rechter volgde Multi-Let op dit punt niet. Het proces-verbaal van oplevering sprak over hand- en poederblussers, en vermeldde juist dat de brandmeldinstallatie eigendom van de verhuurder is. Het argument dat onderhoud en vervanging van onderdelen voor rekening van de huurder komen, ging volgens de rechter niet op, omdat het hier om vervanging van de gehele installatie gaat en niet van onderdelen. Ter zitting had Multi-Let bovendien erkend dat zij de vervanging van de brandmeldinstallatie zelf moet uitvoeren. De conclusie van de rechter: het is aannemelijk dat de verplichting tot vervanging op Multi-Let rust.

Toch kreeg de huurder haar tegenvordering niet toegewezen. De vordering was te onbepaald, omdat niet was gespecificeerd welke installaties precies vernieuwd moesten worden. De rechter ging er, gelet op de toezegging van Multi-Let, van uit dat de verhuurder de brandmeldinstallatie inclusief doormeld- en ontruimingsinstallatie op korte termijn zal vervangen, waarbij beide partijen zich inspannen om overeenstemming te bereiken over de aanpak die Multi-Let al had voorgesteld. Beide partijen zouden het belang van werkende brandbeveiliging moeten inzien, aldus de rechter. Het ligt volgens het vonnis voor de hand dat de opleveringsrapporten, keurings- en certificeringsstukken na vervanging aan de huurder worden afgegeven. Het voorschot van € 50.000 werd afgewezen omdat de huurder ter onderbouwing alleen een offerte had overgelegd voor een nieuwe, efficiëntere UPS-oplossing, wat onvoldoende zegt over de werkelijke brandschade. Ook de dwangsom werd afgewezen. De proceskosten in reconventie werden, gezien de samenhang met de hoofdzaak, op nihil begroot.

Juridisch kader

De uitspraak laat zien hoe hoog de lat ligt voor ontruiming in kort geding. Een huurovereenkomst kan worden ontbonden als een partij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek), tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt. Bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kan ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder alleen via de rechter (artikel 7:231 BW). In kort geding komt daar de eis bij dat toewijzing door de bodemrechter zeer aannemelijk is. Eenmalige, korte betalingsvertragingen waarvoor een plausibele verklaring bestaat en die bij dagvaarding al zijn ingelopen, halen die drempel in deze zaak niet, ook niet na een eerdere waarschuwing van de kantonrechter.

Bij onderhuur en ingebruikgeving ligt de bewijslast bij de verhuurder die de tekortkoming stelt. Een inschrijving in het handelsregister op het adres van het gehuurde is een aanwijzing, maar volgens deze rechter onvoldoende om onderhuur aan te nemen zonder verdere onderbouwing, zoals huurovereenkomsten, betalingen of feitelijk gebruik van de ruimte door derden.

Contractuele boetes zijn verschuldigd als het boetebeding is overtreden (artikelen 6:91 en volgende BW). Een rechter kan een boete matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW), maar daar kwam het hier niet aan toe: de boetes voor onderhuur strandden al omdat de overtreding niet was vastgesteld.

Voor het onderhoud van het gehuurde geldt als hoofdregel dat de verhuurder gebreken moet verhelpen (artikel 7:206 BW) en dat kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen (artikel 7:217 BW). In de praktijk verdelen algemene bepalingen bij huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte onderhoud, herstel en vervanging gedetailleerd tussen verhuurder en huurder. In deze zaak was artikel 11.4 sub c van de toepasselijke algemene bepalingen beslissend: vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties is voor rekening van de verhuurder. Het proces-verbaal van oplevering speelde daarbij een sleutelrol, omdat daarin staat welke installaties eigendom van de verhuurder zijn.

Betekenis voor verhuurders en huurders

Voor verhuurders bevestigt het vonnis dat een ontruimingsvordering in kort geding een zware onderbouwing vraagt. Wie een huurder wil laten ontruimen wegens onderhuur, moet meer aandragen dan inschrijvingen in het handelsregister. En wie na een eerdere procedure opnieuw procedeert, moet er rekening mee houden dat de rechter kijkt naar de situatie op het moment van dagvaarden: als een achterstand dan al is ingelopen, is ontruiming moeilijk te halen. Hoge boetevorderingen zonder vaststaande overtreding leveren weinig op en kunnen eindigen in een proceskostenveroordeling.

Voor huurders laat de zaak zien dat het proces-verbaal van oplevering en de algemene bepalingen bepalend zijn voor de vraag wie een installatie moet vervangen. Wie wil dat de rechter een verhuurder tot vervanging veroordeelt, moet precies aangeven om welke installaties het gaat en schade concreet onderbouwen. Tegelijk geeft de rechter beide partijen een duidelijke boodschap mee: brandveiligheid is een gezamenlijk belang, en een discussie over een programma van eisen mag de vervanging niet blijven ophouden.

Praktische lessen uit de uitspraak:

• Betaal huur van bedrijfsruimte strikt op de vervaldag; een eerdere waarschuwing van de rechter verhoogt het risico bij elke nieuwe vertraging.
• Leg bij oplevering per installatie vast wie eigenaar is en wie onderhoud, herstel en vervanging draagt.
• Onderbouw een onderhuurverwijt met concreet bewijs van gebruik door derden, niet alleen met registergegevens.
• Specificeer bij een vordering tot herstel of vervanging exact welke installaties het betreft en welk werk nodig is.

Multi-Let en Mileway

Multi-Let Industrial Property 7 B.V. is een van een reeks genummerde Nederlandse Multi-Let-vennootschappen die bedrijfsruimte verhuren. Volgens openbare bedrijfsgegevens van zustervennootschap Multi-Let Industrial Property 20 B.V. is MLET Netherlands Holding B.V. daarvan de eigenaar, is de vennootschap gevestigd aan de Parnassusweg in Amsterdam en voert zij mileway.com als website. Mileway is het Europese platform voor stedelijke last-mile-logistiek en bedrijfsruimte dat Blackstone in 2021 oprichtte. Op de Nederlandse contactpagina van Mileway staan Wouter Dijkman als Country Director en onder anderen Dick Roest en Joost Esselink als Regional Director vermeld.

Hoe nu verder

Het vonnis is een voorlopige voorziening in kort geding. Partijen kunnen hun geschil over de huurbetalingen, de onderhuur, de boetes en de installaties alsnog aan de bodemrechter voorleggen. Volgens het vonnis heeft Multi-Let toegezegd de brandmeldinstallatie inclusief doormeld- en ontruimingsinstallatie op korte termijn te vervangen. Of dat inmiddels is gebeurd, blijkt niet uit de uitspraak. Multi-Let en de advocaten van beide partijen kunnen via de redactie op dit artikel reageren; reacties worden aan dit artikel toegevoegd.

Bron: Rechtbank Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2026:5968. Extra bronnen: Companyinfo (bedrijfsgegevens Multi-Let), IREI over de oprichting van Mileway.