Appellanten: [appellant 1] en [appellant 2], vennoten van [v.o.f.], en [v.o.f.] (huurders) · Geïntimeerde: [geïntimeerde] (verhuurder)
Instantie: Gerechtshof Den Haag · Datum: 11 november 2025 · ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:2381
Advocaat appellanten: mr. A.B. Maaten (Maaten Advocatuur) · Advocaat geïntimeerde: mr. I.R. Köhne (Streefkerk Advocaten)
Deelgebied: Huur bedrijfsruimte (290) / Ontruiming & incasso

Wie een winkelruimte huurt voor de verkoop van noten en zaden, mag daar zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder geen horecazaak van maken. En wie stelselmatig te laat betaalt, kan zich niet achteraf verschuilen achter muizen, lekkages of een haperende deur. Dat blijkt uit een arrest van het gerechtshof Den Haag van 11 november 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:2381). Het hof bekrachtigde de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van een winkelruimte. De huurders, een vennootschap onder firma en haar twee vennoten, moeten de achterstallige huur en twaalf contractuele boetes van € 300 betalen. Het arrest is een schoolvoorbeeld van hoe het standaardmodel voor winkelhuur in de praktijk uitpakt voor een kleine ondernemer.

De huurovereenkomst

Per 1 november 2021 huurden de vennoten van de v.o.f. een casco bedrijfsruimte voor tien jaar. Het contract droeg de titel ‘Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, met de bijbehorende algemene bepalingen. De bestemming was nauw omschreven: het gehuurde mocht uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte voor de verkoop van noten en aanverwante artikelen. Voor een andere bestemming was voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

De huur bedroeg bij aanvang € 2.750 per maand en werd jaarlijks per 1 november geïndexeerd. Per november 2022 was dat € 3.033,25, per november 2023 € 3.172,78. De huur moest vóór of op de eerste dag van de maand vooruit worden betaald. Artikel 25.3 van de algemene bepalingen bevatte een boetebeding: telkens als een bedrag niet prompt op de vervaldag was voldaan, verbeurde de huurder van rechtswege een direct opeisbare boete van 1 procent per kalendermaand, met een minimum van € 300 per maand.

Omdat de kantonrechter in huurzaken bevoegd is in het arrondissement waar het gehuurde ligt, bevindt het pand zich in het arrondissement Den Haag. Het precieze adres en de namen van de partijen, allen natuurlijke personen of een v.o.f. van natuurlijke personen, zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd.

Een reeks berichten over te late betaling

Het hof reconstrueert de verhouding aan de hand van berichten tussen de beheerder van de verhuurder en een van de vennoten. Al op 5 januari 2022, twee maanden na de start, meldde de beheerder dat de januarihuur niet binnen was en dat de verhuurder aanspraak maakte op de boete van € 300 per keer dat de huur te laat werd betaald. De huur werd een dag later voldaan. In februari en maart 2022 volgden nieuwe berichten over te late betaling, met inschakeling van een deurwaarder. In augustus 2022 verontschuldigde de vennoot zich: hij had in het ziekenhuis gelegen en zou dezelfde dag betalen. In december 2022 bleek de huurverhoging twee maanden niet betaald, in februari 2023 was de huur weer te laat.

Intussen speelden er andere kwesties. In februari 2022 meldde de vennoot dat er veel last was van muizen in het pand. De beheerder antwoordde dat de verhuurder daar weinig aan kon doen, omdat het een probleem op de hele markt was. In mei 2022 vroeg de vennoot of een horecaconcept dat hij in Turkije had gezien, in de winkelruimte mocht worden toegepast. De beheerder wilde eerst een businessplan zien. Op 7 juni 2023 liet de beheerder weten dat de eigenaar geen horeca in het pand wilde en dat de verzekeraar daar ook niet mee akkoord ging, onder meer vanwege brandgevaar en een elektrische installatie die niet in orde was.

In juli 2023 meldde de deurwaarder een vordering van ruim € 5.100, bestaande uit de julihuur en zeven boetes. In september 2023 weigerde de verhuurder een betalingsregeling. De vennoot schreef toen onder meer dat de verhuurder bij de start had beloofd dat er na verloop van tijd horeca mocht komen, en dat de verhuurder zelf toezeggingen over herstel niet nakwam. In november 2023 klaagde hij over muizen, lekkage en deuren die het niet deden; die had hij naar eigen zeggen al vaak op eigen kosten laten repareren. Volgens hem had een ongediertebestrijder vastgesteld dat de muizen van het dak kwamen. De beheerder antwoordde dat overlast van muizen niet een probleem van de verhuurder is en dat onderhoud aan de overheaddeur contractueel voor rekening van de huurder komt. Voor de verhuurder was de maat vol. Een overzicht van november 2023 toonde een achterstand van € 15.872,53: vijf maanden huur (juli tot en met november 2023) en twaalf boetes van € 300, minus één betaling in oktober.

Procedure bij kantonrechter en hof

De verhuurder dagvaardde de huurders op 6 november 2023. Hij vorderde ontbinding, ontruiming, betaling van € 16.594,18 plus kosten en rente, en een vergoeding van € 3.172,28 per maand zolang de huurders in het pand bleven. De huurders voerden bij de kantonrechter geen verweer. Op 7 februari 2024 wees de kantonrechter alles toe.

In hoger beroep voerden de huurders aan dat de kantonrechter de feiten onvolledig had weergegeven, dat de ontbinding onterecht was en dat zij de huur tijdelijk mochten opschorten of verrekenen. Zij stelden dat bij aanvang was gesuggereerd en later bevestigd dat horeca mogelijk was, dat de boetes onterecht en disproportioneel waren en dat er ernstig achterstallig onderhoud was. De berekening van de achterstand en de boetes betwistten zij niet.

Het oordeel van het hof

Het hof stelt voorop dat een rechter niet alle feiten hoeft te noemen die tussen partijen een rol spelen, maar alleen de feiten waarop de beslissing rust. Het hof heeft zelf de relevante feiten vastgesteld, ook met inachtneming van wat de huurders in hoger beroep aanvoerden.

Geen horeca. De stelling dat horeca bij aanvang was toegezegd, faalt. De ondertekende huurovereenkomst van eind oktober en begin november 2021 bepaalt dat het gehuurde uitsluitend als notenwinkel mag worden gebruikt, en een horecazaak valt daar duidelijk niet onder. Er is geen stuk waaruit schriftelijke toestemming voor horeca blijkt. De huurders vroegen pas een half jaar na de start om toestemming, en uit niets blijkt dat die toen is gegeven. Zij hebben ook niet concreet gesteld wanneer, hoe en door wie toestemming zou zijn gegeven, laat staan schriftelijk. Wel staat vast dat de beheerder in juni 2023 schriftelijk meldde dat de verhuurder geen horeca wilde.

Muizen. Volgens het hof hebben de huurders niet gesteld op grond waarvan de verhuurder voor de muizen aansprakelijk zou zijn. Een huurder die in een casco gehuurde ruimte een winkel in noten en zaden houdt, moet in beginsel zelf zorgen voor ongediertebestrijding in zijn winkel. Afspraken daarover zijn niet gesteld. Dat muizen vervelende problemen gaven, neemt het hof aan, maar dat is op zichzelf geen grond om de huur niet of te laat te betalen.

Lekkage en deur. De huurders legden foto’s over van vochtplekken op het plafond en van een overheaddeur die op een kier stond. Het hof kan daaraan niet zien wanneer de lekkages zich voordeden of sinds wanneer de deur niet meer opende. Doorslaggevend is dat de huurders niet stelden dat zij de verhuurder of de beheerder behoorlijk in kennis hadden gesteld van lekkage of een defecte deur voordat zij de huur niet meer betaalden. Daarom kunnen zij geen beroep doen op een opschortingsrecht of op huurprijsvermindering. Het hof verwijst in een voetnoot naar artikel 7:206 BW, dat de verplichting van de verhuurder regelt om gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen. Of de huurders na een behoorlijke kennisgeving en uitblijvend herstel een deel van de huur hadden mogen opschorten, laat het hof uitdrukkelijk in het midden. De verhuurder had dat met een beroep op de huurovereenkomst betwist.

Boetes. De huurders betaalden doorgaans te laat, terwijl het contract vooruitbetaling voorschreef en de beheerder er al in januari 2022 op had gewezen dat de verhuurder direct aanspraak zou maken op de boete. Dat ten tijde van de dagvaarding twaalf boetes openstonden, was niet betwist. Het in rekening brengen ervan is dus niet onrechtmatig. Een bedrag van € 3.600 voor twaalf boetes is volgens het hof niet disproportioneel, mede gelet op de hoogte van de huur. Uit de plaats van het beding, onder het kopje over betalingen, en uit de bewoordingen blijkt dat het de huurder moet bewegen tot tijdige betaling. Het hof heeft geen aanknopingspunten voor een wanverhouding tussen de boetes en de werkelijk geleden schade.

Het bewijsaanbod van de huurders wordt gepasseerd, omdat zij geen concrete feiten stelden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt de huurders hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep, begroot op € 3.404. Het arrest is uitvoerbaar bij voorraad.

Het juridische kader

Bij huur van middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) kan de verhuurder de overeenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden; daarvoor is een rechterlijke uitspraak nodig (artikel 7:231 lid 1 BW). De rechter toetst dan of de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Een structureel betalingspatroon met een achterstand van meerdere maanden huur valt daar in de regel niet onder.

Verder heeft de huurder op grond van artikel 7:222 BW een meldingsplicht: hij moet gebreken tijdig melden, zodat de verhuurder kan herstellen. Pas daarna kan een huurder onder voorwaarden een beroep doen op herstel (artikel 7:206 BW), huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) of opschorting. Veel standaardcontracten beperken bovendien het recht van de huurder om de huur op te schorten of te verrekenen. Het hof hoefde daar in deze zaak niet aan toe te komen, omdat de melding niet was gesteld.

Voor het boetebeding geldt artikel 6:94 BW: de rechter kan een bedongen boete matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. De Hoge Raad heeft in de zaak Intrahof/Bart Smit (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638) benadrukt dat de rechter daarbij terughoudend moet zijn en niet alleen moet letten op de verhouding tussen boete en schade, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Het oordeel van het Haagse hof, dat zelf niet naar dit arrest verwijst, past in die lijn: het beding was bedoeld als prikkel tot tijdige betaling, de huurder was gewaarschuwd en het totaalbedrag was in verhouding tot de huur niet buitensporig.

Ook de bestemmingsclausule werkt hier zoals bedoeld. Een wijziging van bestemming, zeker naar horeca, raakt de belangen van de verhuurder: verzekering, brandveiligheid, installaties, overlast en de huurwaarde. Het hof onderstreept dat een schriftelijkheidsvereiste in het contract betekent dat mondelinge suggesties of vage toezeggingen niet volstaan. Eerder bleek ook uit een uitspraak van het gerechtshof Den Haag over een winkel die alleen op afspraak openging, dat rechters dicht bij de tekst van zulke gebruiks- en exploitatiebepalingen blijven (ECLI:NL:GHDHA:2025:122).

Betekenis voor de praktijk

Voor verhuurders bevestigt het arrest dat het standaardmodel voor winkelhuur, met een strakke bestemming, vooruitbetaling en een boete bij te late betaling, goed standhoudt als het consequent wordt toegepast. Belangrijk is dat de beheerder de huurder vanaf het begin schriftelijk wees op de boete en op het belang van tijdige betaling. Die communicatie speelde een rol bij het oordeel dat de boetes niet disproportioneel waren. Ook het schriftelijk weigeren van een bestemmingswijziging, met opgave van redenen, versterkte de positie van de verhuurder.

Voor huurders, zeker kleine ondernemers, zijn de lessen helder:

• Meld gebreken schriftelijk en tijdig. Zonder aantoonbare melding staat een huurder met lege handen als hij later de huur wil opschorten of verminderen. Bewaar bewijs van melding en van de reactie van de verhuurder.
• Betaal eerst, discussieer daarna. Een geschil over gebreken rechtvaardigt niet zonder meer het niet of te laat betalen van de huur. Wie wil opschorten, moet eerst nagaan of het contract dat toelaat en of aan de wettelijke voorwaarden is voldaan.
• Leg toezeggingen vast. Een belofte dat ‘later’ horeca of een andere bestemming mogelijk is, heeft weinig waarde als het contract schriftelijke toestemming eist en die er niet is.
• Ken de risicoverdeling bij casco-huur. Bij een casco gehuurde ruimte ligt veel onderhoud en inrichting bij de huurder; ongediertebestrijding in de winkel hoort daar volgens het hof in beginsel bij.
• Voer verweer in eerste aanleg. De huurders lieten bij de kantonrechter verstek gaan. In hoger beroep konden zij hun standpunten alsnog naar voren brengen, maar zonder concrete onderbouwing van het verweer veranderde dat niets aan de uitkomst.

Hoe nu verder

Met de bekrachtiging staat de ontbinding vast. De huurders moeten het gehuurde ontruimen en de bij vonnis vastgestelde bedragen betalen, met rente en de gebruiksvergoeding per maand dat zij het pand na 30 november 2023 in bezit hielden, vermeerderd met de proceskosten in beide instanties. Een eventueel cassatieberoep zou alleen over rechtsvragen kunnen gaan; de feitelijke vaststellingen over toestemming, meldingen en betalingen staan in beginsel vast. Voor de verhuurder opent de uitspraak de weg naar een nieuwe verhuring van het pand, waarbij hij opnieuw kan bepalen welke bestemming hij toestaat.

Lees ook: Hof: winkel ‘op afspraak’ schendt exploitatieplicht niet zonder afgesproken openingstijden · Ace & Tate mag blijven: verhuurder maakt rendementswinst van samenvoeging winkels niet aannemelijk

Bron: Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHDHA:2025:2381 · Extra bronnen: Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 (Intrahof/Bart Smit) · Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHDHA:2025:122