Wie de vastgoedrechtspraak van de afgelopen weken naast elkaar legt, ziet een rode draad: rechters toetsen standaardclausules van verhuurders en grondeigenaren steeds kritischer, vaak ambtshalve.
Drie fronten
- Huurverhogingsbedingen – De Rotterdamse kantonrechter verklaarde een beding van Hef Wonen oneerlijk, in afwijking van Hof Den Haag. Zolang de Hoge Raad niet heeft beslist, is de uitkomst per regio verschillend.
- Erfpacht – In Amsterdam twijfelt de kantonrechter aan de boeteclausules in de Algemene Bepalingen 2016.
- Indexatie – Wie jarenlang niet indexeert, kan dat niet altijd met terugwerkende kracht inhalen.
Wat betekent dit voor vastgoedpartijen?
Contractmodellen verdienen een periodieke juridische check, met name huurprijswijzigingsbedingen in oudere vrijesectorcontracten en boete- en kostenbedingen. Tegelijk laat de Amsterdamse energielabelzaak zien dat zorgvuldige administratie verhuurders ook kan beschermen.
De zaken nader bekeken
In de Rotterdamse zaak tegen Hef Wonen ging het om een vrijesectorcontract uit 2016 dat de verhuurder toestond de huur jaarlijks te verhogen met een door hem nader te bepalen percentage. De kantonrechter beoordeelde het beding naar de situatie bij het sluiten van de overeenkomst, toen er nog geen wettelijk maximum voor verhogingen in de vrije sector gold; dat kwam pas in mei 2021. Dat de verhuurder een toegelaten instelling is die met een huurdersraad overlegt, vond de rechter geen voldoende waarborg. Het beding vervalt en de aanvangshuur blijft gelden. Ook het beding over buitengerechtelijke incassokosten achtte de rechter voorlopig oneerlijk.
In Amsterdam vorderde de gemeente ruim € 16.800 aan achterstallige canon. De kantonrechter toetste ambtshalve de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016, in navolging van rechtspraak van de Hoge Raad uit 2025. Canon en indexatie zijn volgens de rechter helder geregeld, maar een boete tot tien keer de canon plus een ongemaximeerde dagboete van 3 procent is vermoedelijk oneerlijk, net als het volledig doorbelasten van invorderingskosten. Omdat het om algemene bepalingen gaat, kan de uitkomst gevolgen hebben voor duizenden erfpachtrechten.
In de Rotterdamse indexatiezaak tussen professionele partijen speelde geen oneerlijkheidstoets, maar ging het om rechtsverwerking. De verhuurder vorderde ruim € 16.000 aan gemiste indexatie, maar kreeg circa € 3.000 toegewezen. Doorslaggevend was dat de indexatie in een eerdere procedure niet ter sprake was gebracht. De contractuele boeterente werd gematigd tot de wettelijke handelsrente en de incassokosten werden afgewezen.
Ook in de bedrijfsruimtehuur
Ook in het bedrijfsruimtehuurrecht worden contractbepalingen strikt uitgelegd. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in juli dat een brandclausule die de huurder zwaarder belast dan de wet, beperkt moet worden uitgelegd: het beding dekte schade aan het pand, maar geen gederfde huurinkomsten. Contractuele boetes van in eerste aanleg ruim € 300.000 sneuvelden omdat de vereiste ingebrekestelling ontbrak.
Een gemeenschappelijke les is dat boete- en kostenbedingen bij rechters weinig krediet hebben wanneer zij niet als prikkel tot nakoming worden gebruikt maar als aanvullende inkomstenbron. Waar de wet een verhuurder of grondeigenaar minder ruimte geeft dan het contract, kiezen rechters in deze uitspraken voor een beperkte uitleg of matiging. Tegelijk staan de meeste uitspraken nog open voor hoger beroep of zijn het tussenvonnissen, zodat definitieve duidelijkheid vaak nog moet komen, in sommige gevallen van de Hoge Raad.
Redactionele analyse van Vastgoedkoerier; geen juridisch advies.
