Wie in Vlaanderen een eigen woning koopt, betaalt vanaf 2027 waarschijnlijk 3 procent registratierechten in plaats van 2 procent. Minister-president Matthias Diependaele (N-VA) kondigde de verhoging op 30 september aan in zijn Septemberverklaring. Een dag later, op 1 oktober, legde de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) in standpunt nr. 26021 vast hoe de overgang gaat werken: niet de datum van de notariële akte, maar de datum van de verkoopovereenkomst is bepalend. Wie vóór 1 januari 2027 een onderhandse koopovereenkomst sluit, kan dus nog aanspraak maken op 2 procent, ook als de akte pas in 2027 wordt verleden.

Daarmee draait de Vlaamse regering een deel terug van de verlaging die zij zelf per 1 januari 2025 doorvoerde. Voor een woning van gemiddelde prijs gaat het om bijna 4.000 euro extra aankoopkosten. Voor beleggers, die al het algemene tarief van 12 procent betalen, verandert er op papier niets, maar de maatregel raakt wel de markt waarin zij opereren.

Wat de Vlaamse regering besloot

De verhoging maakt deel uit van wat Diependaele in zijn toespraak de grootste besparingsoperatie noemde waar een Vlaamse regering ooit voor stond. De besparingsronde loopt volgens de Septemberverklaring op tot bijna 2 miljard euro in 2027 en tot 3 miljard euro in 2029, waarvan 1,2 miljard euro in de eigen werking van de overheid en in subsidies. De minister-president stelde dat de begroting in evenwicht is en de komende drie jaar in evenwicht blijft.

Over de registratierechten was de toespraak kort. Diependaele verwees ernaar dat de regering de rechten eerder van 10 naar 2 procent had gebracht, en dat de budgettaire realiteit haar nu dwingt die te verhogen naar 3 procent. In hetzelfde blok kondigde hij aan dat de eigen bijdrage voor dienstencheques omhooggaat, en dat de erfbelasting op kleine en middelgrote erfenissen tegen het einde van de legislatuur met 160 miljoen euro daalt.

VRT NWS meldde op basis van het begrotingsakkoord dat de verhoging voor alle woningen geldt. Eerder lag een plan op tafel om alleen woningen boven 500.000 euro zwaarder te belasten; vastgoedfederatie CIB Vlaanderen had daar op 25 september nog tegen gewaarschuwd. Volgens VRT is de verlaging van de erfbelasting uitgesteld tot 2029 en wordt de precieze invulling nog besproken. De opbrengst van de hogere registratierechten is in de geraadpleegde bronnen niet gekwantificeerd; VRT spreekt van vele miljoenen euro’s.

Overgangsregeling: het compromis telt

Voor kopers, verkopers en hun adviseurs is het VLABEL-standpunt van 1 oktober het belangrijkste document van dit moment. De Vlaamse Belastingdienst stelt daarin dat voor het toepasselijke tarief de datum van de verkoopovereenkomst doorslaggevend is. Een onderhandse verkoopovereenkomst, in Vlaanderen meestal het compromis genoemd, die vóór 1 januari 2027 is gesloten, kan nog recht geven op 2 procent.

Om misbruik te voorkomen vraagt VLABEL notarissen een fiscale verklaring in de akte op te nemen dat de koopovereenkomst vóór 1 januari 2027 tot stand kwam. Bij redelijke twijfel kan de belastingdienst bewijsstukken opvragen. Het standpunt noemt als voorbeelden:

• het bewijs dat vóór 1 januari 2027 een voorschot is betaald;
• de formele kredietaanvraag, ondertekend door de koper-kredietnemer en de financiële instelling;
• de datum waarop de notaris met het voorbereidende opzoekingswerk voor de akte begon.

Voor akten die na 30 april 2027 worden verleden, vraagt VLABEL volgens het standpunt altijd bewijsstukken op. Wie een compromis eind december tekent en de akte pas laat in het voorjaar plant, moet zijn dossier dus goed op orde hebben.

Een belangrijke uitzondering betreft de zogeheten gekruiste opties, een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte. Die gelden volgens VLABEL niet als verkoopovereenkomst. De verkoop komt in dat geval pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte, en dan bepaalt de datum van die akte het tarief. Een constructie met gekruiste opties en een akte in 2027 leidt in principe dus tot 3 procent.

Het standpunt geldt onder voorbehoud: het is gebaseerd op de Septemberverklaring en blijft alleen overeind als de decreetgever geen andere regeling treft. De verhoging zelf moet nog door het Vlaams Parlement.

Opvallend is dat VLABEL hiermee een andere lijn kiest dan bij de vorige wijziging. Bij de verlaging van 3 naar 2 procent per 1 januari 2025 was de datum van de authentieke akte bepalend, schrijft Aeacus Lawyers in een analyse van 1 oktober. Dat was destijds gunstig voor kopers: wie wachtte met de akte tot 2025, profiteerde van het lagere tarief. Nu een verhoging dreigt, beschermt de keuze voor de compromisdatum juist de koper die al vóór de jaarwisseling heeft getekend. Er is wel een precedent: toen het algemene tarief per 1 januari 2022 van 10 naar 12 procent ging, was volgens de Vlaamse overheid eveneens de datum van de koopovereenkomst bepalend.

Van 7 naar 2 en terug naar 3

De verhoging komt na jaren van verlagingen. Volgens het overzicht van de Vlaamse overheid gold voor de enige eigen woning vóór 2020 een tarief van 7 procent. In 2020 en 2021 was dat 6 procent, van 2022 tot en met 2024 3 procent en sinds 1 januari 2025 2 procent. Het Vlaams Parlement keurde die laatste stap op 19 december 2024 goed, als uitvoering van het regeerakkoord 2024-2029.

Tegelijk werden de voorwaarden aangescherpt. Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 geldt volgens VLABEL-standpunt 18044bis dat de aankoop uitsluitend door natuurlijke personen gebeurt; koopt een vennootschap een deel, dan vervalt het verlaagde tarief ook voor de natuurlijke persoon. Alleen een aankoop in volle eigendom komt in aanmerking: wie alleen vruchtgebruik of blote eigendom koopt, betaalt 12 procent. De koper moet zich binnen drie jaar na de akte op het adres inschrijven en die inschrijving minstens één jaar ononderbroken aanhouden. Volgens notaris.be mag de koper op de datum van de akte bovendien geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom hebben, tenzij hij zich ertoe verbindt die binnen twee jaar te verkopen.

Het algemene tarief bedraagt sinds 1 januari 2022 12 procent; daarvoor was het 10 procent. Dat tarief geldt voor alle aankopen die niet onder de enige eigen woning vallen, zoals een tweede woning of een beleggingspand. Voor onbebouwde landbouwgrond en bepaalde natuurgoederen geldt 10 procent.

Rekenvoorbeelden: wat kost 1 procentpunt?

Hieronder enkele eigen rekenvoorbeelden. Ze gaan uit van de koopprijs als heffingsgrondslag en laten kosten zoals notarishonoraria, btw daarop en hypotheekkosten buiten beschouwing.

• Woning van 300.000 euro: bij 2 procent 6.000 euro registratierechten, bij 3 procent 9.000 euro. Verschil: 3.000 euro.
• Woning van 392.209 euro, de gemiddelde Vlaamse woningprijs volgens de Notarisbarometer zoals geciteerd door VRT: bij 2 procent 7.844 euro, bij 3 procent 11.766 euro. Verschil: 3.922 euro. VRT noemde in zijn eigen berekening iets hogere bedragen; de som van 2 en 3 procent van deze prijs komt uit op de hier genoemde cijfers.
• Woning van 500.000 euro: 10.000 euro tegenover 15.000 euro. Verschil: 5.000 euro.

Ter vergelijking het tarief voor wie niet aan de voorwaarden voldoet, zoals een particuliere belegger die een tweede woning koopt: bij een koopprijs van 392.209 euro bedraagt het algemene tarief van 12 procent 47.065 euro. Het verschil tussen de eigenaar-bewoner en de belegger blijft na de verhoging dus groot: 11.766 euro tegenover 47.065 euro.

Een vergelijking met Nederland laat zien hoe uiteenlopend de keuzes zijn. In Nederland betaalt een koper die een woning als hoofdverblijf gaat gebruiken 2 procent overdrachtsbelasting, met een vrijstelling voor starters onder voorwaarden. Voor beleggers in woningen wil het kabinet het tarief per 2027 juist verlagen van 8 naar 7 procent, terwijl kantoren en bedrijfspanden op 10,4 procent blijven, zoals Vastgoedkoerier eerder schreef over het Belastingplan 2027. Op een woning van 392.209 euro zou een Nederlandse belegger in 2027 dan 27.455 euro betalen, tegen 47.065 euro voor een Vlaamse belegger. Voor de eigenaar-bewoner wordt Vlaanderen met 3 procent duurder dan Nederland met 2 procent.

Wat het betekent voor beleggers en ontwikkelaars

Formeel raakt de verhoging de professionele vastgoedmarkt nauwelijks. Een belegger, een vastgoedvennootschap of een koper van bedrijfsvastgoed valt niet onder het tarief voor de enige eigen woning en betaalt al het algemene tarief. Dat de 2 procent sinds 2026 alleen nog voor natuurlijke personen geldt, onderstreept die scheiding.

Ook voor projectontwikkelaars is het directe effect beperkt. Nieuwbouwwoningen worden in Vlaanderen in de regel met 21 procent btw verkocht. Volgens de Vlaamse overheid blijft een woning voor de btw nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname; de bijbehorende grond valt onder voorwaarden ook onder de btw, namelijk als grond en gebouw door dezelfde verkoper en tegelijk worden overgedragen. In andere gevallen, en bij de aankoop van alleen bouwgrond, betaalt de koper registratierechten.

Het indirecte effect kan groter zijn. KU Leuven-onderzoeker Geert Goeyvaerts, gespecialiseerd in woningfiscaliteit, verwacht tegenover VRT een koopgolf vóór de verhoging en daarna enkele kwartalen een duidelijke dip in het aantal transacties. Volgens hem zet de maatregel enige neerwaartse druk op de woningprijzen, maar blijft de koper de belasting bij elke transactie betalen. Hij noemde de ingreep betreurenswaardig: hogere transactiebelastingen remmen volgens hem verhuizingen af, met gevolgen voor arbeidsmarkt, pendelverkeer en uitstoot. Goeyvaerts steunde de eerdere verlagingen wel, maar vindt dat de regering met de stap van 10 naar 2 procent in acht jaar te snel ging. Een hogere onroerende voorheffing zou volgens hem minder verstorend werken, maar is politiek minder populair omdat meer dan 2,5 miljoen eigenaars dan meer zouden betalen; bovendien is het kadastraal inkomen waarop die heffing rust al jaren verouderd.

Voor beleggers in bestaande woningen is vooral dat transactieritme relevant. Een tijdelijke piek in eindejaarsverkopen en een daaropvolgende dip beïnvloeden het aanbod van beleggingswoningen, de verkooptermijnen en de uitstapmogelijkheden voor wie in 2027 wil verkopen. Wie in Vlaanderen woningen aan eigenaar-bewoners verkoopt, bijvoorbeeld bij het uitponden van een portefeuille, krijgt te maken met kopers die vanaf 2027 een procentpunt meer aankoopkosten moeten financieren. Bij kopers die al aan hun maximale leencapaciteit zitten, kan dat de ruimte voor de koopprijs verkleinen; dat punt maakte CIB Vlaanderen eerder al in zijn reactie op het plan met de grens van 500.000 euro.

Federale plannen voor tweede verblijven

Voor beleggers speelt bovendien een tweede, federaal dossier. Volgens De Tijd, geciteerd door 21News op 25 september, bevat de startnota van de federale regering-De Wever een zwaardere belasting op tweede verblijven en beleggingsvastgoed via een hogere coëfficiënt op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Nu wordt voor bebouwd vastgoed dat niet de eigen woning is en niet beroepsmatig wordt verhuurd het geïndexeerde kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,40, bevestigde de FOD Financiën. De nieuwe coëfficiënt lag nog niet vast. Volgens De Tijd zouden minstens 1,4 miljoen Belgen geraakt kunnen worden. Het gaat niet om een belasting op de werkelijke huurinkomsten. Eerder besliste de federale regering al de interestaftrek voor andere woningen dan de eigen woning af te schaffen.

CIB Vlaanderen waarschuwde op 25 september dat een tweede woning vaak geen vakantiehuis of luxeappartement is, maar een appartement dat op de private huurmarkt wordt verhuurd. Zwaardere belasting zou volgens communicatiedirecteur Kristophe Thijs kunnen leiden tot minder investeringen in huurwoningen, tot de verkoop van huurwoningen of tot doorberekening aan huurders. De federatie vroeg de Vlaamse en de federale regering de volledige impact op de woningmarkt in kaart te brengen, niet alleen de budgettaire opbrengst.

Stimuleren of ontmoedigen?

De maatregel heeft een duidelijke richting, maar de balans verschilt per groep.

Wat ontmoedigt. Voor de koper van een enige eigen woning stijgen de aankoopkosten met een derde: van 2 naar 3 procent van de koopprijs. Op een gemiddelde woning is dat bijna 4.000 euro, op een woning van een half miljoen 5.000 euro. Volgens Goeyvaerts remt een hogere transactiebelasting de doorstroming op de woningmarkt. CIB Vlaanderen ziet in nieuwe fiscale ingrepen een bedreiging voor het vertrouwen van kopers en investeerders, zeker in combinatie met de federale plannen voor tweede verblijven.

Wat stimuleert of ontziet. Het tarief blijft lager dan in de jaren tot en met 2024 en ver onder de 7 procent van vóór 2020. De overgangsregeling geeft kopers die vóór de jaarwisseling een compromis tekenen zekerheid over het oude tarief, wat volgens Goeyvaerts op korte termijn juist extra transacties uitlokt. De verhoging geldt voor alle woningen in plaats van alleen boven 500.000 euro, waardoor een prijsgrens die CIB als onbetrouwbare maatstaf zag, van tafel is. Beleggers en ontwikkelaars worden niet rechtstreeks geraakt: zij betalen al 12 procent of btw. En in hetzelfde begrotingsakkoord staat een verlaging van de erfbelasting voor kleine en middelgrote erfenissen, zij het volgens VRT pas vanaf 2029.

De balans. Voor de individuele koper overheerst het ontmoedigende effect, voor de Vlaamse begroting telt de extra opbrengst. Voor de professionele vastgoedmarkt is het effect vooral indirect: een tijdelijke verschuiving van transacties rond de jaarwisseling en, volgens Goeyvaerts, enige prijsdruk daarna. Voor beleggers is het federale dossier over tweede verblijven waarschijnlijk belangrijker dan de Vlaamse tariefverhoging.

Gevolgen per doelgroep

• Kopers van een eigen woning. Wie in 2027 koopt, betaalt 1 procentpunt meer. Wie vóór 1 januari 2027 een compromis sluit, kan volgens het VLABEL-standpunt nog 2 procent krijgen, mits de datum aantoonbaar is. Gekruiste opties met een akte in 2027 leveren in principe 3 procent op.
• Verkopers en makelaars. Te verwachten valt een eindejaarsrush, gevolgd door een rustiger begin van 2027. Goeyvaerts voorspelt enkele kwartalen minder transacties.
• Notarissen. Zij moeten de fiscale verklaring over de compromisdatum in de akte opnemen en voor akten na 30 april 2027 rekening houden met standaard bewijsverzoeken van VLABEL.
• Particuliere beleggers. Zij betalen al 12 procent; de Vlaamse verhoging verandert dat niet. De federale plannen voor een hogere belasting op het kadastraal inkomen van tweede verblijven zijn voor hen relevanter.
• Projectontwikkelaars. Nieuwbouwwoningen die met btw worden verkocht, vallen niet onder de registratierechten. Het effect loopt via de bredere woningmarkt en de doorstroming van kopers.
• Nederlandse beleggers in Vlaanderen. Het verschil in transactiekosten tussen beide landen blijft groot: 12 procent in Vlaanderen tegenover 7 procent voor woningbeleggers in Nederland vanaf 2027, als het Belastingplan wordt aangenomen.

Wat volgt

• Decreet. De verhoging moet nog in een decreet worden vastgelegd en door het Vlaams Parlement worden goedgekeurd. Het VLABEL-standpunt geldt onder voorbehoud dat de decreetgever geen afwijkende overgangsregeling invoert.
• 31 december 2026. Tot die datum kunnen kopers volgens het huidige standpunt met een onderhands compromis het tarief van 2 procent veiligstellen.
• 30 april 2027. Voor akten die na die datum worden verleden, vraagt VLABEL altijd bewijs dat de koopovereenkomst vóór 2027 is gesloten.
• Federaal. Over de belasting op tweede verblijven moet de federale regering nog knopen doorhakken. Volgens 21News moest zij een akkoord bereiken vóór 13 oktober, wanneer de premier zijn beleidsverklaring in de Kamer brengt.
• Erfbelasting. De aangekondigde verlaging voor kleine en middelgrote erfenissen wordt volgens VRT verder uitgewerkt en schuift op naar 2029.

Aeacus Lawyers adviseert kopers vóór de jaarwisseling na te gaan welk type overeenkomst wordt gebruikt, voldoende bewijs te bewaren van de datum waarop de verkoop tot stand kwam en voorzichtig te zijn met gekruiste opties. Meer analyses over overheidsbeleid en vastgoed staan in de rubriek Vastgoedpolitiek, waaronder het Nederlandse Actieplan Versnelling Woningbouw.

Bron: Vlaamse Belastingdienst – Standpunt 26021: inwerkingtreding tarief 3% enige eigen woning 2027

Extra bronnen: Septemberverklaring 2026 (tekst) · VRT NWS – Vlaamse regering wil registratierechten weer optrekken · VRT NWS – Wat staat in het begrotingsakkoord · Aeacus Lawyers – Registratierechten stijgen van 2 naar 3% · CIB Vlaanderen – Nieuwe vastgoedbelastingen · Vlaanderen.be – Verkooprecht enige eigen woning · Vlaanderen.be – Algemeen tarief verkooprecht · Vlaanderen.be – Btw of registratierechten · Lexgo – Verstrengde voorwaarden 2% (standpunt 18044bis) · Notaris.be – Recht op 2% verkooprecht · 21News – Nieuwe belasting op tweede verblijven