Wie in een huurwoning belegt, betaalt vanaf 1 januari 2027 nog 7 procent overdrachtsbelasting in plaats van 8 procent. Wie een kantoor, winkel, bedrijfshal of logistiek pand koopt, blijft 10,4 procent betalen. Dat volgt uit het Belastingplan 2027, dat staatssecretaris van Financiën Eelco Eerenberg (D66) op Prinsjesdag, 15 september 2026, aan de Tweede Kamer aanbood. Het kabinet-Jetten kiest daarmee opnieuw voor een gerichte stimulans van de woningbeleggingsmarkt en laat het commerciële vastgoed fiscaal ongemoeid. De belangenvereniging van institutionele beleggers IVBN vindt dat onvoldoende en pleit voor 6 procent op alle vastgoed.

De verlaging is een van de vastgoedmaatregelen in het pakket. Daarnaast komt er een nieuwe vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningcorporaties, worden corporaties vanaf 2028 uitgezonderd van de renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting en gaat de energie-investeringsaftrek omhoog. Alle maatregelen zijn voorstellen: Tweede en Eerste Kamer moeten ze nog goedkeuren.

Wat er precies verandert

Het Belastingplan 2027 (wetsvoorstel 37022) verlaagt het zogeheten algemeen woningtarief in de overdrachtsbelasting van 8 naar 7 procent. Dat tarief geldt voor woningen die de koper niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken: huurwoningen van beleggers, maar ook tweede woningen en vakantiehuizen. Het verlaagde tarief van 2 procent voor wie zelf in de woning gaat wonen en de startersvrijstelling blijven ongewijzigd. Wettelijk gaat het om een aanpassing van artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Voor ‘overige onroerende zaken’, zoals bedrijfspanden, verandert er niets. Het algemene tarief van 10,4 procent blijft gelden, bevestigen Grant Thornton en IVBN. Daarmee loopt het verschil tussen het tarief voor een beleggingswoning en dat voor commercieel vastgoed op tot 3,4 procentpunt.

Hoe de tarieven zich ontwikkelden

De memorie van toelichting schetst de geschiedenis. Sinds 2021 kent de overdrachtsbelasting een gedifferentieerd stelsel: een laag tarief voor wie zelf in een woning gaat wonen, en een algemeen tarief voor de rest. Van 1 januari 2021 tot 1 januari 2023 was dat algemene tarief 8 procent, voor zowel beleggingswoningen als bedrijfspanden. Per 2023 ging het naar 10,4 procent, om budgettaire redenen en om starters en doorstromers te bevoordelen ten opzichte van beleggers. Per 1 januari 2026 werd voor niet-hoofdverblijfwoningen een apart algemeen woningtarief van 8 procent ingevoerd; voor bedrijfspanden bleef 10,4 procent staan. Nu volgt een tweede stap naar 7 procent. Vóór 2021 gold voor niet-woningen het tarief van 6 procent, het niveau waar IVBN nu op aandringt.

De verlaging kwam niet uit de lucht vallen. Het coalitieakkoord sprak al af het investeringsklimaat voor verhuurders te verbeteren, zodat het aanbod van huurwoningen niet verder krimpt en kan groeien. De tariefverlaging staat volgens het kabinet niet op zichzelf, maar maakt deel uit van een pakket met onder meer een optimalisatie van de Wet betaalbare huur, een faciliteit voor corporaties in de vennootschapsbelasting, het schrappen van bezwaarprocedures, een jaarlijkse vereenvoudigingswet en de ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw, die volgende week een actieagenda presenteert.

Rekenvoorbeeld: wat scheelt één procentpunt?

Een eigen rekenvoorbeeld laat de orde van grootte zien. Bij een beleggingswoning van 500.000 euro daalt de overdrachtsbelasting van 40.000 naar 35.000 euro: 5.000 euro minder. Bij een woningportefeuille van 10 miljoen euro gaat het om 800.000 tegenover 700.000 euro, een besparing van 100.000 euro. Bij 50 miljoen euro scheelt het een half miljoen.

Ter vergelijking: een belegger die voor 10 miljoen euro een kantoor- of bedrijfspand koopt, betaalt 1.040.000 euro overdrachtsbelasting, zowel in 2026 als in 2027. Het verschil met een even grote woningportefeuille bedraagt vanaf 2027 340.000 euro. Wie een kantoor koopt om het tot woningen te transformeren, koopt in beginsel een niet-woning en betaalt daarmee het hogere tarief.

Voor de aanvangsrendementen van een woningbelegging werkt de verlaging door via lagere kosten koper. Het effect is beperkt: bij gelijke huurinkomsten verbetert het bruto-aanvangsrendement met ongeveer een honderdste van zijn waarde, omdat de totale investering met circa 1 procent van de koopsom daalt.

Het kabinet: positief, maar beperkt effect

Opvallend is hoe nuchter het kabinet zelf over de maatregel schrijft. Volgens de memorie van toelichting heeft de tariefverlaging op zichzelf een positief maar beperkt effect. Het investeringsklimaat voor huurwoningen staat onder druk door een samenloop van fiscale maatregelen, strengere regelgeving en macro-economische omstandigheden, en één procentpunt overdrachtsbelasting verandert dat niet in zijn eentje. Het kabinet constateert bovendien dat eerdere tariefverhogingen voor niet-hoofdverblijfwoningen hebben geleid tot minder aankopen door beleggers en dat beleggers de afgelopen jaren meer (midden)huurwoningen zijn gaan verkopen. Als het verwachte rendement lager is dan het vereiste rendement, blijven investeringen in nieuwbouw uit en verdwijnen huurwoningen naar de koopmarkt, aldus de toelichting.

Het kabinet benoemt ook een doelmatigheidsprobleem. Omdat de maatregel aansluit bij de bestaande systematiek, profiteren niet alleen beleggers in huurwoningen, maar ook kopers van tweede woningen en vakantiehuizen. Een specifiek tarief alleen voor verhuur zou de uitvoering volgens het kabinet arbeidsintensiever maken. De verlaging wordt meegenomen in een evaluatie in 2029, waarin ook naar onbedoelde effecten wordt gekeken, zoals aankopen van tweede woningen en de concurrentiepositie van eigenaar-bewoners.

Wat het kost: eerst minder, dan meer, dan minder

De budgettaire gevolgen zijn opmerkelijk. Het kabinet verwacht dat kopers aankopen uitstellen tot 2027, om van het lagere tarief te profiteren. Daardoor leidt de maatregel in 2026 tot een derving van 226 miljoen euro en in 2027 juist tot een opbrengst van 118 miljoen euro, omdat de belastinggrondslag van 2026 naar 2027 verschuift. Vanaf 2028 kost de verlaging structureel 75 miljoen euro per jaar. Dat anticipatie-effect betekent dat de markt voor beleggingswoningen in het laatste kwartaal van 2026 rekening moet houden met uitgestelde transacties. Grant Thornton adviseert kopers van een niet-hoofdverblijfwoning te overwegen de verkrijging naar 2027 te schuiven, met de kanttekening dat dit alleen zin heeft als het wetsvoorstel ongewijzigd wordt aangenomen.

Corporaties: vrijstelling en minder winstbelasting

Een tweede maatregel is gericht op woningcorporaties. Zij krijgen per 2027 een nieuwe vrijstelling van overdrachtsbelasting voor overdrachten van vastgoed aan elkaar, mits het gaat om vastgoed dat nodig is voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB), zoals sociale huurwoningen. Niet-DAEB-woningen en bedrijfsonroerendgoed vallen er niet onder. Aanleiding is een evaluatie door SEO, waaruit bleek dat de bestaande vrijstelling voor ‘taakoverdracht’ tussen algemeen nut beogende instellingen slecht aansluit bij de praktijk van corporaties, en een aangenomen motie van de Kamerleden Grinwis en De Hoop uit juni 2025. Het kabinet wil zo onderlinge solidariteit makkelijker maken: een corporatie die investeringen niet kan dragen, kan bezit overdragen aan een kapitaalkrachtigere collega. De vrijstelling kost structureel 2 miljoen euro per jaar.

Groter is de uitzondering voor corporaties op de generieke renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting, die voortkomt uit de Europese ATAD-richtlijn. Die gaat in vanaf 2028 en wordt via een nota van wijziging aan het Belastingplan toegevoegd, schrijven Grant Thornton en Aedes. Volgens Aedes kost de maatregel 425 miljoen euro en vervangt hij de eerder aangekondigde Vpb-faciliteit van 325 miljoen euro; het verschil wordt deels gedekt uit de middelen voor woningbouw. Aedes becijferde in Binnenlands Bestuur dat de maatregel 6 miljard euro extra investeringsruimte oplevert, goed voor 22.000 woningen. De corporatiekoepel is er volgens Binnenlands Bestuur redelijk tevreden over, maar wil op termijn een volledige afschaffing van de winstbelasting voor corporaties.

Bedrijfsvastgoed: alleen de EIA beweegt

Voor eigenaren en gebruikers van bedrijfsvastgoed is de belangrijkste fiscale wijziging in dit pakket indirect. De energie-investeringsaftrek, waarmee ondernemers een deel van hun investering in aangewezen energiebesparende bedrijfsmiddelen extra van de winst mogen aftrekken, gaat omhoog van 40 procent naar 45,5 procent volgens de memorie van toelichting (het persbericht van de Rijksoverheid spreekt van 45 procent). Volgens Aedes stijgt het netto voordeel daarmee, bij een Vpb-tarief van 25,8 procent, van 10,3 naar 11,7 procent van het investeringsbedrag. Omdat de verhoging past binnen de bestaande budgetreserve van de regeling, heeft ze volgens het kabinet geen budgettaire gevolgen. Het overdrachtsbelastingtarief voor bedrijfspanden blijft daarentegen 10,4 procent, ook bij transacties die bijdragen aan transformatie of verduurzaming.

Reacties: IVBN wil 6 procent op alle vastgoed

De belangrijkste kritiek kwam van IVBN. Voorzitter Wim Wensing zei tegen Financial Investigator dat het kabinet stappen zet, maar dat het investeringsklimaat daarmee niet herstelt. Beleggers denken volgens hem in decennia en hebben stabiel en voorspelbaar beleid nodig in plaats van losse maatregelen met een onzekere uitwerking. IVBN wil een structurele verlaging van de overdrachtsbelasting naar 6 procent voor alle vastgoedcategorieën. Dat zou volgens de vereniging aansluiten bij omliggende landen en Nederland aantrekkelijker maken voor langjarig institutioneel en internationaal kapitaal. Een brede verlaging is volgens IVBN nodig omdat de overdrachtsbelasting de hele markt raakt: nieuwbouw, bestaande bouw, gebiedsontwikkeling, transformatie van kantoren, winkels en bedrijfsruimte, en verduurzaming. Het tarief van 7 procent op woningen noemt IVBN onvoldoende om investeringen echt op gang te brengen.

Over de aangekondigde objectsubsidie voor middenhuur, 100 miljoen euro per jaar van 2029 tot en met 2033, is IVBN gematigd positief. De vereniging waardeert dat marktpartijen onder vergelijkbare voorwaarden als corporaties in middenhuur kunnen investeren, maar verwacht van 10.000 euro per woning slechts een beperkt positief effect op de haalbaarheid. Bij dat bedrag per woning kan met 100 miljoen euro per jaar, zo leert een eenvoudige rekensom, hooguit de bouw van 10.000 middenhuurwoningen per jaar worden ondersteund. Positief is IVBN over de gelijke fiscale behandeling van binnen- en buitenlandse pensioenfondsen, al gaat de deur daarmee volgens de vereniging maar half open zolang hoge fiscale drempels blijven bestaan. Dat buitenlandse beleggers de woningmarkt de afgelopen jaren grotendeels hebben verlaten, bleek eerder al uit cijfers van Capital Value over 2024.

Ook WoningbouwersNL vindt het pakket te mager. Voorzitter Piet Adema wees er volgens Binnenlands Bestuur op dat woningbouwpartijen via de WoonAlliantie hebben berekend dat jaarlijks 3 tot 5 miljard euro publiek geld nodig is om 100.000 woningen per jaar te bouwen; de structurele bijdrage van het kabinet blijft daar volgens de vereniging ruim onder. Het kabinet trekt voor 2029 tot en met 2035 in totaal 7 miljard euro extra uit voor woningbouw, waarvan 2,3 miljard euro voor een realisatiestimulans van 7.000 euro per betaalbare woning en 650 miljoen euro voor de Woningbouwimpuls.

Stimuleren of ontmoedigen?

Het Belastingplan 2027 is voor vastgoed overwegend een stimuleringspakket, maar met een duidelijke focus op wonen.

Wat stimuleert. Beleggers in huurwoningen betalen minder overdrachtsbelasting, corporaties krijgen een vrijstelling bij onderlinge overdrachten en meer financieringsruimte doordat de renteaftrekbeperking vervalt, en ondernemers die verduurzamen krijgen een hogere energie-investeringsaftrek. Ook kopers van tweede woningen en vakantiehuizen profiteren, al is dat volgens het kabinet zelf niet het doel.

Wat niet beweegt. Voor de markt voor commercieel vastgoed verandert de overdrachtsbelasting niet. Kantoren, logistiek, winkels en bedrijfsruimte blijven belast tegen 10,4 procent, het tarief dat in 2023 werd ingevoerd. Ten opzichte van woningen wordt die categorie relatief duurder om te verwerven. Een expliciete ontmoediging is dat niet, maar wel een keuze: het kabinet richt zijn schaarse fiscale ruimte op de woningmarkt.

De balans. Voor de woningbeleggingsmarkt is de richting stimulerend, met een effect dat het kabinet zelf beperkt noemt. Voor de commerciële markt is het pakket neutraal tot licht nadelig in relatieve zin. De vraag of het genoeg is om internationaal kapitaal terug te halen, beantwoorden brancheorganisaties vooralsnog negatief.

Gevolgen per doelgroep

• Particuliere en institutionele woningbeleggers besparen 1 procent van de koopsom op aankopen vanaf 2027. Aankopen die rond de jaarwisseling vallen, worden naar verwachting uitgesteld.
• Buitenlandse beleggers krijgen een iets lagere drempel en meer duidelijkheid voor pensioenfondsen, maar volgens IVBN blijven de fiscale drempels hoog.
• Beleggers in en gebruikers van bedrijfsvastgoed zien geen verandering in de overdrachtsbelasting; ondernemers die in energiebesparing investeren, krijgen wel een hogere aftrek.
• Woningcorporaties krijgen een ovb-vrijstelling bij onderlinge overdrachten van DAEB-bezit en vanaf 2028 meer financieringsruimte.
• Gemeenten krijgen vanaf 2029 een realisatiestimulans van 7.000 euro per betaalbare woning.
• Ontwikkelaars hebben vooral indirect baat, via afnemers die makkelijker kunnen investeren.
• Kopers van een tweede woning of vakantiehuis betalen ook minder; het kabinet noemt dat een bijeffect dat de doelmatigheid beperkt.
• Huurders merken op korte termijn niets; het doel is meer huuraanbod op langere termijn.

Wat volgt

De commissie voor Financiën van de Tweede Kamer behandelt het Belastingplan eerst schriftelijk; de plenaire behandeling staat volgens de KNB voor half november gepland, waarna de Eerste Kamer volgt. De maatregelen moeten per 1 januari 2027 ingaan. De uitzondering voor corporaties op de renteaftrekbeperking volgt nog via een nota van wijziging. De Belastingdienst acht de tariefverlaging per 1 januari 2027 uitvoerbaar. In 2029 evalueert het kabinet de tariefwijzigingen in het algemeen woningtarief.

Voor vastgoedpartijen betekent dit dat de definitieve tarieven pas na de stemmingen in december vaststaan. Wie in de komende maanden een beleggingswoning wil kopen, doet er volgens fiscalisten goed aan het moment van levering af te stemmen op de uitkomst van de parlementaire behandeling. Eerder schreven wij al over de ontwikkeling van de woningbeleggingsmarkt in 2025. Meer analyses over overheidsbeleid en vastgoed staan in de rubriek Vastgoedpolitiek.

Bron: Rijksoverheid – Belastingplan 2027

Extra bronnen: Memorie van toelichting Belastingplan 2027 (37022) · Financial Investigator – IVBN: Prinsjesdagpakket herstelt investeringsklimaat niet · Binnenlands Bestuur – Kabinet steekt tot 2035 zeven miljard extra in woningbouw · Aedes – Rijksbegroting 2027 · Grant Thornton – Belastingplan 2027: maatregelen vastgoed · KNB – Prinsjesdag: overdrachtsbelasting 8 naar 7 procent