Hoe een executieveiling werkt

Bij een executieveiling wordt een onroerende zaak verkocht in opdracht van een schuldeiser. Meestal is dat een hypotheekhouder, die bevoegd is tot verkoop over te gaan zodra de schuldenaar in verzuim is, ook zonder rechterlijk vonnis. Een schuldeiser die beslag heeft gelegd en over een executoriale titel beschikt, kan eveneens een veiling laten organiseren. De notaris speelt daarbij een centrale rol: hij maakt de veiling en de voorwaarden bekend, kan bieders uitsluiten of de veiling afgelasten, en zijn oordeel is beslissend over alles wat zich tijdens de veiling voordoet. De veilingvoorwaarden moeten ten minste dertig dagen vóór de veiling worden gepubliceerd.

Bij een veiling die alleen online plaatsvindt, zijn er twee varianten: een live-veiling met een veilingmeester die het bieden begeleidt, en een geautomatiseerde variant met een aflopende klok. In beide gevallen is er geen fysieke zaal. Tot vlak voor de veiling kan een object nog worden teruggetrokken, bijvoorbeeld omdat het alsnog onderhands is verkocht of omdat er een regeling met de schuldeiser is getroffen. Gegadigden doen er daarom goed aan de objectinformatie tot het laatste moment te blijven volgen, omdat ook kosten en gebruikssituatie nog kunnen wijzigen.

Kosten en betaling

Voor woningen geldt een wettelijke kostenbeperking voor de koper. Bij andere objecten, zoals winkelruimte, komen de kosten in het algemeen geheel voor rekening van de koper. Naast notariskosten, kadasterkosten en overdrachtsbelasting of btw kan het dan ook gaan om de kosten van het doorhalen van hypotheken en beslagen, advertenties, de veilingorganisatie en de inzetpremie. De koper betaalt doorgaans eerst een waarborgsom of stelt een bankgarantie, en moet de koopprijs en resterende kosten binnen vier tot zes weken na de gunning voldoen, tenzij de bijzondere voorwaarden een andere termijn noemen. Pas na volledige betaling volgt de eigendomsoverdracht.

Het risico van de zittende gebruiker

Het object wordt geleverd in de feitelijke staat waarin het zich bij aflevering bevindt. Is het nog in gebruik, dan liggen het risico en de kosten van ontruiming bij de koper. Huurders kunnen alleen tot vertrek worden gedwongen als de huur in strijd met een huurbeding tot stand is gekomen en de rechter toestemming geeft om dat beding in te roepen. Juist die stap zet de verkoper hier niet. Omdat er bovendien geen huurcontract beschikbaar is, weet een koper vooraf niet onder welke voorwaarden de kapsalon de ruimte gebruikt. Voor beleggers betekent dat een aankoop met onbekende huurinkomsten en een mogelijk langdurige huurrelatie. Ook de inactieve VvE zonder reservefonds verdient aandacht: toekomstig groot onderhoud aan het pand uit 1907 zal dan rechtstreeks door de eigenaren moeten worden gefinancierd.

Aanvullende bron: www.veilingbiljet.nl