De Duitse vastgoedsector verliet EXPO REAL 2026 met een mengeling van strijdbaarheid en frustratie. Dat is de rode draad in de terugblik die de redacties van de Duitse vakbladen DW Die Wohnungswirtschaft en Immobilienwirtschaft op 9 oktober publiceerden via Haufe. Volgens de vakjournalisten weet de branche grotendeels hoe de woningbouw weer op gang moet komen, maar ontbreken nog steeds de moed, het geld en de politieke steun om die oplossingen breed uit te voeren. Technologie en AI kregen op de beurs veel aandacht, maar bleven volgens hen vaker presentatiemateriaal dan praktijk.

De beurs in München vond plaats van 5 tot en met 7 oktober en trok volgens de organisatie ruim 42.000 deelnemers en 1.777 exposanten, iets meer dan een jaar eerder. Op 76.000 vierkante meter in zeven hallen draaide het om woningbouw, financiering en, voor het eerst als eigen speerpunt, infrastructuur.

Woningsector mist minister en burgemeester

Een opvallend deel van de terugblik gaat over de politiek. Hoofdredacteur Iris Jachertz van DW Die Wohnungswirtschaft beschrijft hoe Vonovia-topman Luka Mucic de Duitse bouwminister Verena Hubertz op de beurs sprak en daarbij aandrong op uitvoering in plaats van nieuwe aankondigingen. Axel Gedaschko, president van woningkoepel GdW, had de minister ook graag op de gezamenlijke stand van de brancheverenigingen ontvangen. Dat zij daar niet kwam, leverde scherpe kritiek op.

Ook de afwezigheid van de Münchense burgemeester Dominik Krause viel slecht, schrijft Jachertz. München worstelt met zeer hoge huren en zet volgens haar samen met de deelstaat Beieren vaart achter goedkoper bouwen, onder meer via het zogeheten Gebäudetyp E en de Bauturbo. Juist daarom had een bezoek aan de belangrijkste Duitse vastgoedbeurs symbolische waarde gehad.

De Beierse woningkoepel vdw Bayern en de Beierse bouwindustrie brachten tijdens de beurs een gezamenlijk positiepapier uit met tien eisen. Gemeenten zouden hun sociale grondbeleid moeten uitbreiden, bouwgrond moeten gunnen op basis van concepten in plaats van de hoogste prijs en meer bouwgrond moeten aanwijzen. Daarnaast vragen de partijen om een woningbouwsubsidie die betrouwbaar en planbaar is.

Technologie als hoop en als afleiding

Jörg Seifert, managing editor van Immobilienwirtschaft, schetst een branche die na jaren van dalende waarden eerder in een identiteitscrisis zit dan in een tijdelijke dip. Materiaal is duur, vakmensen ontbreken, de rente is in twee stappen opnieuw gestegen en kopers en verkopers liggen in hun prijsverwachtingen zo ver uiteen dat prijsvorming volgens hem een geloofskwestie is geworden. In die situatie wordt technologie volgens Seifert gepresenteerd als hoopgever, terwijl zij tegelijk als alibi en afleiding dient.

Kai Panitzki, oprichter en managing partner van Bitstone en Realyze Ventures, ziet geen direct verband tussen de lage transactiedrukte en de vraag naar technologie. Wel groeit volgens hem de aandacht voor het beheer en de exploitatie van gebouwen, en die dwingt eigenaren zich met innovatie bezig te houden. Dat geldt zeker wanneer vastgoed een actieve rol in het energienet gaat spelen en daarmee nieuwe inkomsten kan opleveren. De techniek daarvoor bestaat, maar wordt nog weinig toegepast.

Een Nederlandse stem in het verhaal is Klaas Bosma, ceo van Planon Real Estate, het van oorsprong Nijmeegse softwarebedrijf voor vastgoed- en facilitair beheer. Hij vertelde dat zijn nieuwe AI-gestuurde platform in de ontwikkelfase indrukwekkende resultaten liet zien: tachtig procent van een stuk code was binnen een dag af. De resterende twintig procent kostte echter meer tijd dan ooit, omdat correctie en kwaliteitscontrole veel werk blijven. AI ondersteunt, maar vervangt nog niet, is de conclusie.

Minder klagen, meer realisme

Redacteur Gerald Makuzwa van Immobilienwirtschaft constateert dat er op de beurs opvallend weinig werd geklaagd over de politiek, ondanks genoeg aanleiding: regelgeving, bouwkosten en een onoverzichtelijk subsidiestelsel. Hij verwijst naar Andreas Höfner van Garbe, die sprak van een piek in het pessimisme die voorbij lijkt. Veel partijen proberen volgens Makuzwa binnen een kleiner wordende speelruimte handelingsbekwaam te blijven. Financiers en beleggers zoeken nieuwe producten met een aantrekkelijk rendement, de sociaal georiënteerde woningsector zoekt inkomsten naast de kale huur en starters zoeken hun weg in een branche waar AI de instapfuncties verandert.

Datacenters zijn zo’n nieuw product, maar bouwondernemer Jan-Hendrik Goldbeck waarschuwde beleggers volgens het blad om niet overhaast in te stappen. Hij omschreef datacenters als machines in de vorm van een gebouw en stelde dat veel partijen de benodigde kennis, inspanning en exploitatiekosten onderschatten. De financiers waren het voorzichtigst: de Hamburgse bank Haspa verwacht dat de markt tot 2030 lastig blijft.

Digitale pioniers en defensie

Björn Hartwig van DW Die Wohnungswirtschaft zag op de beurs vooral een soort koppig optimisme. Bouw- en financieringskosten remmen nieuwbouw af, renovatie en klimaatmaatregelen vragen grote investeringen en de subsidievoorwaarden zijn verslechterd. Toch lieten stands en pitches rond circulair bouwen, modulaire bouw, natuurlijke materialen en digitale innovatie zien hoe vooruitgang eruit kan zien. De finale van de innovatiecompetitie hubitation werd gewonnen door een project van TwinCloud en woningbedrijf Nassauische Heimstätte, met een kaartgebaseerde aanpak die helpt bij beslissingen over toekomstige energievoorziening.

Alexander Götz van het Duitse ministerie van Defensie warf op de beurs bij bouwbedrijven en assetmanagers aandacht voor een groeipakket voor infrastructuur. Harry Thomsen van Aareon DACH stelde dat bedrijven die niet investeren in AI op termijn meer banen zullen verliezen dan bedrijven die dat wel doen.

Wat nu volgt

Volgens Olaf Berger, chef van dienst bij DW Die Wohnungswirtschaft, overheerst ondanks het zakelijke optimisme onzekerheid. GdW-president Gedaschko noemde de komende maanden beslissend voor sneller bouwen, klimaatvriendelijke verbouw van de bestaande voorraad en de benodigde financiering. Hij pleitte voor het Gebäudetyp E, waarvoor ook het aanbestedingsrecht moet worden aangepast. Thomas Hain, leidend directeur van Nassauische Heimstätte/Wohnstadt, vroeg om meer snelheid, moed en realiteitszin van de politiek. Samen met Tobias Just van het vastgoedinstituut IREBS wees Gedaschko erop dat de Duitse huurplafonds sociaal niet gedifferentieerd zijn en zo ook huurders met hoge inkomens beschermen, wat ruimte voor investeringen in de woningvoorraad wegneemt.

De Duitse branche wacht nu op concrete wetgeving rond goedkoper bouwen en huurregulering. Voor Nederlandse beleggers en ontwikkelaars die in Duitsland actief zijn, blijft het daarmee een markt waar politieke besluiten de komende maanden de toon zetten.

Lees ook: Na EXPO REAL: Duitse beleggers zien bunkermentaliteit, infrastructuur is het lichtpunt · EXPO REAL 2026 sluit af met ruim 42.000 deelnemers: kapitaal genoeg, uitvoering blijft knelpunt

Bron: Haufe – Expo Real 2026: Von Hoffnungsträgern und Ablenkungsmanövern