Migranten die tussen 2015 en 2024 naar Nederland kwamen, bewoonden eind 2024 naar schatting 435.000 zelfstandige woningen. Dat is ruim 60% van de groei van de woningvoorraad in die periode, concludeert het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in het rapport Migratie en de woningmarkt, dat maandag 12 oktober verscheen. Voor de komende tien jaar rekent het instituut met een extra woningvraag door migratie van 235.000 tot 340.000 woningen, afhankelijk van het migratiebeleid. Voor beleggers en ontwikkelaars zit de relevantie vooral in de verdeling over segmenten: de vraag van arbeids-, kennis- en studiemigranten komt terecht in de vrije huur, het segment dat de afgelopen jaren het sterkst is gekrompen.

Wie woont waar

Het rapport, opgesteld door EIB-directeur Taco van Hoek en Sem van Meurs, schat dat er in de periode 2015-2024 zo’n 2,2 miljoen buitenlandse migranten naar Nederland kwamen. Ongeveer 800.000 van hen waren in 2024 weer vertrokken. De groei van de totale woningvoorraad bedroeg in dezelfde periode bijna 700.000 woningen.

Migranten wonen gemiddeld met ongeveer drie personen in een woning, tegen 2,1 voor Nederland als geheel. Dat komt vooral doordat arbeidsmigranten en studenten vaak woonruimte delen. Het EIB verdeelt de bezette woningen in 2024 als volgt: arbeidsmigranten circa 115.000, asielmigranten circa 105.000, internationale studenten ongeveer 80.000, kennismigranten circa 60.000 en overige migranten eveneens ongeveer 60.000. Oekraïense vluchtelingen nemen naar schatting 10.000 woningen in beslag.

Het verloop verschilt sterk per groep. Van de kennismigranten is na vijf jaar ruim de helft vertrokken, van de arbeidsmigranten ongeveer 60% en van de internationale studenten circa 70%. Bij statushouders vertrekt slechts een klein deel. Hun woningvraag stapelt zich daardoor op, waardoor de structurele vraag uit asielmigratie volgens het EIB in de buurt komt van die uit arbeidsmigratie, hoewel de instroom van arbeidsmigranten groter is.

Twee segmenten, twee verschillende drukpunten

Ruim 90% van de asielmigranten die na een verblijfsvergunning een zelfstandige woning krijgen, komt in de sociale huur terecht. Het EIB noemt het veelgehoorde argument dat statushouders slechts 7% van de sociale toewijzingen krijgen een hardnekkig misverstand: veel toewijzingen betreffen verhuizingen binnen de bestaande voorraad, terwijl nieuwe huishoudens extra vraag toevoegen. Volgens het rapport namen statushouders in 2023 ongeveer een vijfde van de corporatiewoningen in die aan starters werden toegewezen. Van Hoek zei maandag in het radioprogramma Sven op 1 dat ongeveer 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen naar migranten gaat, vooral naar asielmigranten.

Arbeidsmigranten, studenten en kennismigranten zijn daarentegen grotendeels aangewezen op de vrije huursector. Volgens het EIB is juist dat aanbod de afgelopen jaren sterk teruggelopen, mede door de Wet betaalbare huur. Daarmee staat de vrije huur onder dubbele druk: een aanhoudende vraag van tijdelijke bewoners en een krimpend aanbod.

Daarnaast werken er volgens het rapport ongeveer 100.000 buitenlandse arbeidskrachten in de bouw, bijna een vijfde van de werkgelegenheid in de sector. Een strenger migratiebeleid raakt dus niet alleen de vraag naar woningen, maar ook de capaciteit om ze te bouwen.

Scenario’s voor 2025-2034

Het EIB rekent met twee scenario’s. In het trendscenario, waarin de migratie rond het gemiddelde van 2015-2024 blijft, komen er de komende tien jaar ongeveer 2 miljoen migranten bij en vertrekken er bijna 1,2 miljoen. Dat levert een extra woningvraag op van circa 340.000 woningen, ongeveer 35.000 per jaar, met asielmigratie als grootste bijdrage. In een beperkt scenario, met een jaarlijks migratiesaldo van ongeveer 50.000 zoals de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050 bepleit, daalt de extra vraag naar circa 235.000 woningen. Het instituut benadrukt dat dit scenario’s zijn en geen voorspellingen, en noemt een saldo van 50.000 historisch gezien ambitieus.

Tel daarbij de structurele vraag door gezinsverdunning op, ongeveer 15.000 woningen per jaar, en de totale structurele vraag komt volgens het EIB uit rond 50.000 woningen per jaar. De nieuwbouw lag de laatste jaren boven dat niveau. Van Hoek gaf maandag aan dat het tekort in ongeveer zeven jaar kan worden weggewerkt als Nederland jaarlijks dicht bij de 100.000 woningen bouwt, en dat het vaak genoemde tekort van 400.000 woningen een overdreven beeld geeft.

Kansen en risico’s voor beleggers

Voor de vastgoedmarkt zijn drie lessen uit het rapport te trekken.

Ten eerste blijft de druk op korte termijn hoog. Het EIB verwacht dat het woningtekort tot 2030 een hard gegeven blijft en pleit voor oplossingen die binnen ongeveer vijf jaar woningen opleveren. Dat ondersteunt de businesscase van snel realiseerbare concepten, zoals transformatie van leegstaande kantoren, splitsing en optopping, en modulaire bouw.

Ten tweede wijst het rapport op een structureel onbediende doelgroep in de vrije huur. Arbeidsmigranten, internationale studenten en kennismigranten vormen samen ruim 250.000 bezette woningen en zijn voor hun huisvesting grotendeels aangewezen op een segment dat krimpt. Voor beleggers in studentenhuisvesting, shortstay en specifieke huisvesting voor arbeidsmigranten bevestigt dat de onderliggende vraag, al blijft het rendement afhankelijk van regelgeving en van de vraag of het migratiebeleid wordt aangescherpt.

Ten derde waarschuwt het EIB voor de lange termijn. Omdat de vraag na 2030 kan afnemen, vooral bij een lagere migratie, adviseert het instituut terughoudendheid bij grote projecten die pas over lange tijd woningen opleveren. Voor gebiedsontwikkelaars en grondposities met een horizon na 2030 betekent dat een groter risico op een vraaguitval dan in de huidige krapte zichtbaar is. Daarbij speelt ook de vergrijzing: volgens het EIB overlijden er jaarlijks meer mensen dan er worden geboren, waardoor op termijn woningen vrijkomen.

Wat nu volgt

Het rapport verschijnt op een moment dat migratie en wonen hoog op de politieke agenda staan. De scenario’s raken direct aan de discussie over de woningbouwdoelen en over de voorrang voor statushouders bij sociale huur. Het instituut merkt over die voorrang op dat afschaffing de toegang voor andere woningzoekenden zou versnellen, maar statushouders waarschijnlijk langer in de opvang van het COA zou houden.

Bron: Economisch Instituut voor de Bouw

Extra bronnen: EIB-rapport (pdf), PropertyNL, Binnenlands Bestuur, WNL