Rechtbank Amsterdam (kanton), tussenvonnis 28 augustus 2026 – ECLI:NL:RBAMS:2026:8443
De gemeente Amsterdam vorderde ruim € 16.800 aan achterstallige canon. De kantonrechter toetste ambtshalve de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016, in navolging van rechtspraak van de Hoge Raad uit 2025. Canon en indexatie zijn helder geregeld, maar een boete tot tien keer de canon plus een ongemaximeerde dagboete van 3 procent is vermoedelijk oneerlijk. Hetzelfde geldt voor het volledig doorbelasten van invorderingskosten.
Worden die bedingen vernietigd, dan vervallen ook rente en kosten. De gemeente mag eerst reageren. De uitkomst kan gevolgen hebben voor duizenden erfpachtrechten.
De zaak
Het gaat om een procedure bij de kantonrechter in Amsterdam (zaaknummer CV EXPL 26-1082). De gemeente Amsterdam dagvaardde een erfpachter op 22 januari 2026 en vorderde een hoofdsom van € 16.831,56 aan onbetaalde erfpachtcanon, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. De erfpachter procedeerde zonder advocaat, maakte bezwaar tegen de hoogte van de hoofdsom en verzette zich tegen de rente en de kosten. Na een mondelinge behandeling op 27 juli 2026 wees de kantonrechter op 28 augustus een tussenvonnis.
Ambtshalve toetsing na Hoge Raad-arrest
Kern van de uitspraak is dat de rechter de algemene voorwaarden uit zichzelf moet toetsen, ook als de erfpachter daar niet om vraagt. De kantonrechter baseert zich op het arrest van de Hoge Raad van 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1864). Daarin is bepaald dat een richtlijnconforme uitleg van artikel 6:233 onder a BW meebrengt dat algemene bepalingen bij erfpachtovereenkomsten die na 31 december 1994 zijn gesloten, ambtshalve worden getoetst aan de Europese Richtlijn 93/13 over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Omdat deze overeenkomst en de Algemene Bepalingen 2016 van na die datum zijn, geldt die plicht hier.
Opvallend is de overweging dat het niet uitmaakt of de gemeente in de praktijk alleen wettelijke rente vordert. Ook dan moet de rechter de bedingen toetsen, en als een beding oneerlijk is, heeft de eisende partij volgens de kantonrechter evenmin recht op de wettelijke vergoeding.
Boete, rente en kosten onder de loep
De kantonrechter citeert drie artikelen uit de Algemene Bepalingen. Artikel 18 geeft de gemeente de mogelijkheid een boete op te leggen van ten hoogste tienmaal de geldende canon, plus een dagboete van maximaal 3 procent van de canon zolang de tekortkoming voortduurt. Artikel 27 regelt een vertragingsrente vanaf de vervaldag, met jaarlijkse samengestelde rente. Artikel 17 lid 4 bepaalt dat alle invorderingskosten voor rekening van de erfpachter komen. In onderling verband bezien acht de rechter de boete- en rentebedingen een vermoedelijk onevenredig hoge schadevergoeding.
Het kostenbeding wijkt volgens de kantonrechter af van de dwingendrechtelijke regeling voor buitengerechtelijke kosten, wat volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:198) oneerlijkheid oplevert. Bovendien maakt het beding het mogelijk alle proceskosten, inclusief volledige advocaatkosten, door te belasten. Een dergelijk beding is volgens de Hoge Raad oneerlijk (ECLI:NL:HR:2025:820). Hoewel de Hoge Raad de vraag naar de gevolgen daarvan aan het Hof van Justitie van de EU heeft voorgelegd, is de kantonrechter op grond van de Europese rechtspraak over het verbod op terugval op het wettelijk regime voornemens de kosten af te wijzen.
Vervolg
De zaak is naar de rol verwezen. De gemeente moet zich bij akte uitlaten over de voorgenomen vernietiging en die akte, met het vonnis, ten minste twee weken voor de rolzitting aan de erfpachter sturen, die daarop mag reageren. Daarna volgt een eindvonnis. Voor de canon zelf heeft de uitspraak geen gevolgen: de rechter oordeelt dat de prijs en de indexatie duidelijk en begrijpelijk zijn geregeld.
Bron: Rechtspraak.nl
