Aan de Gevers Deynootweg 61 in Scheveningen is het voormalige kantoorpand Seaview Offices na een verbouwing van ongeveer anderhalf jaar heropend als aparthotel. Het gebouw telt 66 studio’s, verspreid over acht verdiepingen. Eigenaar is ontwikkelaar RE:BORN, de exploitatie ligt bij NUMA, een operator die het pand volledig op afstand runt. Vakblad Hospitality Management meldde de opening op 23 januari 2025.

Van kantoor naar verblijf

Seaview is een schoolvoorbeeld van de transformatieopgave waar veel Nederlandse kantooreigenaren voor staan: een kantoorgebouw krijgt een nieuwe functie zonder dat het casco wordt gesloopt. RE:BORN liet het bestaande bouwkundige skelet staan en bouwde daarbinnen een nieuw verblijfsconcept. Volgens de ontwikkelaar levert het behoud van de draagconstructie een CO2-besparing op van ongeveer 65 procent in vergelijking met volledige nieuwbouw. Het ontwerp is van architectenbureau SYNRG.

Het programma is breder dan alleen studio’s. Naast de studio’s, die allemaal een keuken en een balkon hebben en deels ook een zithoek, zijn er appartementen met één of twee slaapkamers en reguliere hotelkamers. RE:BORN noemt het gebouw functievrij: met wat de ontwikkelaar een Wonen+-concept noemt, moet het pand zowel geschikt zijn voor gasten die een paar nachten blijven als voor bewoners die langer verblijven. Voor beleggers is dat een interessant gegeven, omdat zo’n flexibele opzet de afhankelijkheid van één gebruikersgroep verkleint en het gebouw beter bestand maakt tegen schommelingen in de vraag.

Exploitatie zonder receptie

Opvallend is het exploitatiemodel. NUMA heeft geen personeel dat dag en nacht in het gebouw aanwezig is. Gasten checken digitaal in en krijgen hulp via de app van de exploitant of via WhatsApp. Dat model, dat in de Europese aparthotelmarkt terrein wint, drukt de personeelskosten en maakt kleinere objecten rendabel die met een klassieke hotelorganisatie lastig uit te baten zijn. In een tijd van krapte op de arbeidsmarkt in de horeca is dat voor eigenaren een belangrijk argument.

De publieke ruimtes zijn beperkt maar wel nadrukkelijk vormgegeven. De lobby heeft een dubbelhoge entree met een kroonluchter, een ontmoetingsplek en een informatiewand over de buurt. Het interieur van de units is modern, met natuurlijke materialen en houttinten.

Duurzaamheid en historie

Het gebouw is volledig elektrisch en volgens RE:BORN vrijwel energieneutraal. Op het dak liggen panelen die naast elektriciteit ook warmte opwekken. Bij de verbouwing zijn materialen uit het oorspronkelijke kantoor opnieuw gebruikt. Daarmee sluit het project aan bij de koers die steeds meer ontwikkelaars kiezen: hergebruik van bestaande gebouwen in plaats van sloop-nieuwbouw, mede onder druk van strengere duurzaamheidseisen en de hoge bouwkosten.

De plek heeft een lange geschiedenis als verblijfslocatie. Begin twintigste eeuw stond er Hotel van Abeelen, dat na een brand in 1975 werd gesloopt. Het torentje dat de oude bebouwing kenmerkte en als oriëntatiepunt gold, is bij de verbouwing in de nieuwe architectuur teruggebracht. Daarmee krijgt de functie van de locatie, na een periode als kantoor, in zekere zin weer haar oorspronkelijke bestemming.

Bij de presentatie lichtten Jouke Hennipman, technisch ontwikkelaar bij RE:BORN, en mede-eigenaar Saman Mohammadi het project toe. Ook de buren zijn positief: Ieteke Wegman, voorzitter van de vereniging van eigenaars van het naastgelegen complex Helena aan Zee, prees volgens het vakblad het resultaat. Zij verwees daarbij ook naar De Pier in Scheveningen, een ander project van RE:BORN.

Transformatie als antwoord op leegstand

Het project past in een bredere beweging. De kantorenmarkt in Nederland is sterk gepolariseerd: moderne, duurzame gebouwen op knooppunten zijn gewild, terwijl oudere kantoren op perifere of monofunctionele locaties moeilijk te verhuren zijn. Daar komt de verplichting bij dat kantoren sinds 1 januari 2023 minimaal energielabel C moeten hebben. Voor eigenaren van verouderde panden is de afweging dan vaak tussen een forse investering in verduurzaming voor dezelfde functie of een functiewijziging.

Ombouw naar woningen is de bekendste route, maar transformatie naar hotel, aparthotel of short stay is in kustplaatsen en grote steden een logisch alternatief. De vraag naar flexibele verblijfsvormen is groot, zowel van toeristen als van zakelijke reizigers, expats en mensen die tijdelijk woonruimte zoeken. In Den Haag, waar de internationale organisaties en de rijksoverheid voor een constante stroom tijdelijke bezoekers zorgen, en in Scheveningen, dat leunt op badgasten en congresbezoekers, ligt die combinatie voor de hand.

Tegelijk is het geen vanzelfsprekende route. Gemeenten zijn kritisch op de groei van short stay, omdat die woonruimte aan de reguliere markt kan onttrekken. Door het pand als aparthotel met hotelkamers en appartementen voor zowel kort als langer verblijf te positioneren, kiest RE:BORN voor een tussenvorm die op die discussie inspeelt.

Hoe nu verder

Met de opening is Seaview operationeel en moet het concept zich in de markt bewijzen. De komende maanden zal blijken hoe de verhouding tussen korte en langere verblijven uitvalt en of het onbemande exploitatiemodel aanslaat bij de gasten in Scheveningen. Voor RE:BORN, dat ook bij De Pier in Scheveningen betrokken is, is Seaview een visitekaartje voor verdere transformaties van leegstaande of verouderde kantoren. Voor de markt is het een voorbeeld van hoe een verouderd kantoor op een toplocatie met behoud van het casco een nieuw leven als verblijfsaccommodatie kan krijgen.

Lees ook: Rijksvastgoedbedrijf laat voormalig KPN-kantoor Universe op Binckhorst ombouwen tot rijkskantoor

Lees ook: Raad van State: Delft mocht transformatie kantoor naar studentenwoningen weigeren

Bron: Hospitality Management

Beeld: “View from hotel room” by Francisco Anzola is licensed under CC BY 2.0 (Flickr)