Een gemeente mag een tijdelijke transformatie van kantoor naar studentenhuisvesting weigeren als die de bredere gebiedsontwikkeling kan doorkruisen. Dat volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 25 september 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:3817) over een kantoorgebouw aan de Motorenweg in Delft.
Van kantoor naar 79 studentenkamers
Duin Vastgoed vroeg in 2017 een omgevingsvergunning aan om het kantoorgebouw voor tien jaar te transformeren naar 79 tijdelijke studentenwoningen. Het bestemmingsplan wees de locatie aan als kantoor. Het college behandelde de aanvraag via de uitgebreide procedure, omdat het de transformatie zag als stedelijk ontwikkelingsproject, en legde haar voor aan de gemeenteraad. Die weigerde begin 2020 een verklaring van geen bedenkingen, waarna het college de vergunning weigerde. Omdat de aanvraag dateert van vóór 1 januari 2024, blijft het oude recht onder de Wabo van toepassing, ook al is de Omgevingswet inmiddels in werking.
Rechtbank te ver gegaan
De Rechtbank Den Haag gaf Duin Vastgoed in 2022 gelijk en oordeelde dat de vergunning van rechtswege was verleend, omdat volgens haar de reguliere procedure had moeten worden gevolgd. De Raad van State oordeelt dat de rechtbank daarmee buiten de grenzen van het geschil trad: Duin Vastgoed had dat punt zelf niet aangevoerd en het gaat niet om een kwestie die de rechter ambtshalve moet toetsen.
Het college probeerde in hoger beroep nog te betogen dat Duin Vastgoed als erfpachter geen belanghebbende was, omdat de gemeente als grondeigenaar geen medewerking wilde verlenen. Dat argument kwam volgens de Afdeling te laat: de gemeente had dit al in de aanvraagfase of in beroep naar voren moeten brengen.
Weigering houdt stand
Inhoudelijk krijgt de gemeente gelijk. De locatie ligt in Schieoevers Noord, nabij station Delft Campus, waar een integrale gebiedsontwikkeling met een mix van wonen en werken wordt voorbereid. Dat ook studentenhuisvesting in het gebied wordt voorzien, betekent niet dat die op deze plek past. Tien jaar studentenwoningen kan volgens de Afdeling de keuzes voor het gebied beperken, zodat de raad de transformatie uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening ongewenst mocht vinden. Een beroep op het vertrouwensbeginsel faalt: vooroverleg met de gemeente is geen toezegging.
Gevolg
De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep van Duin Vastgoed alsnog ongegrond verklaard. De weigering van de vergunning staat daarmee definitief. Voor eigenaren van verouderde kantoren onderstreept de uitspraak dat tijdelijke transformaties binnen grotere ontwikkelgebieden geen vanzelfsprekendheid zijn.
