De kantonrechter van de Rechtbank Noord-Nederland heeft op 6 mei 2025 het verzoek van FEBO Beheer B.V. afgewezen om een deskundige te benoemen die moet adviseren over een lagere huurprijs voor haar vestiging aan de Vismarkt 1 in Groningen (ECLI:NL:RBNNE:2025:2838). Doorslaggevend was een allonge die huurder en verhuurder D-Groep Vastgoed B.V. in 2022 ondertekenden. Volgens de kantonrechter sloten partijen daarmee geen simpele verlenging af, maar een nieuwe huurovereenkomst met een vaste looptijd van tien jaar. Zolang die termijn loopt, tot 31 maart 2032, kan FEBO geen huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW vorderen en heeft zij dus ook geen belang bij een deskundigenadvies.

De zaak laat zien hoe groot de gevolgen kunnen zijn van een op het oog bescheiden contractstuk. Een allonge wordt in de praktijk vaak gezien als een aanhangsel dat een lopende huurovereenkomst op enkele punten aanpast. In dit geval leidde de formulering ertoe dat de huurder voor nog bijna zeven jaar vastzit aan een huurprijs die zij te hoog vindt, zonder de mogelijkheid om die via de wettelijke herzieningsprocedure aan de markt te laten toetsen.

De feiten: twaalf jaar huur, een telefoongesprek en een allonge

FEBO, de snackketen met vestigingen in grote delen van het land en statutair gevestigd in Amsterdam, huurt sinds 1 april 2012 bedrijfsruimte aan de Vismarkt 1 in Groningen. Het gaat om winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW, waarop het wettelijke regime voor huurprijsbescherming en huurbeëindiging van toepassing is. De oorspronkelijke huurovereenkomst dateert van maart 2012 en werd aangegaan voor tien jaar, van 1 april 2012 tot en met 31 maart 2022. Daarna zou de overeenkomst telkens met vijf jaar worden verlengd. Op het contract zijn de algemene bepalingen van het ROZ-model van toepassing, het standaardcontract dat in Nederland voor de verhuur van winkelruimte gangbaar is.

De kale aanvangshuur bedroeg 125.000 euro per jaar, exclusief btw. Door de jaarlijkse indexering was die huur opgelopen tot 167.808,72 euro per jaar exclusief btw. Dat is een stijging van ruim een derde ten opzichte van de aanvangshuur.

Op 21 april 2022, kort na het verstrijken van de eerste contractperiode, stuurde de directeur van D-Groep Vastgoed een e-mail met een conceptallonge. Hij verwees daarin naar een telefoongesprek waarin FEBO volgens hem had gevraagd om een tienjarig huurcontract. De allonge verving artikel 3.1 van de huurovereenkomst, over de duur, door een nieuwe termijn van tien jaar: van 1 april 2022 tot en met 31 maart 2032. Ook artikel 3.2, over de verlenging, werd vervangen. Na afloop van de nieuwe termijn zou de huur worden verlengd met vijf jaar, tot en met 31 maart 2037, en daarna telkens met eenzelfde periode. Voor het overige bleven alle voorwaarden ongewijzigd. Op 30 november 2022 werd de allonge ondertekend. Op de datum na was de ondertekende versie gelijk aan het concept.

Ruim twee jaar later, op 6 december 2024, vroeg FEBO via haar gemachtigde om verlaging van de huurprijs. D-Groep reageerde afwijzend: een herziening van de huurprijs was volgens de verhuurder pas aan de orde per 1 april 2032. Omdat partijen het niet eens werden over de benoeming van een deskundige, diende FEBO op 18 februari 2025 een verzoekschrift in bij de kantonrechter. De mondelinge behandeling vond plaats op 7 april 2025. De beschikking werd gegeven door kantonrechter mr. C.S. Huizinga.

Het juridisch kader: artikel 7:303 en 7:304 BW

Het Burgerlijk Wetboek kent voor winkelruimte een eigen procedure om de huurprijs aan de markt aan te passen. Volgens artikel 7:303 BW kunnen zowel de huurder als de verhuurder de rechter vragen de huurprijs nader vast te stellen. Dat kan pas na afloop van de overeengekomen duur, als de huurovereenkomst voor vijf jaar of langer is aangegaan. Bij kortere of onbepaalde looptijden geldt dat minimaal vijf jaar moeten zijn verstreken sinds de laatst vastgestelde huurprijs is gaan gelden. De rechter kijkt daarbij naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de vijf jaar voorafgaand aan de vordering. Zo kan een huurprijs die door indexering ver boven of onder het marktniveau is uitgekomen, worden gecorrigeerd.

Artikel 7:304 BW voegt daar een procedurele stap aan toe. Een vordering tot huurprijsherziening kan pas worden ingesteld als er een advies ligt van een deskundige. Die deskundige wordt in beginsel door partijen gezamenlijk benoemd. Lukt dat niet, dan benoemt de rechter op verzoek van een van beide partijen de deskundige. Dat verzoek stond in deze zaak centraal. FEBO vroeg de kantonrechter een deskundige te benoemen die zou adviseren over de nadere huurprijs per de eerst mogelijke herzieningsdatum.

De regels van afdeling 6 van titel 7.4 BW zijn grotendeels semi-dwingend. Artikel 7:291 BW bepaalt dat bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van onder meer de herzieningsregeling vernietigbaar zijn, tenzij de rechter het afwijkende beding vooraf heeft goedgekeurd. Over die goedkeuring ontspon zich ter zitting nog een nevendiscussie, waarover hieronder meer.

De standpunten van FEBO en D-Groep

FEBO stelde zich op het standpunt dat zowel de vijfjaarstermijn als de overeengekomen duur waren verstreken. De eerste contractperiode van tien jaar was op 31 maart 2022 geëindigd. Volgens FEBO had de allonge niet meer gedaan dan de eerste verlengingsperiode, die volgens het oorspronkelijke contract vijf jaar zou duren, op te rekken naar tien jaar. Dat zou betekenen dat de huurovereenkomst in een verlengingsfase zat en dat een vordering tot huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW openlag.

D-Groep zag dat anders. De verhuurder verzocht primair FEBO niet-ontvankelijk te verklaren of het verzoek af te wijzen. Volgens D-Groep had FEBO geen belang bij een deskundigenadvies, omdat een huurprijsvordering toch zou stranden. Partijen hadden in 2022 op uitdrukkelijk verzoek van FEBO een nieuwe huurovereenkomst voor tien jaar gesloten. Die nieuwe overeenkomst liep tot 31 maart 2032, en pas daarna zou herziening mogelijk zijn. Een deskundigenrapport zou in die visie alleen kosten opleveren. Subsidiair vroeg D-Groep om bij een benoeming geen ingangsdatum te bepalen, of anders een van verschillende data te kiezen, waaronder 1 april 2032. Ook wilde D-Groep dat FEBO de kosten van de deskundige zou dragen.

Wat de kantonrechter overwoog

Eerst stelde de kantonrechter vast dat het verzoek ontvankelijk was. Partijen hadden overleg gevoerd over de benoeming van een deskundige, maar waren het niet eens geworden. Daarmee was aan de voorwaarde van artikel 7:304 BW voldaan.

Vervolgens moest de kantonrechter bepalen of hij al in deze verzoekprocedure mocht beoordelen of FEBO überhaupt aanspraak kon maken op een nadere huurprijsvaststelling. Het uitgangspunt van de wet is dat die vraag pas in de bodemprocedure over de huurprijs aan de orde komt. De deskundigenprocedure is bedoeld als een snelle, voorbereidende stap. Toch kan de rechter, afhankelijk van de omstandigheden, zo’n voorvraag al beantwoorden. De kantonrechter erkende dat dit de procedure kan vertragen, maar redeneerde dat een deskundige weinig toevoegt als partijen fundamenteel van mening verschillen over de vraag of een herziening wel mogelijk is. In dat geval kost een rapport geld en tijd, terwijl het mogelijk nooit wordt gebruikt.

Uitleg van de allonge volgens de Haviltex-maatstaf

De kern van de zaak was de uitleg van de allonge. De kantonrechter paste de bekende Haviltex-maatstaf toe, ontleend aan het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981 (ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Volgens die maatstaf gaat het niet alleen om de letterlijke tekst, maar om de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen, en om wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Omdat het hier ging om twee professionele partijen, kende de kantonrechter veel gewicht toe aan de tekst. Dat sluit aan bij latere rechtspraak van de Hoge Raad, waarin is aanvaard dat bij commerciële contracten tussen professionele partijen de taalkundige betekenis van de bewoordingen vaak een belangrijke rol speelt.

De kantonrechter zag in de tekst aanwijzingen in beide richtingen. Het document heette een allonge, en de slotbepaling vermeldde dat alle overige voorwaarden ongewijzigd bleven. Dat wees eerder op voortzetting van de bestaande overeenkomst dan op een nieuwe overeenkomst. Daar stond tegenover dat de allonge de artikelen 3.1 en 3.2 in hun geheel verving. Als partijen alleen de lopende verlengingsperiode hadden willen oprekken van vijf naar tien jaar, had het voor de hand gelegen om enkel de verlengingstermijn in artikel 3.2 aan te passen. Door ook de bepaling over de initiële duur te vervangen, en daarin een nieuwe termijn van tien jaar op te nemen, kozen partijen volgens de kantonrechter voor een constructie die beter past bij een nieuwe overeenkomst met een nieuwe initiële looptijd.

Ook de omstandigheden rond de totstandkoming wezen die kant op. Er was een telefoonnotitie, er was de e-mail van de directeur van D-Groep waarin hij verwees naar de wens van FEBO voor een tienjarig huurcontract, en de directeur verklaarde ter zitting in dezelfde zin. FEBO had niet concreet weersproken dat het telefoongesprek zo was verlopen. De medewerker van FEBO die het gesprek had gevoerd, was bovendien niet bij de zitting aanwezig om een andere lezing te geven.

Op basis van dit alles oordeelde de kantonrechter dat partijen een nieuwe huurovereenkomst wilden sluiten met een initiële looptijd van tien jaar, ingaande 1 april 2022. Dat FEBO de ruimte op dat moment al tien jaar huurde, deed daar niet aan af. De kantonrechter wees er verder op dat FEBO zich niet kon beroepen op het ontbreken van een daarop gerichte wil. Op grond van artikel 3:35 BW mocht D-Groep, gelet op de tekst en de voorgeschiedenis, erop vertrouwen dat FEBO met deze inhoud instemde.

Gevolg: geen belang bij een deskundige

De conclusie volgde daaruit vrijwel automatisch. Er gold een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van tien jaar, lopend tot 31 maart 2032. Op grond van artikel 7:303 lid 1 BW kan bij een overeenkomst van vijf jaar of langer pas na afloop van de overeengekomen duur herziening worden gevorderd. Een vordering van FEBO zou op dit moment dus niet kunnen slagen. Daarmee ontbrak het belang bij de benoeming van een deskundige, en het verzoek werd afgewezen.

Ten overvloede ging de kantonrechter nog in op een tweede route. Stel dat de allonge wel als voortzetting van de oude overeenkomst moest worden gelezen. Dan had nog beoordeeld moeten worden of partijen in 2022 de huurprijs opnieuw waren overeengekomen. De kantonrechter verwees naar een arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC1109), waaruit volgt dat een herziening van de huurprijs tijdens een lopende huur een nieuwe vijfjaarstermijn kan laten ingaan. Omdat de primaire uitleg al tot afwijzing leidde, liet de kantonrechter die vraag onbeslist.

Het tegenverzoek over de algemene bepalingen

Ter zitting ontstond nog een discussie over artikel 20.2 van de algemene bepalingen. FEBO vroeg de kantonrechter die bepaling buiten toepassing te laten of te vernietigen, voor zover zij ten nadele van de huurder van de wettelijke regeling afweek. D-Groep diende daarop mondeling een tegenverzoek in om goedkeuring van het beding op grond van artikel 7:291 lid 3 BW. De kantonrechter liet dat tegenverzoek buiten beschouwing, omdat het te laat was ingediend en FEBO zich er niet op had kunnen voorbereiden. Dat zou in strijd zijn met de goede procesorde. Omdat het verzoek van FEBO al op andere gronden strandde, hoefde de kantonrechter zich ook over de vernietigingsvraag niet uit te spreken.

FEBO werd als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van D-Groep, begroot op 677 euro. Dat bedrag bestaat uit 542 euro aan salaris voor de gemachtigde en 135 euro aan nakosten. De kostenveroordeling werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Waarom deze uitspraak verder reikt dan één snackbar

Op het eerste gezicht gaat het om een individueel geschil over één locatie. Toch raakt de beschikking een vraag die in veel huurrelaties voor winkelruimte speelt: wat betekent het juridisch als partijen halverwege een lopende huur afspraken maken over een nieuwe looptijd?

Het wettelijke systeem voor winkelruimte is opgebouwd rond de zogenoemde vijf-plus-vijfstructuur van artikel 7:292 BW. Een huurovereenkomst voor winkelruimte wordt aangegaan voor ten minste vijf jaar, en wordt na afloop van die termijn van rechtswege verlengd met nog eens vijf jaar. Na die tien jaar wordt de huur verlengd voor onbepaalde tijd of voor de duur die partijen afspreken. Partijen mogen een langere initiële looptijd afspreken, zoals hier gebeurde met de oorspronkelijke tien jaar. Een looptijd van tien jaar voor bepaalde tijd biedt beide partijen zekerheid, maar heeft een keerzijde: zolang de looptijd loopt, is huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW uitgesloten.

Voor huurders is het daarom van belang om bij elke allonge of contractwijziging scherp na te gaan of er een nieuwe periode voor bepaalde tijd ingaat. Een huurder die in een verlengingsfase zit, kan na afloop van de oorspronkelijke looptijd in beginsel een huurprijsherziening vorderen. Een huurder die een nieuwe tienjarige termijn tekent, geeft dat recht voor die periode feitelijk op. Wie zekerheid over de locatie wil, bijvoorbeeld omdat er fors is geïnvesteerd in de inrichting, kan daar bewust voor kiezen. Maar die keuze moet dan wel een bewuste zijn, liefst onderbouwd met een eigen inschatting van het marktniveau op het moment van ondertekenen.

Voor verhuurders bevestigt de uitspraak dat zorgvuldig geformuleerde contractstukken lonen. D-Groep kon zich beroepen op een duidelijke tekst, een e-mail waarin de achtergrond van de allonge werd uitgelegd en een gespreksnotitie. Juist de combinatie van tekst en contemporaine stukken maakte dat de kantonrechter de uitleg van de verhuurder volgde. Had de allonge alleen de verlengingsperiode aangepast, dan had de uitkomst heel anders kunnen zijn.

De beschikking laat ook zien dat het etiket van een document niet beslissend is. Dat het stuk allonge heette en dat de overige voorwaarden ongewijzigd bleven, woog voor de kantonrechter minder zwaar dan de inhoudelijke keuze om de bepaling over de initiële duur te vervangen. Wie een contractstuk opstelt, doet er goed aan om expliciet op te nemen of het gaat om een nieuwe huurovereenkomst, een verlenging van de lopende termijn of een wijziging van de verlengingsregeling. Daarbij kan het verstandig zijn om ook uitdrukkelijk te regelen wat er met de huurprijs gebeurt: blijft de geïndexeerde huur staan, wordt er een nieuwe aanvangshuur afgesproken, en per wanneer kan een van beide partijen herziening vragen?

De rol van de deskundigenprocedure

De uitspraak is ook interessant vanwege de procedurele weg die de kantonrechter koos. In veel zaken over artikel 7:304 BW benoemt de rechter een deskundige zonder diep in te gaan op de vraag of de herzieningsvordering uiteindelijk kan slagen. Het idee is dat het deskundigenadvies een objectieve basis biedt voor onderhandelingen, en dat inhoudelijke geschillen in de bodemprocedure aan bod komen. Deze kantonrechter achtte het efficiënter om de voorvraag al direct te beantwoorden, nu het verschil van inzicht fundamenteel was. Daarmee werd voorkomen dat FEBO kosten zou maken voor een rapport dat in de bodemprocedure geen enkele rol zou spelen.

Voor de praktijk betekent dit dat een partij die zich verzet tegen benoeming van een deskundige, er goed aan doet om haar principiële bezwaren direct en goed onderbouwd naar voren te brengen. Omgekeerd moet een partij die een deskundige wil laten benoemen, rekening houden met de mogelijkheid dat de rechter al in deze fase beoordeelt of herziening überhaupt mogelijk is. Een goed voorbereid dossier over de contractgeschiedenis is dan onmisbaar.

Daarnaast laat de afwijzing van het mondelinge tegenverzoek over artikel 20.2 zien dat ook in verzoekprocedures de regels van de goede procesorde gelden. Wie goedkeuring van een afwijkend beding op grond van artikel 7:291 lid 3 BW wil, moet dat tijdig en schriftelijk vragen, zodat de wederpartij zich kan voorbereiden.

Praktische lessen voor huurders en verhuurders van winkelruimte

Uit de beschikking zijn enkele concrete lessen te trekken. Ten eerste: lees elke allonge als een volwaardige contractwijziging. Een nieuwe einddatum in de bepaling over de initiële duur kan een nieuwe huurperiode voor bepaalde tijd in gang zetten, met gevolgen voor de mogelijkheid van huurprijsherziening en beëindiging.

Ten tweede: leg de achtergrond van de wijziging vast. In deze zaak speelde de e-mail van de verhuurder, waarin hij verwees naar het verzoek van de huurder om een tienjarig contract, een belangrijke rol. Een huurder die het anders ziet, moet dat tijdig en schriftelijk weerspreken. Stilzwijgend tekenen leidt ertoe dat de wederpartij op de gegeven uitleg mag vertrouwen.

Ten derde: denk na over de huurprijs op het moment van verlenging. Na een periode van hoge inflatie kan de geïndexeerde huur sterk afwijken van wat op dat moment marktconform is. Wie een nieuwe looptijd van tien jaar afspreekt zonder de huurprijs te herijken, legt de geïndexeerde huur voor lange tijd vast. Een alternatief is om bij de verlenging een nieuwe huurprijs af te spreken, of een tussentijds herzieningsmoment op te nemen. Daarbij moet wel rekening worden gehouden met het semi-dwingende karakter van de wettelijke regeling.

Ten vierde: wie een deskundige wil laten benoemen, moet er rekening mee houden dat de rechter de onderliggende vraag al kan beantwoorden. Een zorgvuldige analyse van de contractgeschiedenis vooraf voorkomt verrassingen.

Wat er nu volgt

De beschikking is gegeven in een verzoekprocedure over de benoeming van een deskundige, niet in een bodemprocedure over de huurprijs zelf. Of FEBO zich bij de uitkomst neerlegt of verdere juridische stappen zet, is niet bekend. Op basis van deze uitspraak blijft de geïndexeerde huur van ruim 167.000 euro per jaar in elk geval gelden totdat de tienjarige termijn op 31 maart 2032 afloopt, tenzij partijen in onderling overleg een andere afspraak maken. Daarna kan, binnen de grenzen van artikel 7:303 BW, alsnog een herziening worden gevraagd.

Voor de bredere markt is de uitspraak een herinnering dat de juridische details van contractverlengingen in de winkelhuur grote financiële gevolgen kunnen hebben. Juist nu veel huurovereenkomsten uit de periode rond 2012 en 2015 in een verlengingsfase zitten, en indexaties uit 2022 en 2023 nog in de huurprijzen doorwerken, is het verstandig om bij elke contractwijziging nauwkeurig vast te leggen wat partijen beogen.

Lees ook: Kantonrechter zet huurindexatie op bloemenveiling Aalsmeer op 8% in plaats van 10,3% en Ace & Tate mag blijven: verhuurder maakt rendementswinst van samenvoeging winkels niet aannemelijk.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBNNE:2025:2838 · Open Data Rechtspraak · NOvA Advocatenzoeker – mr. R.G. Meester · NOvA Advocatenzoeker – mr. W.J. Leerink

Beeld: “New Wave” by Rob Oo is licensed under CC BY 2.0 (afbeelding)