Een webwinkel die vanuit een bedrijfsunit planten verstuurt, is niet zonder meer een middenstandsbedrijf met de bijbehorende huurbescherming. Dat oordeelde het Gerechtshof Den Haag op 29 juli 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:1706) in een geschil tussen een verhuurder van een bedrijvencomplex en Stekjes & Zo B.V. uit Voorschoten. De verhuurder ving in hoger beroep op alle punten bot: de huurder had het contract van haar voorganger niet overgenomen, de opzegtermijn was één maand, en de rekening voor gas, elektra en water van ruim € 16.000 bleef onvoldoende onderbouwd. Ook de claim wegens gebrekkige oplevering werd afgewezen.

Van vof naar bv

De verhuurder, een in de uitspraak geanonimiseerde particulier, verhuurde vanaf 15 mei 2020 een bedrijfsruimte in een complex van bedrijfsruimten aan een vennootschap onder firma. Die vof dreef een webwinkel in planten, stekjes en benodigdheden, plus woon- en interieuraccessoires, die via internet werden verkocht. In augustus 2021 werd het bedrijf overgenomen door Stekjes & Zo B.V., die op 10 augustus 2021 werd opgericht.

Op 26 augustus 2021 zegde een vennoot van de vof de huur per direct op, met het verzoek of Stekjes het contract kon overnemen. De verhuurder parafeerde die brief met de handgeschreven aantekening dat een opzegtermijn van drie maanden gold, zodat de huur per 1 december 2021 zou eindigen. Stekjes trok in augustus 2021 in de ruimte en vertrok op 5 mei 2022. De makelaar van de verhuurder stelde een ‘uitcheck’-rapport op dat op 6 mei 2022 werd ondertekend.

De verhuurder dagvaardde Stekjes voor de kantonrechter in Leiden. Hij vorderde ruim € 13.000 aan achterstallige huur plus een doorlopende gebruiksvergoeding, ruim € 16.000 voor gas, elektra en water, ruim € 5.600 schadevergoeding wegens gebrekkige oplevering en incassokosten. De kantonrechter wees in juni 2023 slechts ruim € 3.500 toe, waarvan ruim € 3.100 aan huur, en compenseerde de proceskosten.

Aan dat eindvonnis ging een tussenvonnis vooraf. Daarin kreeg Stekjes de opdracht te bewijzen dat haar bestuurder eind maart 2022 mondeling had opgezegd per 1 mei 2022. Stekjes zag af van bewijslevering. De kantonrechter oordeelde vervolgens dat er geen contractsovername was en dat tussen verhuurder en Stekjes een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan, met de wettelijke opzegtermijn van één maand. Dat Stekjes vertrok, betekende op zichzelf nog geen beëindiging. Maar de verhuurder had niet weersproken dat op 3 mei 2022 een oplevering plaatsvond in aanwezigheid van zijn makelaar, dat die makelaar de ruimte kort daarna te huur aanbood op Funda en dat hij zelf het uitcheckrapport ondertekende. Daaruit leidde de kantonrechter af dat de verhuurder met de opzegging had ingestemd, zodat de huur per 1 juli 2022 eindigde. De verhuurder voerde in hoger beroep dertien grieven aan tegen deze oordelen.

Het geschil in hoger beroep

In hoger beroep bracht de verhuurder zijn huurvordering terug tot ruim € 6.400 voor de periode van 6 mei tot en met 31 augustus 2022. Zijn redenering: Stekjes had de huurovereenkomst van de vof overgenomen, inclusief de opzegtermijn van drie maanden. Hij wilde het vertrek op 5 mei 2022 als opzegging aanvaarden, zodat de huur eind augustus 2022 zou zijn geëindigd. Hij stelde verder dat het gehuurde een middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW was, wat zou betekenen dat de regeling voor indeplaatsstelling bij bedrijfsoverdracht (artikel 7:307 BW) van toepassing was. Ook betoogde hij dat het gehuurde wel degelijk eigen gas- en elektrameters had en dat het ‘incheck’-rapport van de vof uit 2020 als maatstaf voor de oplevering moest gelden.

Stekjes voerde aan dat er geen sprake was van middenstandsbedrijfsruimte, omdat zij uitsluitend via internet verkocht en er geen fysieke winkel was. Zij betwistte de ontvangst van een brief waarin de verhuurder met contractsovername zou hebben ingestemd en legde een verklaring van de vroegere vennoot over waaruit bleek dat de verhuurder overname juist had geweigerd en een nieuw contract wilde opstellen.

Geen contractsovername

Het hof stelt voorop dat het voor de vraag of Stekjes de huurovereenkomst heeft overgenomen, niet uitmaakt of het om middenstandsbedrijfsruimte gaat. Artikel 7:307 BW geeft de huurder van 290-bedrijfsruimte de mogelijkheid om bij bedrijfsoverdracht de rechter te vragen een opvolger als huurder in de plaats te stellen, ook tegen de wil van de verhuurder. Maar de vof heeft zo’n vordering nooit ingesteld.

Een vrijwillige contractsovername op grond van artikel 6:159 BW vereist een akte tussen de overdragende en de overnemende partij en medewerking van de wederpartij. Vast stond dat de vof en Stekjes geen schriftelijke overeenkomst tot overdracht van de huur hadden gesloten. Alleen al daarom faalde dit betoog. Bovendien zag het hof geen bewijs van instemming door de verhuurder: de brief waarin hij met overname akkoord zou zijn gegaan, was volgens de gemotiveerde betwisting niet ontvangen, en de verhuurder bracht daar niets tegenin. Wat overbleef was de handgeschreven aantekening op de opzeggingsbrief, waaruit alleen bleek dat hij met beëindiging per 1 december 2021 instemde.

Toch was er wel degelijk een huurovereenkomst met Stekjes. Huur kenmerkt zich door het verschaffen van het gebruik van een zaak tegen een tegenprestatie. Nadat het contract met de vof was geëindigd, bleef Stekjes de ruimte gebruiken en betaalde zij huur. Daarmee kwam volgens het hof een nieuwe huurovereenkomst tot stand, zonder nadere afspraken over duur of opzegging.

Webwinkel zonder publiek lokaal

Omdat partijen niets hadden afgesproken, moest voor de opzegging op de wet worden teruggevallen. Daarvoor is de kwalificatie wel van belang: bij middenstandsbedrijfsruimte gelden de dwingende regels over duur en opzegging van de artikelen 7:292 en 7:293 BW, voor overige bedrijfsruimte de algemene regeling van artikel 7:228 lid 2 BW.

Het hof oordeelt dat er geen sprake was van 290-bedrijfsruimte. In de eerste plaats had de verhuurder dat gebruik met de vof nooit voor ogen gehad. Het oorspronkelijke contract droeg als kop dat het ging om kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, en bepaalde dat de ruimte uitsluitend als opslag voor huis- en tuinartikelen mocht worden gebruikt. Omdat Stekjes het bedrijf van de vof voortzette, lag het voor de hand dat ook haar gebruik niet als middenstandsbedrijf kon worden gezien. Aanwijzingen dat het gebruik in de loop der tijd van karakter was veranderd, waren er niet.

Belangrijker voor de praktijk is de algemene overweging over webwinkels. De verhuurder betoogde dat het exploiteren van een webwinkel als middenstandsbedrijf geldt. Volgens het hof is dat in zijn algemeenheid niet juist. Artikel 7:290 lid 2 onder a BW vereist een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Bij een webwinkel zal zo’n lokaal meestal ontbreken. De verhuurder had niet voldoende weersproken dat Stekjes de ruimte alleen als kantoor en opslag gebruikte. Een gespreksverslag waarin de bestuurder van Stekjes erkende dat af en toe een klant iets kwam afhalen, maar dat dit in die periode nog maar sporadisch gebeurde, was daarvoor niet genoeg. Op de website konden planten alleen online worden besteld; een verkooplocatie werd niet genoemd.

Daarmee gold de opzegtermijn van ten minste één maand tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag. Of de huur per maand of per kwartaal moest worden betaald, liet het hof in het midden: ook bij kwartaalbetaling kon op 5 mei 2022 tegen 1 juli 2022 worden opgezegd. De kantonrechter had de verschuldigde huur dus juist vastgesteld.

De maatstaf die het hof hanteert, is niet nieuw. Al in 2004 oordeelde de Hoge Raad dat voor de kwalificatie als 290- of overige bedrijfsruimte beslissend is wat partijen, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, over het gebruik voor ogen stond (ECLI:NL:HR:2004:AR4783). In die zaak werd een als showroom zonder detailhandel verhuurde ruimte toch als 290-ruimte aangemerkt, omdat er feitelijk verkoop aan publiek plaatsvond en een kassa aanwezig was. Omgekeerd kwalificeerde het Gerechtshof Den Haag in juli 2024 een APK-keurstation juist wel als 290-bedrijfsruimte (ECLI:NL:GHDHA:2024:2750). Steeds draait het om feitelijk publieksgericht gebruik, niet om het etiket.

Servicekosten zonder meters en beginstanden

Ook de vordering voor gas, elektra en water liep vast. De verhuurder had drie facturen gestuurd, waarop de maandelijkse voorschotten in mindering waren gebracht. Tot eind 2021 bedroeg het voorschot € 150 per maand, vanaf januari 2022 € 250. De gefactureerde kosten kwamen neer op ongeveer € 355 per maand over de periode mei 2020 tot en met december 2021, maar op ruim € 1.500 per maand over januari tot en met juni 2022. Stekjes rekende zelf met circa € 118 per maand.

Het hof stelde vast dat het gehuurde onderdeel was van een complex zonder eigen aansluitingen. De energierekeningen die de verhuurder overlegde, stonden op naam van een ander bedrijf van hem en betroffen kennelijk meerdere delen van het complex. Hoe de waterkosten waren berekend, was onduidelijk. Omdat Stekjes het contract van de vof niet had overgenomen, kon de verhuurder bovendien geen kosten over de periode vóór 1 december 2021 of na 5 mei 2022 bij Stekjes in rekening brengen.

Voor de resterende periode moest de verhuurder inzichtelijk maken hoe hij tot de bedragen kwam. Dat lukte niet. Ook als er eigen tussenmeters waren, ontbraken beginstanden per 1 december 2021. Verder gaf de verhuurder geen verklaring voor de sterke stijging van de kosten terwijl hetzelfde bedrijf in de ruimte zat, en het hof vroeg zich af waarom het voorschot dan slechts naar € 250 was verhoogd. Een bewijsaanbod met getuigen over de aanwezigheid van meters passeerde het hof, omdat dat niets veranderde aan het ontbreken van beginstanden.

Geen beschrijving, geen schadevergoeding

Bij de oplevering gold artikel 7:224 lid 2 BW: als bij aanvang geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt, wordt de huurder vermoed het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde bevindt, behoudens tegenbewijs. Het incheckrapport uit 2020 hoorde bij het contract met de vof en kon niet dienen als beschrijving bij de start van de nieuwe huur met Stekjes. Het uitcheckrapport en een herstelofferte hielden geen rekening met de staat per 1 december 2021. De belangrijkste kostenpost in de offerte, het terugplaatsen van lamellen, stuitte bovendien op het oorspronkelijke contract, dat bepaalde dat de huurder raambekleding verwijdert en niet hoeft terug te plaatsen. Hetzelfde gold voor vloerbedekking.

Het hof bekrachtigde de vonnissen van de kantonrechter en veroordeelde de verhuurder in de proceskosten in hoger beroep van ruim € 6.200.

Betekenis voor verhuurders en huurders

De uitspraak bevat een aantal lessen voor verhuurders van bedrijfsunits en bedrijfsverzamelgebouwen, een marktsegment met veel kleine ondernemers en frequente wisselingen van huurders.

Wie bij een bedrijfsovername wil dat de nieuwe partij het bestaande contract met alle voorwaarden overneemt, moet zorgen voor een schriftelijke overeenkomst tussen oude en nieuwe huurder en de eigen instemming aantoonbaar vastleggen. Gebeurt dat niet en laat de verhuurder de opvolger gewoon in het pand toe tegen betaling van huur, dan ontstaat een nieuwe huurovereenkomst waarop alleen de wettelijke regels van toepassing zijn. Voor overige bedrijfsruimte betekent dat een opzegtermijn van één maand en geen contractuele afspraken over boetes, opleverstaat of servicekosten.

Voor de kwalificatie als 290- of 230a-ruimte is de webwinkeloverweging van belang. Een e-commercebedrijf dat vanuit een unit verzendt, valt in de regel buiten de 290-bescherming, tenzij er feitelijk een publiek toegankelijk verkooppunt is. Dat raakt ook huurders: zij missen dan de dwingende bescherming rond duur, opzegging en huurprijsherziening, en hebben alleen de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW.

Bij servicekosten in complexen zonder eigen aansluitingen ligt de bewijslast voor een correcte verdeling bij de verhuurder. Tussenmeters zonder vastgelegde beginstanden bij de start van een huur zijn waardeloos. Een plotselinge kostenstijging vraagt om een verklaring, en voorschotten moeten aansluiten bij het verwachte verbruik.

Praktische tips

• Leg bij elke huurderswissel een nieuwe beschrijving van het gehuurde vast (artikel 7:224 BW) en noteer meterstanden.
• Regel contractsovername schriftelijk tussen oude en nieuwe huurder, met aantoonbare instemming van de verhuurder; anders ontstaat een nieuwe overeenkomst zonder contractvoorwaarden.
• Onderbouw servicekostenafrekeningen met inzichtelijke verdeelsleutels en meterstanden per huurperiode.
• Toets de kwalificatie van het gehuurde aan het feitelijke gebruik: een publiek toegankelijk lokaal is bepalend voor 290-bescherming, de titel van het contract niet.

Hoe nu verder

Met het arrest is het geschil in feitelijke instanties afgerond; de verhuurder krijgt alleen het door de kantonrechter toegewezen bedrag van ruim € 3.500 (achterstallige huur plus incassokosten), met rente, en draagt de kosten van het hoger beroep. Of cassatie wordt ingesteld, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.

Lees ook: Hof ontbindt huur Rotterdams restaurant: opgedoken akte met jaar huurvrij houdt geen stand en FEBO strandt met verzoek om lagere huur: allonge gold als nieuw tienjarig huurcontract.

Bron: Gerechtshof Den Haag, 29 juli 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:1706
Extra bronnen: HR 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4783 · Gerechtshof Den Haag, 9 juli 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2750 · NOvA Advocatenzoeker

Beeld: “Menlo Business Park” by menloparkplanning is marked with CC0 1.0 (Flickr) – illustratief, niet het betreffende complex.