Een verhuurder die twee winkelpanden wil samenvoegen en daarvoor een huurder wil laten vertrekken, moet de verwachte huurstijging goed kunnen onderbouwen. Een korte inschatting van een makelaar volstaat niet. Dat oordeelt het Gerechtshof Den Haag op 1 april 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:963) in een zaak tussen verhuurder Marcan en brillenketen Ace & Tate.
Twee winkels worden één
Marcan bezit twee naast elkaar gelegen winkelpanden in het centrum van Rotterdam, in de omgeving van de Meent. Een ervan verhuurt zij sinds 2016 aan Ace & Tate, laatstelijk voor ruim € 48.000 per jaar. Marcan wil beide panden renoveren en samenvoegen tot één grotere winkel met één begane grond en één kelder, wat volgens haar een aanzienlijk hogere huur en beleggingswaarde oplevert. Zij zegde de huur op tegen 28 februari 2026 wegens dringend eigen gebruik, subsidiair op grond van een belangenafweging. Ace & Tate stemde niet in. De kantonrechter wees de beëindiging af.
Makelaarsmail versus rapport
Het hof stelt voorop dat de verhuurder de dringende noodzaak niet hoeft te bewijzen, maar wel aannemelijk moet maken. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen volstaan. Naarmate de huurder de onderbouwing beter betwist, moet de verhuurder echter meer inzicht geven.
Marcan steunde op een e-mail en een verklaring van makelaar BRiQ, die de huidige markthuur van beide panden samen op € 110.500 schatte en na samenvoeging op € 130.000 per jaar. Ace & Tate bracht een rapport van Insight Real Estate in dat tot andere bedragen kwam. Over het buurpand verschilden partijen weinig, maar over het pand van Ace & Tate en vooral over de huur na samenvoeging liepen de inschattingen sterk uiteen. Volgens het hof gaf BRiQ voor de € 130.000 nauwelijks onderbouwing. Kritiek op het Insight-rapport kwam pas ter zitting en bovendien van de advocaat zelf, niet van een deskundige. Algemene stellingen dat het gebied een impuls nodig heeft en dat een grote trekker meer loop oplevert, waren evenmin onderbouwd.
Ook belangenafweging faalt
Omdat de rendementsverbetering niet aannemelijk is, speelt dat economische belang ook bij de belangenafweging geen rol. De overige belangen van Marcan, zoals branchebeleid en synergie in de portefeuille, wegen volgens het hof niet op tegen het belang van de huurder. Een verzoek om de makelaar alsnog te horen werd gepasseerd.
Gevolg
Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt Marcan in de proceskosten. Wel oordeelt het hof dat een vordering niet niet-ontvankelijk is enkel omdat de opzegbrief tegelijk met de dagvaarding werd betekend. De huurovereenkomst met Ace & Tate loopt door.
