Caplins Investment Management heeft het kantoorgebouw QUBE Offices in Amsterdam-Zuidoost gekocht. Het complex aan de MediArena, op korte afstand van station Amsterdam Bijlmer ArenA, omvat circa 19.515 m² kantoorruimte en 480 ondergrondse parkeerplaatsen. Dat meldde JLL, dat samen met Dils de verkoper adviseerde, op 24 november 2025. Caplins verwierf het gebouw voor een fonds dat het zelf heeft opgezet en beheert. De aankoop werd gefinancierd door Berlin Hyp. Over de koopprijs is niets bekendgemaakt, en ook de naam van de verkoper wordt in het persbericht niet genoemd.

Van hoofdkantoor naar multi-tenantgebouw

QUBE Offices werd in 2010 opgeleverd en sindsdien door de verkoper in portefeuille gehouden. Het gebouw is oorspronkelijk ontworpen als single-tenantkantoor voor het toenmalige Endemol. In de loop der jaren is het omgevormd tot een multi-tenantcomplex waarin meerdere gebruikers zijn gehuisvest. De belangrijkste huurders zijn op dit moment EndemolShine Nederland, dat onderdeel is van de Banijay Group, en verzekeraar Achmea.

Het persbericht typeert QUBE als een duurzaam kantoorgebouw. Met bijna twintigduizend vierkante meter behoort het tot de grotere kantoorobjecten in het gebied rond de MediArena, het deel van Amsterdam-Zuidoost waar zich van oudsher veel mediabedrijven hebben gevestigd. De ligging nabij een groot openbaarvervoerknooppunt, met trein- en metroverbindingen, en de ruime ondergrondse parkeervoorziening zijn voor gebruikers in dit deel van de stad belangrijke vestigingsfactoren.

Nieuwe naam in de beleggingsmarkt

De koper, Caplins Investment Management, is volgens het persbericht een nieuwe samenwerking tussen APF International en Reyersen van Buuren. Met de aankoop van QUBE Offices zet het nieuwe samenwerkingsverband een eerste zichtbare stap op de Amsterdamse kantorenmarkt. Het gebouw wordt ondergebracht in een fonds dat Caplins zelf heeft geïnitieerd en beheert. Meer details over de omvang of de beleggingsstrategie van dat fonds worden in het bericht niet gegeven.

Voor de financiering trok de koper Berlin Hyp aan, een Duitse vastgoedfinancier die actief is op de Nederlandse markt. Dat een bank in deze fase van de markt een kantoortransactie van deze omvang financiert, is op zichzelf een signaal: na de renteschok van 2022 en 2023 was financiering voor kantoren een tijd lang lastig te verkrijgen, vooral voor objecten zonder duidelijke duurzaamheidskwaliteiten.

Uitgebreid adviseursveld

Aan beide zijden van de transactie was een groot aantal adviseurs betrokken. De verkoper liet zich commercieel adviseren door Dils en JLL. Houthoff verzorgde de juridische begeleiding, KPMG gaf fiscaal advies en BBN leverde technisch advies.

Caplins werd juridisch bijgestaan door Hemwood. Osborne Clarke adviseerde op het gebied van bankzaken en financiering en financiële regelgeving. Rechtstaete deed het fiscale advieswerk en Nivab Vastgoed Advies verzorgde de technische due diligence. Het persbericht noemt geen namen van individuele betrokkenen.

Kantorenmarkt Amsterdam-Zuidoost in beweging

Amsterdam-Zuidoost is na de Zuidas en het centrum een van de belangrijkste kantorenlocaties van de hoofdstad. Het gebied rond de Arena Boulevard en de MediArena heeft de afgelopen jaren een gedaanteverwisseling ondergaan: verouderde kantoren zijn getransformeerd of gesloopt, en er zijn grote aantallen woningen, voorzieningen en nieuwe werkplekken bijgekomen. Daardoor is het gebied gemengder geworden, wat de aantrekkelijkheid voor kantoorgebruikers ten goede komt.

Tegelijk is de beleggingsmarkt voor kantoren kritischer geworden. Beleggers richten zich vooral op gebouwen die goed bereikbaar zijn, een hoog duurzaamheidsniveau hebben en een stabiele huurdersbasis kennen. Kantoren die niet aan die eisen voldoen, kampen vaker met leegstand en waardedaling. De wettelijke label C-plicht voor kantoren, die sinds 1 januari 2023 geldt, heeft dat onderscheid tussen toekomstbestendige en verouderde gebouwen verder aangescherpt.

Een gebouw als QUBE, met een relatief recent bouwjaar, duurzaamheidskwaliteiten en grote huurders als EndemolShine en Achmea, valt in de categorie objecten waar nog altijd belangstelling voor bestaat. Dat juist een nieuwe partij als Caplins hier een fonds mee vult, illustreert dat er kapitaal beschikbaar is voor kantoren op goed bereikbare locaties buiten de traditionele toplocaties, mits de huurdersbasis stevig is.

Opmerkelijke ontstaansgeschiedenis

Dat QUBE ooit is gebouwd als hoofdkantoor voor één gebruiker en inmiddels meerdere huurders huisvest, is kenmerkend voor de ontwikkeling van veel kantoren uit die periode. Bedrijven hebben hun huisvesting de afgelopen vijftien jaar vaak verkleind of anders ingericht, onder meer door hybride werken. Eigenaren die hun gebouw geschikt maken voor meerdere gebruikers, met gedeelde voorzieningen en flexibel indeelbare vloeren, kunnen het risico van leegstand bij vertrek van één grote huurder beperken. In het geval van QUBE is het gebouw in de loop der jaren op die manier aangepast.

Ook de aanwezigheid van EndemolShine Nederland, de opvolger van de oorspronkelijke gebruiker binnen de Banijay Group, laat zien dat de oorspronkelijke band met de mediasector niet is verdwenen. Daarnaast zorgt Achmea als tweede grote huurder voor spreiding in de huurdersbasis.

Wat er nu volgt

Met de afronding van de transactie wordt QUBE Offices onderdeel van het fonds van Caplins Investment Management. Als ankerhuurders fungeren EndemolShine Nederland en Achmea. Hoe de nieuwe eigenaar het object verder wil ontwikkelen, bijvoorbeeld via aanvullende verduurzaming of het herinrichten van vrijkomende ruimte, is in het persbericht niet toegelicht. Voor de markt is vooral interessant of Caplins na deze eerste aankoop verdere acquisities zal doen en zich daarmee ontwikkelt tot een vaste speler op de Nederlandse kantorenbeleggingsmarkt.

Bron: JLL Nederland