ING wordt eigenaar van het kantoorproject Laanderpoort in Amsterdam-Zuidoost, de locatie waar de bank al jaren een nieuw werkgebouw voor zijn eigen personeel wil laten verrijzen. Kantorenbelegger NSI heeft het bestaande pand, inclusief het ontwerp, de vergunningen en de bijbehorende afspraken voor de herontwikkeling, voor in totaal € 24 mln aan de bank overgedragen. Daarmee verandert ING van beoogd huurder in eigenaar én opdrachtgever van zijn eigen toekomstige huisvesting.

Van huurder naar eigenaar

NSI maakte de transactie bekend bij de presentatie van zijn jaarcijfers over 2023. Volgens het fonds werd in januari 2024 overeenstemming bereikt en vond de verkoop en levering op 24 januari plaats. De opbrengst ligt volgens NSI op het niveau van de taxatiewaarde die het object aan het einde van 2023 had. Er is dus geen sprake van een afwaardering of een opvallende boekwinst.

In de vakpers werd ING bij de overdracht nadrukkelijk omschreven als de partij die het gebouw na herontwikkeling zou gaan gebruiken. Dat is opvallend, omdat de oorspronkelijke opzet precies andersom was: NSI zou ontwikkelen en beleggen, ING zou langjarig huren. Nu de bank het project in eigen hand neemt, ligt de regie over de realisatie van het nieuwe kantoor volledig bij de gebruiker zelf.

Een plan dat al jaren op tafel lag

De kiem voor het project werd ruim vier jaar eerder gelegd. Begin januari 2020 meldden ING en NSI dat zij een samenwerking hadden gesloten voor een nieuw kantoorgebouw van ongeveer 35.000 m² op Cumulus Park, het gebied rond station Bijlmer Arena. De bank zou daarvan circa 31.000 m² voor een periode van vijftien jaar huren. De resterende ruimte, zo’n 4.000 m², was bestemd voor HNK, het flexibele kantoorconcept van NSI, gericht op start-ups en scale-ups. NSI rekende destijds op een investering van ongeveer € 120 mln, exclusief de grondkosten, en mikte op een bouwstart in 2022, mits de vergunningen rond zouden komen.

De plek zelf heeft een nauwe band met de bank. NSI had het oude Laanderpoort-kantoor, met een omvang van circa 13.000 m², in 2017 verworven. Het nieuwe gebouw zou dat verouderde complex vervangen.

Een jaar later kreeg het ontwerp vorm. Paul de Ruiter Architects meldde in januari 2021 dat het bureau het nieuwe kantoor voor ING mocht ontwerpen, op een kavel direct naast Cedar, het bestaande kantoorgebouw van de bank in Zuidoost. Het plan was inmiddels gegroeid naar ongeveer 43.500 m² bruto vloeroppervlak, ofwel circa 39.000 m² verhuurbaar. Daarvan zou ING zo’n 31.500 m² voor vijftien jaar afnemen, terwijl HNK ongeveer 6.000 m² zou krijgen en circa 1.500 m² op de begane grond werd gereserveerd voor voorzieningen. Onder het gebouw was een garage met ongeveer 175 parkeerplaatsen voorzien, plus ruimte voor fietsen. Volgens de architect stonden flexibiliteit en gezondheid centraal in het werkplekconcept, en zou een uitgebreid openbaar park het gebouw verbinden met de omgeving van Cumulus Park. De bouw zou volgens die planning medio 2022 beginnen.

Waarom NSI uitstapt

Dat het anders liep, past in het bredere verhaal dat NSI over 2023 vertelde. Het fonds zegt de risico’s en rendementen van zijn ontwikkelportefeuille opnieuw te hebben gewogen en daarom de ontwikkelactiviteiten te hebben teruggeschroefd. Laanderpoort was in februari 2023 al overgeheveld naar de ontwikkelportefeuille. Tegelijk benadrukt NSI dat ontwikkelen een kernvaardigheid blijft en dat het flexibel wil blijven in de manier waarop het kansen in de pijplijn uiteindelijk te gelde maakt.

De verkoop aan ING noemt het fonds in dat licht geslaagd: het ging om een project dat klaar was om te starten, en de transactie ontslaat NSI van een omvangrijke financiële verplichting. Daardoor ontstaat ruimte om elders te investeren in kansen met een beter rendement.

Het effect op de balans is zichtbaar. De loan-to-value van NSI kwam eind 2023 uit op 33,0 procent, 4,3 procentpunt hoger dan een jaar eerder. Rekening houdend met de verkoop van Laanderpoort daalt die verhouding volgens het fonds naar 31,5 procent. Die ruimte gebruikt NSI als basis voor een aandeleninkoopprogramma van € 20 mln.

Kantorenmarkt in herschikking

De transactie speelt zich af tegen de achtergrond van een kantorenmarkt die volgens NSI in een bredere correctie zit. Het fonds verwacht dat die herijking steeds meer kansen zal opleveren, omdat lang niet alle eigenaren en exploitanten het uithoudingsvermogen hebben om de huidige omstandigheden door te komen. Tegelijk blijft NSI geloven in de lange termijn voor kwalitatief hoogwaardige, duurzame kantoren met goede voorzieningen op groeilocaties.

Bestuursvoorzitter Bernd Stahli typeerde 2023 als operationeel een robuust jaar, met stevige verhuuractiviteit en een recordbezettingsgraad. De leegstand in de portefeuille bedroeg 5,2 procent.

Wat er nu volgt

Met de overdracht heeft ING zowel het bestaande gebouw als het complete ontwikkelpakket in handen. Een nieuwe planning voor herontwikkeling en ingebruikname is in de bekendmaking van NSI niet opgenomen; het fonds spreekt alleen van een project dat gereed is om te starten. Ook is niet bekendgemaakt of de eerder voorziene ruimte voor HNK in de nieuwe opzet behouden blijft. Voor NSI betekent de verkoop vooral financiële armslag: minder ontwikkelrisico, een lagere schuldgraad en ruimte voor de aangekondigde inkoop van eigen aandelen.

Bron: NSI, jaarcijfers 2023 (25 januari 2024) · Banken.nl · Paul de Ruiter Architects · Vastgoedjournaal