De Brainport Industries Campus (BIC) in Eindhoven staat voor een grote uitbreiding. SDK Vastgoed is begonnen met de verhuur van BIC cluster 2, ongeveer 225.000 m² bedrijfsruimte voor hightech- en deeptechmaakbedrijven. JLL en Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars verzorgen samen de verhuur. Dat maakte JLL op 9 april 2026 bekend. De bouw van de eerste fase moet eind 2026 beginnen, de oplevering staat gepland voor begin 2028.

Campus verdrievoudigt

Met cluster 2 wordt de campus fors groter. Het eerste cluster telt volgens JLL ongeveer 105.000 m². Dat deel is binnen enkele jaren na oplevering volledig verhuurd geraakt en heeft de status van campus van nationaal belang gekregen. Inclusief cluster 2 komt de campus uit op ruwweg 330.000 m², ongeveer drie keer de huidige omvang. JLL kopte zijn bericht dan ook met de mededeling dat BIC verdrievoudigt.

Het nieuwe cluster is bedoeld voor bedrijven die werken aan halfgeleiders, kunstmatige intelligentie, kwantumtechnologie en robotica. Samenwerking en de combinatie met onderwijs en talentontwikkeling staan centraal. De ruimtes worden flexibel en op maat ingericht. Het aanbod loopt uiteen van productiehallen met cleanrooms tot kantoren en ruimte voor onderzoek en ontwikkeling. Een opvallend onderdeel is volgens JLL een slim energieconcept, dat energiezekerheid moet bieden aan bedrijven die sterk afhankelijk zijn van een betrouwbare stroomvoorziening. In een regio waar het elektriciteitsnet onder druk staat, is dat voor maakbedrijven een belangrijk vestigingscriterium.

Lange aanloop

De plannen voor een tweede fase op de campus zijn niet nieuw. In november 2022 ondertekenden de gemeente Eindhoven en VOF BIC, een samenwerking van SDK Vastgoed en MAJA, een anterieure overeenkomst voor fase 2. Dat meldde Brainport Eindhoven destijds. SDK Vastgoed, onderdeel van VolkerWessels, treedt op als gedelegeerd campus- en gebiedsontwikkelaar. Het ontwerp kwam van Barcode Architects en Van Aken. Op dat moment werd al gesproken over 225.000 m² op een terrein van ongeveer 17 hectare. De grond zou in erfpacht worden uitgegeven, met een niet-exclusieve koopoptie van de gemeente. De bouwstart was toen voorzien voor 2025, mits de plannen zouden verlopen zoals verwacht.

Het eerste cluster werd in 2019 geopend door koning Willem-Alexander. Bij de ondertekening in 2022 zei de Eindhovense wethouder Stijn Steenbakkers al dat het eerste gebouw vrijwel vol zat. Directeur Ferdinand Gremmen van SDK Vastgoed benadrukte dat flexibiliteit en innovatie nodig zijn om de concurrentiepositie van de regio te versterken. Een volgende stap volgde in juni 2024. Toen stelde de Eindhovense gemeenteraad het bestemmingsplan voor het tweede cluster vast, meldde Silicon Canals. SDK Vastgoed trad daarbij namens VOF BIC op als risicodragende ontwikkelaar. Rond dezelfde tijd ging de raad akkoord met een mogelijke uitbreiding van ASML op het noordelijke deel van de campus, een gebied van ongeveer 100 hectare. Daar zouden destijds zo’n 20.000 arbeidsplaatsen van de chipmachinefabrikant kunnen komen. Met de start van de verhuur, ruim drie jaar na de anterieure overeenkomst, komt de tweede fase nu daadwerkelijk in de markt.

Krappe markt voor productieruimte

JLL schetst een markt waarin de vraag naar hoogwaardige productieruimte in de Brainportregio ongekend groot is. Als drijvende krachten achter die vraag noemt het bureau de groei van de halfgeleiderindustrie, kunstmatige intelligentie, kwantumtechnologie en robotica, sectoren die allemaal veel en zeer specifieke productieruimte nodig hebben. De opname van bedrijfsruimte in de regio is het afgelopen jaar volgens het bureau flink gestegen. De leegstand van modern, hoogwaardig vastgoed is gedaald tot een historisch laag niveau van ongeveer 2 tot 3 procent. Wie als hightechbedrijf wil groeien, vindt in de bestaande voorraad dus nauwelijks geschikte ruimte.

Twee ontwikkelingen versterken die druk. ASML bouwt aan de noordkant van BIC een nieuwe campus die volgens JLL plaats moet bieden aan 17.000 medewerkers. Daarnaast wil de overheid met een investeringsprogramma van meerdere miljarden euro’s onder de naam Project Beethoven de techsector in de regio verankeren. Voor toeleveranciers van de chipindustrie is nabijheid tot ASML en tot elkaar een belangrijke reden om zich op of rond de campus te vestigen.

Voor beleggers en ontwikkelaars laat BIC zien welke kant de markt voor bedrijfsruimte in de Brainportregio op gaat. Er is vraag naar grootschalige, technisch hoogwaardige gebouwen met cleanrooms, zware installaties en een gegarandeerde energievoorziening. Zulk vastgoed is duurder en complexer om te ontwikkelen dan standaard bedrijfsruimte, maar sluit aan op een gebruikersgroep die lang op één plek blijft en zwaar investeert in de eigen productieomgeving. De snelle verhuur van het eerste cluster geldt in die zin als graadmeter voor de belangstelling.

Wat nu volgt

Met de start van de verhuur zoeken SDK Vastgoed en de twee makelaars nu huurders voor de eerste fase van cluster 2. Geïnteresseerde bedrijven kunnen bij JLL of Verschuuren & Schreppers terecht voor de beschikbare ruimte en voor maatwerk. Als de planning standhoudt, gaat de bouw van de eerste fase eind 2026 van start en betrekken de eerste gebruikers hun ruimte begin 2028. Hoe snel de volgende fasen volgen, hangt mede af van het tempo waarin huurders zich vastleggen. De aankondiging noemt geen investeringsbedrag en geen namen van eerste huurders.

Lees ook: JLL: logistiek vastgoed neemt voortouw in herstel beleggingsmarkt · Kabinet wil verduurzaming van 3.400 bedrijventerreinen versnellen

Bron: JLL
Extra bronnen: Vastgoedjournaal · Brainport Eindhoven (2022) · Silicon Canals (2024)